1 ? 土地出讓年限

　　國家有關(guān)法律、法規(guī)對國有土地使用權(quán)出讓制度作了規(guī)定，但對土地使用權(quán)出讓年限起止計(jì)算問題卻未明確規(guī)定，這是實(shí)際工作中需要解決的問題。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)”和1994年國家土地管理局、國家工商行政管理局發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同示范文本》(宗地出讓合同)第4條“出讓年限……自領(lǐng)取該宗地國有土地使用證之日起計(jì)算”的規(guī)定，國有土使用權(quán)出讓年限的起始日期應(yīng)當(dāng)確定為自領(lǐng)取或者頒發(fā)土地使用證之日。

2 ? 國有土地出讓年限

土地出讓年限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。
國有土地出讓年限

完善土地有償使用制度。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍，擴(kuò)大招拍掛出讓比例，減少非公益性用地劃撥，國有土地出讓收支納入預(yù)算管理。改革完善工業(yè)用地供應(yīng)方式，探索實(shí)行彈性出讓年限以及長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)。

3 ? 土地出讓年限規(guī)定

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1.土地使用年限最高70年　據(jù)市國土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2.土地使用年限期滿可自動(dòng)續(xù)期
根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?br />
據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了“無償自動(dòng)續(xù)期”。但是，當(dāng)購房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用，都還沒有一個(gè)明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。

3.土地使用年限縮水的原因多　對于為何會出現(xiàn)個(gè)別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國土部門人士認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時(shí)間較長等原因造成的。
針對陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時(shí)，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時(shí)，地塊的閑置時(shí)間已經(jīng)很長了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發(fā)。對于閑置時(shí)間長的問題，有市民認(rèn)為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤，故意不及時(shí)開發(fā)，等待升值后再進(jìn)行開發(fā)，而等到可以銷售時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過了很長的時(shí)間。對此，市國土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年來，我市國土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長也是造成“縮水”的一個(gè)主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對此有同感。他們認(rèn)為，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪?。遇到?jīng)濟(jì)不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。

還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。