1 ? 工業(yè)用地開發(fā)
工業(yè)用地開發(fā)限制：實(shí)施困境與對(duì)策上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨土地資源匱乏、商務(wù)成本制約、節(jié)能減排和環(huán)境保護(hù)等諸多難題。當(dāng)前形勢(shì)下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)型發(fā)展的終極目標(biāo)。從現(xiàn)狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但“二次開發(fā)”實(shí)施的難度和代價(jià)也大，需要共同建立起有效盤活存量的“引逼”機(jī)制，進(jìn)一步加大政策的創(chuàng)新力度。
（一）實(shí)施困境
一是缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃。當(dāng)前，“二次開發(fā)”模式在規(guī)劃綜合平衡利用、土地供應(yīng)政策制定等方面還未形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)劃與土地對(duì)利益協(xié)調(diào)的綜合調(diào)控作用尚未凸顯?！岸伍_發(fā)”仍以“點(diǎn)”上的單個(gè)企業(yè)調(diào)整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規(guī)劃的、小規(guī)模的、需“二次開發(fā)”的土地整合起來，以發(fā)揮更大效用。城市規(guī)劃與土地規(guī)劃僅關(guān)注規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地用途、開發(fā)強(qiáng)度、區(qū)位空間關(guān)系、土地開發(fā)時(shí)機(jī)、用地取得、地價(jià)等，缺乏對(duì)“二次開發(fā)”的前景預(yù)期，相關(guān)稅收、財(cái)政等政策未形成政策合力。
二是土地收儲(chǔ)成本高。由于利益驅(qū)動(dòng)，原土地使用權(quán)人不愿土地仍以工業(yè)用地價(jià)格被回購(gòu)，卻要分享使用期間產(chǎn)生的土地增值收益。如對(duì)原企業(yè)外遷改造，涉及征購(gòu)?fù)恋亍⒔ㄔO(shè)廠房、市政配套、購(gòu)置設(shè)備、職工安置等復(fù)雜補(bǔ)償利益，如為集體土地上企業(yè)，則補(bǔ)償利益還涉及農(nóng)民搬遷和生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變而更復(fù)雜。由此造成工業(yè)用地收儲(chǔ)價(jià)格日益趨高，而政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造、環(huán)境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。
三是缺乏多部門合作機(jī)制?，F(xiàn)行土地行政管理?xiàng)l塊分割，對(duì)待改造企業(yè)的定性、發(fā)展方向、職工安置、土地使用權(quán)處置、再開發(fā)的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權(quán)力與利益羈絆，雖對(duì)企業(yè)改造的具體問題都有發(fā)言權(quán)，但又都不做主，部門之間缺乏合作。
四是面臨一些制度性障礙。缺乏對(duì)劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)的識(shí)別因素。當(dāng)前工業(yè)用地出讓簡(jiǎn)單采取以最高年限出讓，忽略了產(chǎn)業(yè)生命周期和企業(yè)生命周期，與經(jīng)濟(jì)規(guī)律不相符。一次性出讓50年后，政府調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。
五是缺乏激勵(lì)機(jī)制。一方面，由于土地“二次開發(fā)”涉及多個(gè)利益主體以及多方因素，相對(duì)于新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現(xiàn)有的政績(jī)考核體系，尚無法充分調(diào)動(dòng)地方政府進(jìn)行土地“二次開發(fā)”的積極性。
（二）對(duì)策措施在加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，必須進(jìn)行工業(yè)用地“二次開發(fā)”研究，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整騰出空間；加快政策創(chuàng)新，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供強(qiáng)大動(dòng)力；完善體制機(jī)制，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供保障。
