土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。那么決定土地流轉(zhuǎn)的重要因素有哪些呢？
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土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。那么決定土地流轉(zhuǎn)的重要因素有哪些呢？
１具有穩(wěn)定的土地流轉(zhuǎn)關(guān)系土地流轉(zhuǎn)時(shí)間在３年以上，單宗土地流轉(zhuǎn)面積在１０００畝以上(土地股份協(xié)作社入股面積３００畝以上。按這個(gè)畝數(shù)算的話，土地流轉(zhuǎn)方假如不曉得這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)政策，分分鐘損失３—１０萬(wàn)元。
２土地流轉(zhuǎn)價(jià)錢不低于農(nóng)戶終年直接運(yùn)營(yíng)純收入或市、縣規(guī)則基準(zhǔn)價(jià)，同時(shí)確保流轉(zhuǎn)農(nóng)戶每年的收益取得穩(wěn)定增長(zhǎng)。對(duì)流轉(zhuǎn)期限在三年以上的范圍流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)價(jià)錢確實(shí)定應(yīng)采取實(shí)物計(jì)價(jià)、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項(xiàng)目盈利程度和物價(jià)上漲狀況分年段肯定增長(zhǎng)幅度，以確保農(nóng)民久遠(yuǎn)土地收益不降低。
３曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照，且具有一定的示范帶動(dòng)作用或范圍、運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)（有章程、股權(quán)證書、實(shí)行“保底分紅”）的土地股份協(xié)作社或農(nóng)場(chǎng)能夠優(yōu)先取得相應(yīng)的補(bǔ)貼扶持。
４契合土地承包政策法律，土地流轉(zhuǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)，曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉(zhuǎn)合同，合同手續(xù)完備，且此合同具有法律效益。
５最后還需求當(dāng)?shù)卣⒅赝恋亓鬓D(zhuǎn)工作，可以布置出土地流轉(zhuǎn)后的鼓舞扶持資金，用于對(duì)土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的獎(jiǎng)勵(lì)。這個(gè)資金在上面提到的試點(diǎn)省份是有財(cái)政部撥款的，沒(méi)有提到的省份需求提早到有關(guān)部門咨詢。
１流轉(zhuǎn)方?jīng)]有具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)
簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人，或者是村集體越權(quán)發(fā)包。有些時(shí)候權(quán)利人還一地多簽，整出許多流轉(zhuǎn)合同。
２流轉(zhuǎn)合同中的內(nèi)容不規(guī)范
在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過(guò)程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見(jiàn)，如以下幾種情況：
（１）不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。
（２）合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán);轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。
（３）簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒(méi)有落款日期，不知合同何時(shí)簽訂，也沒(méi)有表明合同的生效日期。
（４）合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。
（５）合同中未能說(shuō)明雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
③流轉(zhuǎn)合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白，否則很容易牽扯到糾紛。
④流轉(zhuǎn)合同經(jīng)過(guò)雙方簽訂后，最好去相關(guān)土地管理部門進(jìn)行登記。否則很容易被判定為無(wú)效合同。
⑤流轉(zhuǎn)合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛的處理方法。
１糧價(jià)
糧價(jià)的高低會(huì)直接影響到當(dāng)?shù)赝恋氐淖饨?。比如去年玉米價(jià)格下降，導(dǎo)致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格整體下降。若糧價(jià)高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會(huì)隨之上漲。但種植大戶承包土地時(shí)往往是簽５年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的合同，因此當(dāng)糧價(jià)降低，地租卻不降時(shí)，他們的種植收益將受到很大沖擊。
２土地流轉(zhuǎn)面積
土地流轉(zhuǎn)面積對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格具有正向影響，土地流轉(zhuǎn)面積越大，在土地細(xì)碎化且分散的現(xiàn)實(shí)情況下，需要協(xié)調(diào)的農(nóng)戶數(shù)量也越多。因此，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。
３土地年收益
