1 ? 宅基地買賣
根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。
農(nóng)村房屋宅基地買賣合同無效怎么辦，受房價或者其他原因的影響，總有人無視法律規(guī)定，暗地里交易，擅自與他人簽訂合同購買宅基地使用權(quán)。從表面看來，購房者占了很大的便宜，但是由于買賣合同屬于無效合同，農(nóng)村房屋宅基地的買賣行為不受法律的保護。因此，一旦發(fā)生糾紛則會被要求返還房屋，造成一定的經(jīng)濟損失，這就啞巴吃黃連了。所以，在此建議各位想要購買農(nóng)村宅基地房屋的朋友們，慎重考慮。
相關(guān)閱讀：農(nóng)村宅基地使用程序
農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的,須要完成以下程序：
1.1 ? 一、申請
申請人持申請材料向當(dāng)?shù)卮逦瘯岢鰰嬗玫厣暾?。村委會?yīng)當(dāng)在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，并張榜公布，在張榜公布之日起15個工作日內(nèi)本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所初審。
1.2 ? 二、現(xiàn)場勘查
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織國土資源所進行現(xiàn)場勘查和群眾調(diào)查，審查建房用地和建設(shè)申請條件，并制作勘查筆錄和審查意見書。
1.3 ? 三、填申請表
國土資源所初審合格后發(fā)放《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》。
1.4 ? 四、村委會審查
村委會對申請人提交的《農(nóng)村村民住宅用地與建設(shè)申請表》進行審查并簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現(xiàn)居住情況，由負(fù)責(zé)人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核。
1.5 ? 五、審核上報
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在收到村委會上報的住宅建設(shè)用地申請材料后完成審核并現(xiàn)場確定規(guī)劃用地范圍，并報縣國土資源局初審?？h國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。
1.6 ? 六、審批
縣人民政府批準(zhǔn)用地的，由縣國土資源局頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
1.7 ? 七、放樣
由國土資源所牽頭協(xié)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員根據(jù)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》和《村鎮(zhèn)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》到實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應(yīng)當(dāng)在《放樣記錄卡》上簽字。放樣后，用地申請人方能動工建設(shè)。
1.8 ? 八、驗收發(fā)證
新建、改建、擴建農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內(nèi)依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。
根據(jù)我國《物權(quán)法》和《最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：
1、宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無效：
（1）城鎮(zhèn)居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：
（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；
（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；
（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；
（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
2 ? 宅基地買賣合同
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書
轉(zhuǎn)讓方： ? ? ? ? ?（簡稱甲方）
受讓方： ? ? ? ?（簡稱乙方）
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉(zhuǎn)讓給乙方作修建住宅之用地，經(jīng)雙方自愿、平等、友好的協(xié)商，現(xiàn)達成協(xié)議如下：
一、宅基地坐落于號。四邊分明為界，面積 ? ? ? ?平方米。
二、甲方知曉國家宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失，并保障乙方的權(quán)益不受侵犯。包括使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。甲方不得干涉。
三、乙方不得改變此幅地塊的使用性質(zhì)，改擴建不得影響附近居民的權(quán)益。如采光等。由此產(chǎn)生的糾紛，乙方責(zé)任自負(fù)。
四、轉(zhuǎn)讓金額：雙方議定此幅宅基地現(xiàn)價為人民幣整。
五、付款方式：雙方在協(xié)議簽字之日，乙方一次性付給甲方人民幣元整。
六、產(chǎn)權(quán)歸屬：協(xié)議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權(quán)屬歸于乙方所有，乙方有權(quán)在此宅基地上修建、改建房屋，本族及異姓人等無權(quán)干涉、爭議。 ? 在乙方修建房屋過程中，所需水、電由甲方負(fù)責(zé)辦理，所有費用由乙方承擔(dān)。道路有人干涉，甲方全部負(fù)責(zé)。 ?乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地 使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證過戶等手續(xù)到乙方手中，所需費用由乙方承擔(dān)。
七、協(xié)調(diào)和處理：乙方在建房施工中，如若發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)糾紛等出現(xiàn)，由甲方負(fù)責(zé)出面協(xié)調(diào)處理，如有協(xié)調(diào)處理不好，甲方應(yīng)負(fù)相關(guān)的責(zé)任。甲乙雙方如產(chǎn)生矛盾，應(yīng)協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)地點由乙方確定，如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。
