1 ? 土地政策

國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)，在土地資源開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)和管理方面規(guī)定的行動(dòng)準(zhǔn)則。它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段，一般包括地權(quán)政策、土地金融政策和土地賦稅政策等。

1.1 ? 產(chǎn)生背景

國(guó)內(nèi)背景
公元前21世紀(jì)-前11世紀(jì)，中國(guó)夏、商朝奴隸制國(guó)家開(kāi)始實(shí)行向耕種小塊土地的自由民征收貢賦的政策。歷代封建王朝多實(shí)行支持土地兼并政策，鞏固其封建土地所有制。但在一定條件下，也實(shí)行過(guò)扶持自耕農(nóng)、限制豪強(qiáng)地主兼并土地、分配公田荒地等政策。

國(guó)外背景
英、法、菏、德等國(guó)在資本的原始積累階段，為了實(shí)行大土地經(jīng)營(yíng)，都實(shí)行過(guò)剝奪農(nóng)民耕地的圈地政策。英國(guó)最為典型，實(shí)行過(guò)多次圈地運(yùn)動(dòng)。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的土地政策，總的目標(biāo)是廢除封建土地制度，為發(fā)展資本主義掃清道路。但是，不同的國(guó)家根據(jù)本國(guó)的土地占有、階級(jí)關(guān)系，實(shí)行不同的土地政策。有些國(guó)家實(shí)行贖買(mǎi)政策，使土地占有關(guān)系適應(yīng)資本主義的發(fā)展。有些國(guó)家，通過(guò)革命方式奪取大地主、殖民者的大片領(lǐng)地，實(shí)行低價(jià)出售國(guó)有的可墾荒地給農(nóng)民的政策。

1.2 ? 制定原則

1.目標(biāo)明確：土地政策是為土地管理過(guò)程指明方向和提供依據(jù)，其目標(biāo)既要與土地管理的目標(biāo)對(duì)應(yīng)，又要具體、明確。
2.全面、準(zhǔn)確收集信息原則
3.可行性原則
4.多方案擇優(yōu)原則
5.系統(tǒng)性原則
6.公共利益原則
通常情況下土地政策對(duì)三大效益的選擇順序是生態(tài)效益、社會(huì)效益，最后才是經(jīng)濟(jì)效益，也就是說(shuō)保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類(lèi)的生態(tài)環(huán)境尤其是堅(jiān)持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。

1.3 ? 不同時(shí)期

資本主義時(shí)期
第二次世界大戰(zhàn)后，半殖民地半封建國(guó)家和具有封建殘余的西方發(fā)達(dá)國(guó)家，普遍實(shí)行了土地改革政策。一部分國(guó)家是采取限制和贖買(mǎi)政策，規(guī)定地主自營(yíng)土地限額，超過(guò)部分由國(guó)家收購(gòu)，再低價(jià)賣(mài)給自耕農(nóng)。有的國(guó)家則實(shí)行莊園稅、限制租佃余額的政策，迫使大地產(chǎn)所有者出賣(mài)土地或改營(yíng)其他行業(yè)。有些國(guó)家，實(shí)行“耕者有其田”或土地國(guó)有化，將土地分給農(nóng)民使用的政策。如意大利，在部分地區(qū)采取沒(méi)收大地主土地分給無(wú)地和少地的農(nóng)民耕種政策。
社會(huì)主義時(shí)期
許多社會(huì)主義國(guó)家在實(shí)行農(nóng)業(yè)合作化以后，分給農(nóng)民私有的土地又歸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有。

1.4 ? 發(fā)展趨勢(shì)

