1 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建案例
2010年6月，北京市近郊村民吳某未辦理任何手續(xù)的情況下對(duì)其宅基地上的房屋進(jìn)行翻建，在施工過程中，鎮(zhèn)政府規(guī)劃建設(shè)部門根據(jù)群眾反映，來(lái)到翻建房屋施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詢問和勘查，之后責(zé)令吳某停工。理由是吳某沒有依法辦理宅基地翻建審批手續(xù)，并且翻建面積已超出了原批準(zhǔn)宅基地范圍。
1.1 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建疑惑
1.村民原宅基地上房屋翻建是否要辦理審批相關(guān)手續(xù)？
2.翻建房屋是否可以改變?cè)孛娣e？
1.2 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建解答
我國(guó)的宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)特殊的土地權(quán)利，其土地使用權(quán)人具有嚴(yán)格的范圍限制，僅限于農(nóng)民集體內(nèi)部符合規(guī)定的成員，而且宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)也有嚴(yán)格的限制，取得宅基地使用權(quán)后必須按照法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和條件使用。實(shí)踐中，農(nóng)村宅基地上房屋的翻建，需要滿足兩個(gè)條件。
一是要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。2009年北京市人大常委會(huì)通過的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十一條，在規(guī)劃農(nóng)村地區(qū)，村民使用原有宅基地進(jìn)行村民住宅建設(shè)，可以實(shí)行規(guī)劃許可管理，規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊規(guī)劃進(jìn)行。因此，吳某在原有宅基地上翻建房屋的行為應(yīng)當(dāng)取得相關(guān)審批手續(xù)，其程序?yàn)椋合蜞l(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，取得許可后方可按具體要求實(shí)施原有宅基地的翻建行為。
二是已經(jīng)合法取得宅基地使用權(quán)，并且翻建不得超出合法擁用使用權(quán)的范圍。根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！侗本┦腥嗣裾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》規(guī)定，村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。根據(jù)《土地管理法》第七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。
本案中，吳某翻建房屋中在未經(jīng)依法批準(zhǔn)的情況下，擅自擴(kuò)大宅基地面積顯然是違法的，應(yīng)當(dāng)予以糾正，有關(guān)部門予以制止符合法律規(guī)定。對(duì)于在合法批準(zhǔn)的宅基地范圍內(nèi)進(jìn)行房屋翻建是否國(guó)重新辦理用地手續(xù)，法律中沒有規(guī)定，一般認(rèn)為，只要村民不違背“一戶一宅”、“使用權(quán)人不變”、“建址不變”、“符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃”、“符合建房條件”、“不超過地方人民政府規(guī)定的宅基面積標(biāo)準(zhǔn)”等條件，在擁有合法的土地使用權(quán)的原宅基地上翻建房屋，不需要重新辦理用地手續(xù)。
2 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建繼承案例