土地年收益對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體通過(guò)流轉(zhuǎn)獲得土地是基于獲得未來(lái)土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來(lái)土地收益的重要依據(jù)。當(dāng)土地年收益增加時(shí)，為了獲得充足的土地資源，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體愿意接受較高的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。
４土地流轉(zhuǎn)期限
土地流轉(zhuǎn)期限的長(zhǎng)久性是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體獲得穩(wěn)定收益并進(jìn)行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長(zhǎng)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格，要高于承包年限短的。
５土地位置
不同地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一樣，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的定價(jià)也不一樣。一般來(lái)說(shuō)，處于城郊和產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格較高，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉(zhuǎn)平均價(jià)格將近每年２９９０元/畝的原因之一。
６土地質(zhì)量
不同性質(zhì)、質(zhì)量的土地，流轉(zhuǎn)的價(jià)格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較高。土地的質(zhì)量越高，農(nóng)作物的產(chǎn)量也相對(duì)較高，流轉(zhuǎn)的價(jià)格自然也高。
１土地流轉(zhuǎn)不等于土地轉(zhuǎn)讓
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)?？梢酝ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)，鼓勵(lì)農(nóng)民將承包地向?qū)I(yè)大戶、合作社等流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
比方說(shuō)我有一塊土地流轉(zhuǎn)給了老王，老王僅有土地的使用權(quán)，承包權(quán)還在我自己手里，確權(quán)的時(shí)候證書上寫的是我的名字。
土地轉(zhuǎn)讓是指在土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的情況下，土地承包人自找對(duì)象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無(wú)改變，但是變更了承包人。在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)過(guò)了原承包方書面申請(qǐng)和發(fā)包方書面認(rèn)可，根據(jù)土地確權(quán)的相關(guān)規(guī)定，土地將確權(quán)給受讓農(nóng)戶。
這種情況下相當(dāng)于我把自己土地的承包權(quán)、使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給了老王，土地確權(quán)的時(shí)候證書上寫的就是老王的名字了。
２土地流轉(zhuǎn)關(guān)系一定要在合同中寫清楚
在農(nóng)村土地確權(quán)過(guò)程中，國(guó)家明確指出，土地確權(quán)將以已圈定的承包合同和發(fā)放的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證作為土地確權(quán)的依據(jù)，保障現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不變的同時(shí)，在換發(fā)新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書時(shí)，要將證書頒發(fā)給原承包農(nóng)戶。
也就是說(shuō)農(nóng)民朋友在土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，合同中一定要注明土地流轉(zhuǎn)的關(guān)系，保證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在自己手上，才能獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。
３土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體發(fā)生變更
土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題多種多樣，如果涉及到土地互換、轉(zhuǎn)讓等情況，其實(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)主體就已經(jīng)發(fā)生了變更，那么土地確權(quán)時(shí)就會(huì)將確權(quán)登記證書發(fā)放給變更之后的承包經(jīng)營(yíng)主體。
還要提醒農(nóng)民朋友注意的一點(diǎn)是，在土地確權(quán)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)自己的地界限不清，和別人家的地確權(quán)在一起了，還確權(quán)在他人名下，怎么辦？
如果出現(xiàn)上述情況，建議農(nóng)民朋友們一定要在土地確權(quán)結(jié)束前及時(shí)更改，否則后期會(huì)很麻煩。
農(nóng)村土地在確權(quán)的過(guò)程中有三次公示的機(jī)會(huì)，在公示期間，村民有權(quán)提出異議，想變更土地確權(quán)內(nèi)容，一定要把握住這三次機(jī)會(huì)。
對(duì)土地界限有爭(zhēng)議的，可以向村委會(huì)申請(qǐng)重新對(duì)土地進(jìn)行測(cè)量確權(quán)。鄰里之間出現(xiàn)我多占用你幾分地，你多占用我?guī)追值氐那闆r，最好的解決辦法是歸還占用相鄰的有主土地。
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