一是編制工業(yè)用地“二次開發(fā)”專項(xiàng)規(guī)劃。對(duì)可挖潛的存量工業(yè)用地，結(jié)合用地需求、開發(fā)潛力、利用條件等進(jìn)行分析，明確存量土地再開發(fā)的主要目標(biāo)和重點(diǎn)區(qū)域，制定相應(yīng)的開發(fā)再利用對(duì)策。
二是更新控制性詳細(xì)規(guī)劃理念。采取市場(chǎng)和土地使用管理導(dǎo)向，以產(chǎn)權(quán)土地開發(fā)控制為目標(biāo)，有效解決規(guī)劃與市場(chǎng)規(guī)則、土地使用管理之間脫節(jié)的矛盾。解決存量土地在未按照規(guī)劃實(shí)施前的過渡問題，同時(shí)增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規(guī)劃編制成果的可操作性。
三是健全土地收儲(chǔ)制度。建立合資入股、共同開發(fā)、共享土地增值收益的收儲(chǔ)機(jī)制。針對(duì)工業(yè)用地的再出讓和回購(gòu)操作，研究制定供操作用的程序性規(guī)范和實(shí)施細(xì)則。
四是完善工業(yè)用地供應(yīng)制度。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律研究產(chǎn)業(yè)自身生命周期，并以此推行出讓區(qū)別年期制或標(biāo)準(zhǔn)廠房租賃制，對(duì)不同年期的出讓價(jià)格按照相應(yīng)年限通過評(píng)估確定。加強(qiáng)對(duì)閑置土地和廠房的短期利用和臨時(shí)租賃管理，完善相配套的土地租賃權(quán)權(quán)益及土地租賃相關(guān)制度，包括租賃規(guī)則、租賃方式、租賃價(jià)格等。
五是健全工業(yè)用地用途管制。在土地轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)性過程中，建立嚴(yán)格的工業(yè)用地用途變更調(diào)控機(jī)制，局部支持，適度控制，嚴(yán)格限定區(qū)域、規(guī)模和主體；建立以合同管理和土地供后績(jī)效評(píng)估為主的監(jiān)管機(jī)制。
六是健全控增逼存制度。實(shí)施新增建設(shè)用地指標(biāo)的差別化獎(jiǎng)懲機(jī)制，把盤活工業(yè)區(qū)存量土地與該區(qū)域下一年度新增建設(shè)用地指標(biāo)分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)的前提條件。
七是建立“二次開發(fā)”管理機(jī)構(gòu)。負(fù)責(zé)計(jì)劃協(xié)調(diào)職能，定期制定推進(jìn)區(qū)域的“二次開發(fā)”整體實(shí)施方案，定期進(jìn)行區(qū)域工業(yè)用地使用情況監(jiān)察，編制推進(jìn)計(jì)劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規(guī)范等。
八是利用經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)盤活。發(fā)揮稅收杠桿作用，降低存量工業(yè)用地流轉(zhuǎn)的成本，對(duì)優(yōu)先開發(fā)利用閑置和低效用地的，給予地價(jià)方面優(yōu)惠。
2 ? 工業(yè)用地征收
工業(yè)用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與其他的補(bǔ)償有區(qū)別，主要地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因?yàn)楣I(yè)用地一般地上有建筑物，那就要按建筑物拆遷的標(biāo)準(zhǔn)來算了，至于地價(jià)差額那是政府的。
如果你這種情況還要繼續(xù)辦廠，可以要求政府還一塊等面積的地塊給你。你如果不再辦廠，除了對(duì)你的拆遷按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償外，地價(jià)可能會(huì)按你當(dāng)時(shí)的價(jià)格適當(dāng)增加一點(diǎn)，肯定不會(huì)將按給開發(fā)商的價(jià)格給，因?yàn)榻o開發(fā)商的價(jià)格包括了很高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)（可能還是通過招拍掛形成的）。如果你廠不同意，政府可能會(huì)以不符合城市建設(shè)規(guī)劃等理由進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。
3 ? 工業(yè)用地評(píng)估
1、土地使用權(quán)分類
土地使用權(quán)按類型分為集體所有、國(guó)有二大類，其中國(guó)有包括出讓、劃撥、租賃、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資五種，評(píng)估實(shí)踐中常見的是出讓、劃撥二種，其他幾中用地因?yàn)楸容^少見， 擬另辟專題， 本文著重于出讓、 劃撥二種使用權(quán)類型的評(píng)估闡述。
2、土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成
