1 ? 土地流轉(zhuǎn)信托

　　是指在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。

　　土地流轉(zhuǎn)信托，是指在堅持土地集體所有制和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，由政府出資設(shè)立的信托中介服務(wù)機構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序?qū)⑼恋亟?jīng)營權(quán)在一定期限內(nèi)依法自愿、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人進行農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動。
土地信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機制的必然需求，也是促進土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路 。

　　由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本較高、農(nóng)業(yè)的比較效益低下、農(nóng)民進城務(wù)工增多等原因，土地拋荒在全國范圍內(nèi)仍普遍存在，而拋荒會危及糧食生產(chǎn)安全及造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等現(xiàn)象，也不利于城鎮(zhèn)化進程的順利展開。在此情況下，土地信托順勢而生，同時，土地信托激活農(nóng)地流轉(zhuǎn) 。

　　城鎮(zhèn)化東風(fēng)越刮越強之時，在湖南益陽、浙江紹興等地開展多時的土地信托開始探出頭，尋求東風(fēng)滋養(yǎng)。但城鎮(zhèn)化東風(fēng)能否解土地信托之渴，尚有不少疑問。
土地流轉(zhuǎn)信托是土地流轉(zhuǎn)中的一項制度創(chuàng)新，是深化農(nóng)村土地經(jīng)營機制的必然需求，也是促進土地使用權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)的必由之路。土地信托制的有效推行必將對新型城鎮(zhèn)化產(chǎn)生深遠的影響。

2 ? 土地流轉(zhuǎn)信托模式

　　土地流轉(zhuǎn)信托雖然也有“信托”二字，在實務(wù)中信托公司并非唯一的操作方，信托公司參與土地流轉(zhuǎn)信托則是信托公司作為受托管理者，受托管理農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個人的土地承包經(jīng)營權(quán)。

　　土地流轉(zhuǎn)信托的關(guān)鍵因素分析，信托公司作為金融機構(gòu)，如果要大規(guī)模開展土地流轉(zhuǎn)信托，信托報酬的收取比例以及具體來源，這應(yīng)當(dāng)是各家信托公司關(guān)心的首要問題。

　　需要明確的是，信托公司的信托報酬只能來自于土地流轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生的地租提升及其他增值收益。也就是說，只有在信托公司對土地流轉(zhuǎn)進行管理，產(chǎn)生了“增值收益”。
　　信托公司收取信托報酬方可得到委托人（即原土地承包權(quán)所有人）的認(rèn)可，信托公司才有長期收取信托報酬的理由。
　　這就對信托公司的“土地流轉(zhuǎn)信托”管理專業(yè)能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
　　那么，土地流轉(zhuǎn)的“增值收益”是如何產(chǎn)生的呢？首先，土地集約型經(jīng)營，就具備了比土地零碎經(jīng)營更好的經(jīng)營基礎(chǔ)。但需要注意的是，這僅僅是基礎(chǔ)，但并非必然。土地集約型經(jīng)營，也需面臨種植、產(chǎn)品銷售等諸多經(jīng)營風(fēng)險，并非易事。
　　土地流轉(zhuǎn)后的土地經(jīng)營狀況，這是整個信托計劃成敗的關(guān)鍵，也是信托公司能否長期合理獲取信托報酬的關(guān)鍵。

3 ? 政策導(dǎo)向

　　中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報指出：“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。”

　　這樣三中全會形成的決議有三個亮點：強調(diào)了“治理”，就是強調(diào)公開、透明、民主、法治；建設(shè)現(xiàn)代財政制度，即現(xiàn)代公共財政，是透明的，是受人民監(jiān)督的；要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，這意味著未來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會有重大改革，土地價值和土地收益分配要更多向農(nóng)民傾斜。當(dāng)然土地流轉(zhuǎn)信托市場也會發(fā)生重大突破。政策支持是土地流轉(zhuǎn)信托能夠循序推進的重要信號。

　　土地流轉(zhuǎn)信托涉及到土地確權(quán)以及地方政府、產(chǎn)業(yè)資本和農(nóng)民多方利益的協(xié)調(diào)，在現(xiàn)實中推動起來比較困難。此次十八屆三中全會釋放出了加速推進土地流轉(zhuǎn)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利的信息，這與土地流轉(zhuǎn)信托的服務(wù)理念趨同，也會刺激信托公司推進土地流轉(zhuǎn)信托的研究。

4 ? 土地信托

　　土地信托在國外已頗有歷史。但國內(nèi)，由于農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)尚處于分離狀態(tài)，加上流轉(zhuǎn)費用過低，土地信托試點推進相對緩慢。

　　從制度層面而言，盡管國土資源部主導(dǎo)的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作已基本對所有權(quán)完成確權(quán)，但對土地流轉(zhuǎn)的主要標(biāo)的—承包經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）的確權(quán)到戶上仍進展緩慢。

　　信托給農(nóng)村帶來了新的融資工具，但信托資金以盈利為目的，而真正的農(nóng)業(yè)項目周期長、回報率相對低，非?？简炠Y本的耐心，農(nóng)業(yè)是一個需要長期資本介入的過程。

　　雖被業(yè)界普遍看好，但在實際操作中，諸多中小信托企業(yè)仍保持觀望的狀態(tài)，并直言收益不高和資金難題是主要原因。業(yè)內(nèi)人士指出，開始階段，無論是委托人、發(fā)行人和資產(chǎn)出讓方等利益相關(guān)者都會在產(chǎn)品設(shè)計、盡職調(diào)查和風(fēng)險防范方面非常謹(jǐn)慎。
不是說有了信托就不會出問題，只是這個法律約束的過程，比已經(jīng)實踐的模式要好得多。比如服務(wù)商可能出現(xiàn)的經(jīng)營風(fēng)險，例如天災(zāi)影響土地的產(chǎn)值大幅下滑，引入的經(jīng)營方突然去世，甚至惡意跑路等，都是非?，F(xiàn)實的問題。信托公司只有研究出屏蔽這些風(fēng)險的方法，信托流轉(zhuǎn)的模式才能成為一種普遍的、為人所接受的模式。

　　構(gòu)建“土地信托銀行”?！叭粽哌M一步放開，信托憑證可進一步用作抵押。農(nóng)戶通過持有的土地經(jīng)營權(quán)在信托計劃中占有一定的份額，信托公司向其發(fā)行信托憑證，代替農(nóng)戶管理土地。在信托流轉(zhuǎn)土地的規(guī)模足夠大、效益足夠好而且穩(wěn)定的情況下，農(nóng)戶可以使用信托憑證進行抵押貸款?！?br />
　　據(jù)了解，一些地方的土地銀行試點已經(jīng)開始展開。以成都模式為例，土地銀行將農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)按需求集中預(yù)存起來，統(tǒng)一貸給有實力的龍頭企業(yè)或經(jīng)營大戶進行規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)一經(jīng)存入土地銀行即產(chǎn)生穩(wěn)定的利息收入，土地銀行所獲利潤的一部分根據(jù)農(nóng)民存入面積進行二次分紅。