20世紀(jì)60年代以后，由于工業(yè)的發(fā)展和城市人口的增加，環(huán)境污染和建設(shè)事業(yè)占用農(nóng)田在許多國(guó)家中成為尖銳的社會(huì)問(wèn)題，于是又制定了有關(guān)防治污染、保護(hù)農(nóng)田的政策。土地政策除了有關(guān)土地所有、占有、使用制度方面的內(nèi)容以外，還有土地經(jīng)營(yíng)、墾殖、開(kāi)發(fā)、管理、課稅等方面的政策。土地經(jīng)營(yíng)方面，有些國(guó)家是鼓勵(lì)土地集中，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的政策；有些國(guó)家是維持土地分散，即采取小規(guī)模經(jīng)營(yíng)的政策。對(duì)土地買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃、典押，有些國(guó)家是實(shí)行禁止、限制等政策，有些國(guó)家則實(shí)行自由主義政策。在墾殖、開(kāi)發(fā)方面，許多國(guó)家為了擴(kuò)大種植、養(yǎng)殖，實(shí)行財(cái)政信貸支持和稅收減免的政策。在土地管理方面，有水土保持政策、土地改良政策、土地合理利用政策等。

2 ? 2017兩會(huì)對(duì)土地政策的改變

　　在全國(guó)兩會(huì)上，委員有提出關(guān)于土地?zé)狳c(diǎn)的話題，打擊阿是如何理解的?下面小編收集整理了如下文：
　　2017年兩會(huì)熱點(diǎn)解讀土地【一】
　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢(qián)”掛鉤政策。3月9日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”接受記者采訪時(shí)，對(duì)今年政府工作報(bào)告中提出的新詞“人地錢(qián)”掛鉤政策作出回應(yīng)。他透露，國(guó)土資源部已會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、人社部、住建部制定了“人地掛鉤”方案，正在按程序報(bào)批?！叭说貟煦^”遵循“以人為中心”的原則，以人定地、人隨地走。
　　YJBYS分析
　　“人地錢(qián)”掛鉤是指財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤、城鎮(zhèn)建設(shè)用地新增指標(biāo)與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)掛鉤、基建投資安排與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，是調(diào)動(dòng)地方政府吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶積極性的政策機(jī)制。
　　“人地錢(qián)”掛鉤 釋放出三重政策善意。
　　首先是凸顯出以人為本的執(zhí)政理念。城鎮(zhèn)化說(shuō)到底是人的城鎮(zhèn)化，在加快農(nóng)民工走向市民化的過(guò)程中，確保廣大農(nóng)民真正得到實(shí)實(shí)在在的獲得感。健全、完善、優(yōu)化“人地錢(qián)”掛鉤政策，關(guān)鍵就在于土地劃撥也好、財(cái)政資金的支持也罷，都要圍繞農(nóng)民工市民化成果這個(gè)中心，圍繞提高群眾獲得感這個(gè)宗旨，進(jìn)而防止和避免城鎮(zhèn)化建設(shè)走偏。
　　其次體現(xiàn)出推進(jìn)社會(huì)公平的制度方向?！叭说劐X(qián)”掛鉤政策的實(shí)施，旨在加快農(nóng)民工融入城鎮(zhèn)進(jìn)程的同時(shí)，為他們能夠享受到與其他城鎮(zhèn)“原住民”均等的公共服務(wù)提供保障和支撐，而這不僅可以有效保障公民基本權(quán)益的平等，而且有利于構(gòu)建新型城鎮(zhèn)化下的社會(huì)穩(wěn)定與和諧，減少和避免不必要的社會(huì)矛盾出現(xiàn)。
　　最后表明了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策糾偏。一段時(shí)期以來(lái)，個(gè)別地方的城鎮(zhèn)化建設(shè)出現(xiàn)了片面追求征地蓋樓、貪大求洋，而不顧城鎮(zhèn)化率、農(nóng)民工市民化轉(zhuǎn)化率等不良傾向，甚而出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象?！叭说劐X(qián)”掛鉤政策就是要發(fā)揮考核指揮棒作用，讓土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和國(guó)家政策支持都以滿足農(nóng)民工進(jìn)城基本居住需求為前提，進(jìn)而有力遏制房地產(chǎn)盲目開(kāi)發(fā)發(fā)展的亂象。
　　對(duì)策
　　“人地掛鉤”要堅(jiān)持以人為中心、以人定地、人隨地走的原則，準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)和測(cè)算每個(gè)城鎮(zhèn)新落戶人口數(shù)量，根據(jù)城市規(guī)模和人均占用土地的狀況制定差別化標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上合理確定城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模，最后再通過(guò)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃來(lái)落實(shí)。
　　從農(nóng)村來(lái)到城市的人，與城市新建土地，以及相關(guān)投資保障之間“人地錢(qián)”的關(guān)系，要相互掛鉤，協(xié)調(diào)推進(jìn)，共同發(fā)展。不可以出現(xiàn)“攤大餅式”的城市擴(kuò)張快于人口吸納，從而造成“空城”現(xiàn)象。處理好“人地錢(qián)”的關(guān)系，就是為了避免這樣的城鎮(zhèn)化發(fā)展“畸形”。