理解土地使用權(quán)評(píng)估的基礎(chǔ)在于了解土地使用權(quán)價(jià)值構(gòu)成， 完整土地使用權(quán)價(jià)值分為三大類，拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓金。出讓地價(jià)值構(gòu)成包括上述三部分； 劃撥地價(jià)值構(gòu)成包括上述前二部分， 初步解釋如下：
拆遷補(bǔ)償款是指對(duì)于原土地使用方的補(bǔ)償， 在農(nóng)村，補(bǔ)償對(duì)象包括土地本身（土地屬于生產(chǎn)資料，如同機(jī)器設(shè)備） 、地上附著物（青苗 -尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹等）、人員安置三部分， 在城市，補(bǔ)償對(duì)象主要為舊有房地產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償有二種方式進(jìn)行：一是由土地?cái)M取得方與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議， 并將拆遷補(bǔ)償款直接支付給原土地使用方， 當(dāng)?shù)貒?guó)土部門不參與此過程， 此時(shí)土地?cái)M取得方與當(dāng)?shù)貒?guó)土局簽訂的 《國(guó)有土地出讓合同》 中的地價(jià)款為不完全地價(jià)， 僅包括出讓金與基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，此類情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)發(fā)生，土地為零星開發(fā)；二是由當(dāng)?shù)貒?guó)土部門與原土地使用方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議， 擬用地方不參與此過程，拆遷補(bǔ)償款通過當(dāng)?shù)貒?guó)土部門轉(zhuǎn)手交給原土地使用方， 此時(shí)《國(guó)有土地出讓合同》中的地價(jià)款為完全地價(jià)，包括拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地出讓金三部分，此類情況多在近郊區(qū)，土地為當(dāng)?shù)卣善_發(fā)。
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指宗地紅線外通上水、下水、強(qiáng)電、弱電、通路等所需支付的成本費(fèi)用，有二種方式進(jìn)行：
一是由當(dāng)?shù)卣M織建設(shè)，各種水、氣主干管網(wǎng)及電纜沿道路兩側(cè)鋪設(shè)，工程無需擬用地方參與， 僅需向當(dāng)?shù)貒?guó)土部門繳納價(jià)款， 各市均會(huì)出臺(tái)文件規(guī)定繳納標(biāo)準(zhǔn)。此類情況多在較為成熟的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
二是由擬用地方自行組織施工建設(shè)， 比如將開閉站或變電站的電纜自行引至用地紅線內(nèi)的變配電站， 自行打井取水等， 此類情況多在偏遠(yuǎn)地區(qū)， 此時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)表現(xiàn)為工程成本，往往體現(xiàn)在固定資產(chǎn) -構(gòu)筑物或管道科目中。
收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)有些借雞生蛋的意思， 雖然機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)已經(jīng)取消， 但基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不可能被取消。
土地出讓金是指國(guó)家做為土地所有者應(yīng)收取的價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益。
3、土地使用權(quán)取得的一般方式
出讓用地：當(dāng)?shù)貒?guó)土部門將可利用土地通過媒體發(fā)布公告， 擬用地方通過招、拍、掛方式（工業(yè)用地基本為掛牌方式）參與競(jìng)價(jià)，競(jìng)得后，擬用地方與當(dāng)?shù)貒?guó)土部門簽訂《國(guó)有土地出讓合同》 ，繳納地價(jià)款及契稅，繳納完畢后，取得《國(guó)有土地使用證》。
劃撥用地：擬用地方向當(dāng)?shù)赜?jì)委 （發(fā)改委）提交項(xiàng)目使用土地申請(qǐng)， 批復(fù)后，著手進(jìn)行拆遷補(bǔ)償工作，完畢后即取得《國(guó)有土地使用證》 。
3.2 ? 二、評(píng)估準(zhǔn)備工作
1、取得《國(guó)有土地使用證》 、《國(guó)有土地出讓合同》 、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、曾做過的估價(jià)報(bào)告、了解入賬成本構(gòu)成