八、違約責(zé)任：本協(xié)議從雙方簽字當(dāng)之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉(zhuǎn)讓金全額的基礎(chǔ)上加倍賠償乙方，即賠償 ? ? ? 元整。1年以后違約以每年15%遞增，轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期為合同生效日期，不滿一年算一年，滿一年不滿二年算二年。以此類推。即：賠償金額=原金額*2*（1+15%）^n。n=轉(zhuǎn)讓年限-1。舉例如下：成交金額確定為100萬元，第二年原房主反悔了，違約金=100萬元*2*（1+15%）^（2-1）=230萬元。如造成乙方損失（如基建費、裝修費、安裝費），甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉(zhuǎn)讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。
九、優(yōu)先購買權(quán)：乙方轉(zhuǎn)讓房屋時應(yīng)提前30天通知甲方，可以電話通知或發(fā)告知函，甲方電話變更或通訊地址變更導(dǎo)致通知乙方通知不到甲方，責(zé)任在甲方。乙方無責(zé)。
在同樣價格同樣條件下甲方享有優(yōu)先購買權(quán)?？梢栽谝曳胶炗嗈D(zhuǎn)讓合同前，決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同，優(yōu)先購買權(quán)自動失效。
十、該宅基地如國家需要，需甲方配合提供相關(guān)手續(xù)，甲方不得推辭，賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情，甲方只享有戶
口所帶來的收益，其他一切收益都?xì)w乙方所有。
此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為據(jù)。
甲方： ? ? ? ? ? ? ? ? ?身份證號：
乙方：
證明人：
年 ? ? ? ?身份證號： ? ? ? 日 ? ? 月
3 ? 宅基地買賣糾紛
案件背景
農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村居民生存權(quán)的保障，通常由符合法定條件的農(nóng)村居民從農(nóng)村經(jīng)濟組織無償獲得。由于地理位置的限制及取得的無償性，農(nóng)村宅基地通常價值較低，加之法律對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制及其處理程序的特別規(guī)定，法院對涉及宅基地案件的受理數(shù)量一直較低。但隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展及新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進，宅基地的經(jīng)濟價值被不斷放大，個別地段的宅基地由于開發(fā)建設(shè)的需要市場價值飆升到上百萬甚至更多。由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，涉及宅基地糾紛的案件層出不窮。我所近日代理的一起宅基地糾紛案件就是很具有代表性的一例。
案情回放
2011年5月，高某將一小幅宅基地地皮作價15萬轉(zhuǎn)讓給王某某，并簽訂了書面協(xié)議。后來，由于城鎮(zhèn)建設(shè)的需要，該幅宅基地將被開發(fā)成主干道商業(yè)門面，因此，該幅宅基地的價值急劇飆升。2012年4月，高某之子高某某將其父高某與王某某訴至法院，主張其父高某與王某某所簽訂的宅基地買賣合同無效，王某某須返還該幅宅基地。我所接受被告王某某的委托，代為訴訟。
原告訴求
原告高某某的代理律師所起草的訴狀稱，高某在其子不知情的情況下，將其子高某某的宅基地出賣給王某某。同時，王某某非高某某所在村村民。因此，原告認(rèn)為該宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，王某某應(yīng)返還該幅宅基地。
庭前運籌
我所律師顏世軍、饒健接受被告王某某的委托后，根據(jù)對方的起訴，分析認(rèn)為原告起訴確認(rèn)協(xié)議無效的依據(jù)可能有二：第一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》及《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，農(nóng)村經(jīng)濟組織成員具有使用權(quán)但無處分的權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和司法實踐，非本村村民購買本村宅基地，買方幾乎無一例外將被判敗訴。第二，高某在其子不知情的情況下出賣本屬高某某所有的宅基地將構(gòu)成無權(quán)處分，現(xiàn)高某某對此協(xié)議不予認(rèn)可，依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，高某的處分行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
本案在訴前調(diào)解中，法庭調(diào)解員也表明了自己的觀點：被告王某某非原告所在村村民，即使其接受的是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也是無效的。本案高某轉(zhuǎn)讓宅基地給王某某應(yīng)認(rèn)定無效，建議返還宅基地，對方退還購地款并適當(dāng)補償。
針對上述情形，我所承辦律師查閱了大量資料并搜集了相關(guān)判例后，發(fā)現(xiàn)買地者幾乎無一幸免的皆以敗訴告終，倘若如此，我方當(dāng)事人將蒙受巨大損失。通觀全局，如果本案進入實體審理將對我方極為不利，勢將敗訴。為此，承辦律師確定了避實就虛，程序為重，“曲線救國”的訴訟路線。
接下來承辦律師起草了答辯狀，同時開始了證據(jù)收集的工作，向沛縣工商行政管理局依法調(diào)取了正在開發(fā)該幅宅基地企業(yè)的工商登記信息，并調(diào)查了高某、高某某一家現(xiàn)有的幾處農(nóng)村宅基地情況。一切準(zhǔn)備就緒，只待開庭。
法庭對抗
庭審中我方主要從程序上進行了有力的抗辯：1、本案爭議的性質(zhì)屬于宅基地使用權(quán)歸屬糾紛，依法不屬于法院受理范圍。2、根據(jù)證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，本案原告并沒有合法的證據(jù)來證明本案訴爭的宅基地與其有直接的利害關(guān)系，因此，其作為原告是不適格的。另外，根據(jù)合同相對性原理，也可以得出原告在本案中沒有訴權(quán)，其不是適格原告的結(jié)論。3、因為該處宅基地正由開發(fā)商開發(fā)，王某某并沒有侵權(quán)行為，因此，王某某作為被告也是不適格的。4、我方舉證證明，該幅宅基地使用權(quán)原系高某所有。特別向法庭提出，高某、高某某父子具有特殊利害關(guān)系，具有訴訟利益的一致性。同時，向法庭揭示原告訴訟的真實意圖與本案的事實情況。
庭審結(jié)果
我方的代理意見得到了法院的認(rèn)可與采納，本案以我方的勝訴而結(jié)案。
辦案有感
作為律師一定要有敬業(yè)的精神與扎實的理論功底，對每一個案件都需從不同的角度作出全面而深入的剖析，精心準(zhǔn)備，準(zhǔn)確找出突破口，才能不負(fù)所托，最大程度的維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。“甘為砝碼鎮(zhèn)天平”將是我們的價值體現(xiàn)與不懈追求。?