　　2017年兩會(huì)熱點(diǎn)解讀土地【二】
　　李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中亦指出，積極發(fā)展多種形式農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，完善對(duì)家庭農(nóng)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)大戶、農(nóng)民合作社等新型經(jīng)營(yíng)主體的扶持政策，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法自愿有償流轉(zhuǎn)承包地，開(kāi)展土地股份合作、聯(lián)合或土地托管。深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)、農(nóng)墾、集體林權(quán)、國(guó)有林場(chǎng)、農(nóng)田水利、供銷(xiāo)社等改革。
　　同時(shí)，“重大改革都要于法有據(jù)”這句話同樣適用于“三農(nóng)”，必須加快完善農(nóng)業(yè)農(nóng)村法律體系，善于運(yùn)用法治思維和法治方式做好“三農(nóng)”工作。一邊是改革，一邊是法治，這些新部署、新思路，成為今年全國(guó)兩會(huì)熱議的話題。在此次兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、人民銀行昆明中心支行行長(zhǎng)楊小平帶來(lái)了《關(guān)于確立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)法律地位的建議》。
　　楊小平希望借助“兩會(huì)”契機(jī)，確立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律地位。楊小平表示，進(jìn)入二十一世紀(jì)，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化縱深推進(jìn)，我國(guó)農(nóng)村社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化，大量農(nóng)村勞動(dòng)力向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。由于很多農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)出去就收不回來(lái)，導(dǎo)致了土地棄耕、撂荒現(xiàn)象的發(fā)生，土地資源占有與利用嚴(yán)重不對(duì)稱。加之，“人均一畝三分地”的土地碎片化普遍存在，制約了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，嚴(yán)重影響了稀缺土地資源的配置效率。
　　楊小平所在的金融行業(yè)，對(duì)完善土地制度規(guī)定的需求更是迫在眉睫。目前，在現(xiàn)實(shí)操作中，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押貸款時(shí)，著重考慮作為抵押物的土地的變現(xiàn)能力以及發(fā)放貸款后的風(fēng)險(xiǎn)控制能力?！耙?yàn)橥恋亟?jīng)營(yíng)權(quán)至今沒(méi)有通過(guò)法律確認(rèn)合法地位，所以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)難以對(duì)土地抵押貸款持續(xù)跟進(jìn)，農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)權(quán)能難以完全發(fā)揮?！睏钚∑降莱隽吮澈笤?，“歸根結(jié)底是存在法律障礙。”
　　迄今為止，我國(guó)規(guī)范土地權(quán)屬的法律包括《憲法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)，這些制度涉及土地所有權(quán)、土地承包權(quán)和土地使用權(quán)。其中，關(guān)于土地權(quán)利抵押的法律規(guī)定集中在《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》。楊小平指出，這三部法律并沒(méi)有明確土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，也未全面考慮土地抵押融資的法律效力，而賦予土地經(jīng)營(yíng)權(quán)法定抵押效力卻是在堅(jiān)持土地所有權(quán)歸屬原則下有效激活農(nóng)業(yè)用地資金支持的前提，現(xiàn)行制度規(guī)范亟待順勢(shì)完善以適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀需要。
　　近年來(lái)，為進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模效益，有相當(dāng)一部分農(nóng)戶開(kāi)拓創(chuàng)新，將承包土地流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營(yíng)。承包主體與經(jīng)營(yíng)主體分離，使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分解為相對(duì)獨(dú)立的承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”的探索取得了明顯社會(huì)成效。截至2015年末，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積4.43億畝，已占家庭承包耕地面積的33.3%。就未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向而言，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)，賦予農(nóng)戶法定可流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，能充分釋放社會(huì)主義制度紅利，能切實(shí)突破農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展必須的資金瓶頸，是促使農(nóng)業(yè)從傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代資本密集型產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵所在。
　　楊小平建議：為順應(yīng)土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”的改革趨勢(shì)，相關(guān)部門(mén)應(yīng)緊緊圍繞全面依法治國(guó)目標(biāo)，完善土地制度規(guī)定，系統(tǒng)修改《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》等法律規(guī)范，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，明確農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，探索頒發(fā)農(nóng)村集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)屬證書(shū)，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分離后對(duì)土地承包權(quán)人和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人的法律保護(hù)。
　　養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地將暫免稅