《國(guó)有土地使用證》 是正式的權(quán)屬證明文件， 當(dāng)委估宗地剛剛簽訂 《國(guó)有土地出讓合同》，尚未來得及取得《國(guó)有土地使用證》時(shí)， 《國(guó)有土地出讓合同》也可以做為權(quán)屬證明文件，但效力上不如《國(guó)有土地使用證》 ，按照國(guó)內(nèi)常規(guī)，處于此階段期間， 土地價(jià)款往往尚未支付完畢， 如果資產(chǎn)占有方無能力按照出讓合同要求支付剩余地價(jià)款， 那么可能導(dǎo)致二種結(jié)果， 一是承擔(dān)額外的滯納金， 二是土地被國(guó)土局無償收回。所以尚未取得《國(guó)有土地出讓合同》的宗地，是具有產(chǎn)權(quán)瑕疵的，應(yīng)予批露，當(dāng)然，如果連《國(guó)有土地出讓合同》都未簽訂，則無法確定土地權(quán)屬，談不上瑕疵問題。
取得上述資料后， 通過將入賬成本與土地出讓合同、 拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的約定的價(jià)款進(jìn)行比較，核對(duì)地價(jià)款是否支付完全。
2、確定評(píng)估方法
首先查詢《全國(guó)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 ，了解委估宗地最低限價(jià)，其次收集各種評(píng)估方法所需相關(guān)資料， 確定評(píng)估方法， 建議首選市場(chǎng)法， 次之基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，再次之成本逼近法。
原則上應(yīng)選擇二種方法評(píng)估，具體要求詳見《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 。
3.3 ? 三、市場(chǎng)比較法評(píng)估過程
1、評(píng)估公式
宗地價(jià)格＝比較案例價(jià)格× A×B×C×D
式中： A：正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)B：待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)C：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)D：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)2、評(píng)估過程
1）搜索比較對(duì)象
通過委估宗地所在市、區(qū)、縣的國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢土地成交信息， 如未果，可以在百度搜索關(guān)鍵字： “地區(qū)名 +掛牌”、“地區(qū)名 +工業(yè)用地 +成交” 等。如已查詢的部分比較對(duì)象具體位置描述不清楚，可以通過百度地圖、GOOGLE地球等配合查找。
比較對(duì)象與委估宗地必須用途一致且應(yīng)在同一開發(fā)區(qū)或行政區(qū)。
2）進(jìn)行比較
交易情況修正：所選比較對(duì)象均應(yīng)為正常交易，非正常交易難以量化修正；交易日期修正： 工業(yè)用地價(jià)格隨時(shí)間波動(dòng)很小， 實(shí)際上《全國(guó)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施后的近三年成交信息均可采用， 但優(yōu)先選用一年內(nèi)的成交信息。 如無特殊情況，交易日期修正系數(shù)一年內(nèi)不會(huì)超過 2%。
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求修正范圍合計(jì)不超過 30%，單項(xiàng)不超過 20%，對(duì)于具體修正幅度， 沒有相關(guān)規(guī)定， 評(píng)估人員可自行掌握， 建議單項(xiàng)修正多數(shù)不超過5%，個(gè)別不超過 10%。
以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，出讓金來源如下：
?、?少數(shù)地方國(guó)土部門發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)文件時(shí)，一并發(fā)布出讓金標(biāo)準(zhǔn)；②根據(jù)出讓地價(jià)的百分比確定，百分比可參照各省文件確定，可百度搜索：“** 省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法細(xì)則 ”；“ ** 省實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法 ”；③根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》相關(guān)條款確定。
修正后的評(píng)估結(jié)果為土地成交價(jià)， 但在辦理《國(guó)有土地使用證》 初始登記或變更登記時(shí)還應(yīng)繳納契稅， 評(píng)估實(shí)踐中均未考慮此部分價(jià)值， 筆者認(rèn)為在股權(quán)評(píng)估中可以考慮，物權(quán)評(píng)估中不應(yīng)考慮。
3.4 ? 四、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程