李某華和李某明系姐弟，原和父母共同居住在xx市xx村。李某華早年因結(jié)婚搬走，李某明和父母共同生活，后結(jié)婚生子，一家三口仍和老人共同生活。多年后，父母相繼過世，無(wú)遺囑。父母過世后，李某明將老房子拆除，進(jìn)行了翻建和增建，原房建材亦用于新房。2014年李某華和丈夫離異，因一直居住在公婆所有的房屋，所以離婚后無(wú)房產(chǎn)。2015年該區(qū)域?qū)嵤┎疬w，李某華以李某明為被告，起訴要求分割財(cái)產(chǎn)。
2.1 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建繼承判決
法院判決結(jié)果為，翻建后的房屋，其中兩間歸李某華居住使用。
2.2 ? 農(nóng)村宅基地房屋翻建繼承解析
1、農(nóng)村宅基地非遺產(chǎn)，但是宅基地上房屋可繼承。由于農(nóng)村土地除了依法屬于國(guó)有的外，大部分屬于村集體所有，因此，宅基地非公民私產(chǎn)，不能繼承。但是，農(nóng)民在依法享有的宅基地上所建造的房屋，屬于公民的私有財(cái)產(chǎn)，依法可以繼承。
2、原房屋已經(jīng)拆除，已經(jīng)無(wú)法繼承。本案中，父母遺留遺產(chǎn)是父母在世時(shí)所建的房屋，而在父母過世后，李某明將原房屋拆除，也就是說，遺產(chǎn)房屋已經(jīng)隨著拆除行為而滅失，不能再進(jìn)行繼承。但是，法院可以依法確認(rèn)原被告應(yīng)繼承的份額。
3、未征得其余繼承人同意，部分繼承人翻建的房屋，應(yīng)視為共同財(cái)產(chǎn)。由于原房屋屬于共同繼承的房屋，對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)的處分，需要共有人協(xié)商一致。本案中，李某明無(wú)證據(jù)證明其翻建行為征得了李某華的同意，亦無(wú)證據(jù)證明李某華放棄權(quán)利，因此，翻建后的房屋，應(yīng)當(dāng)視為共同財(cái)產(chǎn)。
4、李某華無(wú)住房，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)以分給部分房屋為宜。共同財(cái)產(chǎn)的分割，要本著方便生活的原則，本案中，李某華離異后無(wú)房居住，考慮到保障權(quán)利人的居住需要，法院分給其兩間住房是恰當(dāng)?shù)摹?/span>
3 ? 沒有戶口農(nóng)村宅基地房屋翻建
沒有農(nóng)村戶口，不能再原地基上翻建新房。根據(jù)《中華人民共和國(guó)地地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。
因此，沒有農(nóng)村戶口，無(wú)權(quán)在再原地基上翻建新房。
4 ? 自家宅基地上不得隨意翻建房屋
申請(qǐng)宅基地是有正規(guī)流程的，事先要申請(qǐng)，切莫私自直接翻蓋，不然算你違規(guī)，新房不給你證，確權(quán)確不上你不虧大發(fā)了？來(lái)看看到底哪些情況不能翻蓋。
1、亂選地址
改建改建，就怕你改了地方，或者多占了地方，一般對(duì)這個(gè)管理特別嚴(yán)格，當(dāng)時(shí)批的哪里就是哪里，不能亂換位置，也不能在不能建設(shè)的地方建宅子，比如耕地上是不許的。
2、建設(shè)超標(biāo)
翻建改建宅子是不能超過宅基地標(biāo)準(zhǔn)的，少占了沒人管你，多占了肯定是不允許的，雖然有可能暫時(shí)沒人找你事兒，以后不好說。
3、私自建設(shè)
雖然一般不會(huì)要求你找專業(yè)建筑隊(duì)建設(shè)，但是一旦超出層數(shù)要求就必須指定建筑方了，畢竟你要蓋個(gè)基層高樓就必須要專業(yè)設(shè)計(jì)了，萬(wàn)一自己亂蓋出了事故，那大家都麻煩。雖然好多屹立多年的宅子也是私人建造的，但是畢竟沒有保障，出了事沒人承擔(dān)責(zé)任的。
4、沒有權(quán)限
部分人已經(jīng)戶口遷出了，不屬于這個(gè)村集體，沒有權(quán)限翻蓋?；蛘咭蚱渌闆r喪失宅基地的各種權(quán)利的都沒權(quán)限翻蓋。
5、和鄰居因翻蓋產(chǎn)生沖突或者本身宅子權(quán)屬關(guān)系不明確的
比如一家有兩兄弟，父母去世后，宅基地沒有明確遺囑，兩個(gè)人都有繼承權(quán)，那其中一方不能隨意翻蓋。
宅基地是農(nóng)民農(nóng)村最重要的財(cái)富之一，每個(gè)農(nóng)民都愛自己的宅子，都想把它建的落落大方。正因?yàn)榭紤]到宅基地對(duì)農(nóng)民的重要性，所以對(duì)宅基地的管理特別嚴(yán)格，審批起來(lái)也不是特別容易，畢竟很多雷區(qū)都不能踩，比如一戶一宅政策。