　　財(cái)政部預(yù)算報(bào)告表示鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)
　　昨日下午，財(cái)政部辦公廳主任、新聞發(fā)言人歐文漢對(duì)《2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》進(jìn)行解讀并表示，健全養(yǎng)老服務(wù)稅收優(yōu)惠政策，對(duì)符合條件的老年服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
　　鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)體系
　　隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)勢(shì)在必行。歐文漢指出，圍繞國(guó)務(wù)院提出的到2020年全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系的目標(biāo)，財(cái)政部會(huì)同有關(guān)部門(mén)做了多方面的工作，如制定了政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)政策;建立經(jīng)濟(jì)困難的高齡、失能等老年人補(bǔ)貼制度，出臺(tái)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)事業(yè)性收費(fèi)減免政策，支持以市場(chǎng)化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)試點(diǎn)等。
　　在健全養(yǎng)老服務(wù)稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)養(yǎng)老院提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)符合條件的老年服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅;企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;符合條件的境外資本和民間投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，均可享受統(tǒng)一的稅收優(yōu)惠政策;出臺(tái)民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策等。
　　歐文漢表示，下一步將按照“建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系”的目標(biāo)要求，推動(dòng)各地落實(shí)優(yōu)惠政策，支持和鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入，有效提高養(yǎng)老服務(wù)供給能力。
　　600億基金支持初創(chuàng)期成長(zhǎng)型中小企業(yè)
　　國(guó)家高度重視“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”工作，中央財(cái)政在這方面也給予了很多政策支持。據(jù)歐文漢介紹，財(cái)政部開(kāi)展了小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地城市示范，中央財(cái)政通過(guò)整合資金出資150億元，吸引民營(yíng)和國(guó)有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、地方政府等共同參與，形成總規(guī)模為600億元的國(guó)家中小企業(yè)發(fā)展基金，用市場(chǎng)化的辦法，重點(diǎn)支持種子期、初創(chuàng)期成長(zhǎng)型中小企業(yè)發(fā)展，“首只實(shí)體子基金的設(shè)立工作已經(jīng)完成”;在稅收方面加大優(yōu)惠力度，擴(kuò)大小微企業(yè)所得稅減半征收政策范圍，延長(zhǎng)小微企業(yè)免征增值稅、營(yíng)業(yè)稅政策執(zhí)行期限，對(duì)小微企業(yè)免征42項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)等。
　　歐文漢進(jìn)一步指出，今年財(cái)政部將會(huì)同有關(guān)部門(mén)啟動(dòng)新一輪小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城市示范，增加示范城市數(shù)量，通過(guò)中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)，引導(dǎo)示范城市提高對(duì)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的全方位服務(wù)支撐能力。加快已設(shè)立子基金的投資進(jìn)度，加快招標(biāo)設(shè)立新的國(guó)家中小企業(yè)發(fā)展基金子基金，盡快發(fā)揮基金的政策效應(yīng)。同時(shí)，認(rèn)真執(zhí)行好已出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策，完善創(chuàng)業(yè)投資稅收優(yōu)惠政策，統(tǒng)籌研究包括天使投資在內(nèi)的投向種子期、初創(chuàng)期等創(chuàng)新活動(dòng)投資的稅收支持政策。
　　2016年土地收入預(yù)算同比下降13.2%
　　北京晨報(bào)訊(記者楊奕)財(cái)政部公布的《2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》顯示，2016年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為28248.6億元，同比下降13.2%。
　　《報(bào)告》指出，2016年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有變，經(jīng)濟(jì)韌性好、潛力足、回旋余地大的基本特征沒(méi)有變，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的良好支撐基礎(chǔ)和條件沒(méi)有變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化的前進(jìn)態(tài)勢(shì)沒(méi)有變。同時(shí)，“三期疊加”影響凸顯，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致全要素生產(chǎn)率增速放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大。2016年財(cái)政形勢(shì)更加嚴(yán)峻，平衡收支面臨極大壓力。
　　根據(jù)面臨的財(cái)政經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2016年全國(guó)一般公共預(yù)算收入157200億元，增長(zhǎng)3%。加上調(diào)入資金1715億元，可安排的收入總量為158915億元。全國(guó)一般公共預(yù)算支出180715億元，剔除地方上年使用結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余及調(diào)入資金后同口徑增長(zhǎng)6.7%。赤字21800億元，比2015年增加5600億元。
　　2016年預(yù)算地方政府性基金本級(jí)收入32902.09億元，下降12.4%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入28248.6億元，下降13.2%。