1、評(píng)估公式
宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù) +土地開發(fā)水平修正值
2、評(píng)估過程
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法實(shí)質(zhì)上仍為市場(chǎng)法， 只是比較對(duì)象只有一個(gè)， 是地方國(guó)土部門發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)，比較因素基本上與市場(chǎng)法一致。
1）基準(zhǔn)地價(jià)的確定
基準(zhǔn)地價(jià)文件查找 ：可以通過所在市、區(qū)、縣的國(guó)土資源局網(wǎng)站查詢，或者百度搜索關(guān)鍵字：“城市 +基準(zhǔn)地價(jià)”。絕大部分城市的基準(zhǔn)地價(jià)文件均可以從網(wǎng)絡(luò)上查找到。
地價(jià)級(jí)別的確定： 找到基準(zhǔn)地價(jià)文件后需要確定委估宗地所在地價(jià)級(jí)別， 公開的基準(zhǔn)地價(jià)文件中少部分會(huì)配發(fā)地價(jià)級(jí)別范圍描述或級(jí)別圖， 再配合地圖，會(huì)較容易確定委估宗地級(jí)別， 對(duì)于大部分未發(fā)布級(jí)別范圍描述或級(jí)別圖的情況， 按以下方式確定：
1、查詢中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；
2 、委估宗地以前的估價(jià)報(bào)告（個(gè)別時(shí)候可以在網(wǎng)絡(luò)搜索到周邊其他單位的估價(jià)報(bào)告）；
3、咨詢當(dāng)?shù)貒?guó)土部門；?
4、參照當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地使用稅等級(jí)范圍確定；部分地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)文件頒布時(shí)間早于 2007 年（該年發(fā)布全國(guó)工業(yè)用地最低限價(jià)），此情況下的相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)可能會(huì)低于最低限價(jià)，此時(shí)處理方式如下：
?、賹⒒鶞?zhǔn)地價(jià)最低級(jí)別價(jià)格按最低限價(jià)調(diào)整， 其他級(jí)別地價(jià)按原比例或原增加額相應(yīng)調(diào)整；
?、谥苯右宰畹拖迌r(jià)做為委估宗地相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)。
?、廴园丛鄳?yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)確定，通過期日修正找回差距。
2）期日修正系數(shù)
按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 ，期日修正系數(shù) =待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) / 比較案例交易日期指數(shù)，但地價(jià)指數(shù)地方國(guó)土部門并未公開，可通過如下方式確定：
?、俨樵冎袊?guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)， 以地價(jià)水平、 地價(jià)增長(zhǎng)率代替， 有時(shí)該二項(xiàng)指標(biāo)未能公布至評(píng)估基準(zhǔn)日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考慮；②以近期周邊土地成交實(shí)例平均價(jià)格除以對(duì)應(yīng)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)， 此種方式可以使市場(chǎng)法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法二種方法評(píng)估結(jié)果接近；③以工業(yè)用地最低限價(jià)除以相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)及年份數(shù)， 得出年均增幅， 再換算至評(píng)估基準(zhǔn)日所在年份。
?、馨凑漳昃龇?2%考慮。
3）年期修正系數(shù)
年期修正系數(shù)＝ （1-1/（1+r）m）/ （1-1/（1+r）n ）
r ＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本， 工業(yè)用地一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小，取值范圍常見 6-7%；
n＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年限，工業(yè)用地為 50 年；m＝待估宗地剩余使用年限。
4）因素修正系數(shù)