　　2017年兩會(huì)熱點(diǎn)解讀土地【三】
　　會(huì)前會(huì)后，會(huì)上會(huì)下，期待多多、熱議多多，下面隨小編一起來(lái)看看吧!
　　近幾年的全國(guó)兩會(huì)，“房地產(chǎn)”總是一個(gè)逃不開(kāi)的話題，今年房地產(chǎn)最大的話題是如何“去庫(kù)存”。
　　數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市中有38個(gè)城市環(huán)比上漲，一線城市房?jī)r(jià)平均漲幅超過(guò)20%。其中，一二線城市房?jī)r(jià)居高不下，漲幅居前，相反的是，三四線城市仍然面臨著巨大的去庫(kù)存壓力。為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)去房地產(chǎn)庫(kù)存，包括首付降至20%、調(diào)降契稅和營(yíng)業(yè)稅、公積金異地購(gòu)房等措施。
　　“房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題應(yīng)受到高度重視。”全國(guó)政協(xié)委員、住建部專(zhuān)家委員會(huì)成員張鴻銘3月2日接受記者采訪時(shí)表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“60多億平米的庫(kù)存，占用的資金總量約達(dá)到40萬(wàn)億”，“1/3左右為開(kāi)發(fā)商的自有資金，至少28萬(wàn)億是向債權(quán)人融資的，其中又有14萬(wàn)億是向金融系統(tǒng)融資的，約占2015年底中國(guó)貨幣供應(yīng)量(M1)的34.91%?！?br /> 　　張鴻銘認(rèn)為，現(xiàn)有庫(kù)存有兩個(gè)難點(diǎn)，“一是非住宅庫(kù)存。2011年中國(guó)全面實(shí)施‘限購(gòu)令’后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅(寫(xiě)字樓、商業(yè))進(jìn)行投資。如今，這部分非住宅項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估算，非住宅庫(kù)存占用的資金規(guī)模約有十幾萬(wàn)億。二是三四線城市庫(kù)存。這部分庫(kù)存的問(wèn)題，是簡(jiǎn)單的降價(jià)所無(wú)法解決的。”
　　如何解決房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題呢?
　　同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)施建剛在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，方式還是很多的，比如降低交易稅費(fèi)、降低房?jī)r(jià)等。
　　在他看來(lái)，一二線城市在消化庫(kù)存上沒(méi)有問(wèn)題，一旦政策松綁，庫(kù)存馬上就能消化。但是三四線城市現(xiàn)在確實(shí)存在問(wèn)題，不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，包括大型房地產(chǎn)企業(yè)到三四線城市開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)消化都比較慢，“因?yàn)槿木€城市消費(fèi)觀念不一樣，對(duì)住房的投資性興趣沒(méi)有一二線城市居民大?！?br /> 　　消化庫(kù)存的路徑有何選擇嗎?
　　施建剛表示，消化庫(kù)存需要分層次消化，“比如說(shuō)一線城市，市場(chǎng)基本就能自行消化，二線城市，由于限購(gòu)政策基本已取消，壓力也不大。對(duì)于三四線城市，一方面，要想辦法吸引一二線城市居民向三四線城市引導(dǎo)，尤其是65歲以后的老年人。怎么去吸引他們呢，一方面通過(guò)低房?jī)r(jià);第二方面通過(guò)稅收，比如最近出臺(tái)的印花稅還是可以的;再一個(gè)是解決戶口的問(wèn)題?！?br /> 　　遺憾的是，目前人口流動(dòng)方向與施建剛的期待是相反的，這種情況下一二線城市的房?jī)r(jià)就不會(huì)跌，而三四線城市很有可能會(huì)跟風(fēng)漲。
　　對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院房地產(chǎn)與城市研究中心副教授張思思指出，“三四線城市之所以去庫(kù)存難，關(guān)鍵還是這個(gè)城市的配套設(shè)施比較差，之所以大家都想去北上廣深，是因?yàn)檫@些城市的教育資源、公共服務(wù)和醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施能夠吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就業(yè)機(jī)會(huì)等都是三四線城市所缺少的。”
　　張思思說(shuō)，“目前很多房地產(chǎn)政策都是一種短期的政策，急于消化庫(kù)存，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，包括鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買(mǎi)房的政策，如果沒(méi)有戶籍制度的配套改革，沒(méi)有農(nóng)民工子女教育問(wèn)題的配套改革，以及很多大城市房?jī)r(jià)一直居高不下的話，很難達(dá)到讓農(nóng)民工買(mǎi)房的效果?！?br /> 　　針對(duì)去庫(kù)存，金煜不忘提醒，去庫(kù)存的同時(shí)還是要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，“現(xiàn)在有一種說(shuō)法：做一年的工作還不如去買(mǎi)套房。在這種情況下，應(yīng)該逐步地去庫(kù)存，這樣可以較好控制某些區(qū)域內(nèi)的投資泡沫?！?br />

3 ? 2017土地政策

　　【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

　　【政策解讀】近些年，一些地方政府的財(cái)政收入很大一部分靠“賣(mài)地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴(kuò)張過(guò)程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的需求之一。把類(lèi)似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建立入市制度，并與國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的保值和增值!

　　【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

　　【政策解讀】試點(diǎn)宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國(guó)家可能采取的措施會(huì)“很簡(jiǎn)單很暴力”——征稅，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。而對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買(mǎi)。河南省已經(jīng)出臺(tái)政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫(kù)，對(duì)自愿退出宅基地且不再申請(qǐng)新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。

　　【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。

　　【政策解讀】國(guó)家為了公共利益的需要，可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，可是現(xiàn)實(shí)中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)等。而在對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償方面，國(guó)家規(guī)定土地補(bǔ)償費(fèi)和土地安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)，不超過(guò)土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補(bǔ)償，按一畝平均毛收入1000元來(lái)算，每畝30倍才3萬(wàn)元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣(mài)5000元!