此項(xiàng)修正類似于市場(chǎng)法中因素修正， 少部分地區(qū)會(huì)有網(wǎng)絡(luò)公布， 如無法查到，可以參照其他城市因素修正表編制，也可以適當(dāng)微調(diào)。
5）容積率修正系數(shù)
工業(yè)用地一般均不進(jìn)行容積率修正， 但個(gè)別地方基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)公布工業(yè)用地容積率修正系數(shù)， 此種情況多是因?yàn)楦呖萍紙@區(qū)中部分工業(yè)建筑為多層， 如無法查找容積率修正，可不進(jìn)行此項(xiàng)修正。
6）開發(fā)修正修正
基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)開發(fā)程度一般會(huì)在基準(zhǔn)地價(jià)文件中公布， 如未公布，可以通過“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)” 查詢，如查詢不到， 可以假設(shè)基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)開發(fā)程度與委估宗地一致， 而不進(jìn)行此項(xiàng)修正。 如需修正， 部分基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)規(guī)定每通的價(jià)格，如未公布，可以參照每通 20-30 元/㎡確定。
以上結(jié)果為出讓地價(jià)，如為劃撥地，應(yīng)扣除出讓金，扣除方式參見市場(chǎng)法中相關(guān)敘述；契稅問題亦參見上文。
3.5 ? 五、 成本逼近法評(píng)估過程
1、評(píng)估公式
地價(jià)＝土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +利息+利潤(rùn)+土地增值收益＝成本價(jià)格＋土地增值收益
成本逼近法的本意是模擬土地取得并達(dá)到開發(fā)狀態(tài)的過程中需要支付的各項(xiàng)成本，總的來說，一是對(duì)原土地使用權(quán)人的補(bǔ)償，二是向土地所有者 -國(guó)家繳納地價(jià)款以體現(xiàn)所有者權(quán)益，三是各項(xiàng)稅費(fèi)，四是土地通、平成本。
2、評(píng)估過程
1）土地取得費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)
土地取得費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物（青苗 -尚未收割的農(nóng)產(chǎn)品、房屋、水井、果樹等） 。
土地補(bǔ)償費(fèi)、 人員安置費(fèi)的計(jì)算是以土地年產(chǎn)值乘以適當(dāng)倍數(shù)確定， 數(shù)據(jù)來源方式如下：
?、?根據(jù)** 省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法中相關(guān)條款確定；② 根據(jù)各地土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)文件，可百度搜索：
“城市名 +征地區(qū)片”、“城市名 +統(tǒng)一年產(chǎn)值”、“城市名 +綜合地價(jià)”等；③ 百度搜索：“城市名 +區(qū)名+征地方案公告”，“城市名 +道路名+征地方案公告”，“城市名 +征地補(bǔ)償、安置方案公告”等，如有征地行為，各地補(bǔ)償方案一般會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布， 該公告如與委估宗地處于同一市級(jí)行政區(qū)， 可以認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是一致的。
相關(guān)稅費(fèi)包括征地管理費(fèi)、 耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、菜地基金、防洪費(fèi)等，數(shù)據(jù)來源方式：百度搜索：“省名 +征地管理費(fèi)暫行辦法”、“** 省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例〉辦法” 、“省名 +耕地開墾費(fèi)管理辦法” 、“城市名 +新菜地開發(fā)基金征收管理使用辦法” 、“城市名 +防洪費(fèi)”等。
單價(jià)確定后，開始確定數(shù)量，由于土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)是區(qū)別不同用途來規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，比如耕地、園地、林地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，而委估宗地原始狀態(tài)多數(shù)情況都難以確認(rèn)，所以存在如下假設(shè)：
① 假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)均為耕地；
?、?假設(shè)委估宗地原始狀態(tài)為耕地、林地等各占一定比例，比例參見各地政府門戶網(wǎng)站相關(guān)介紹，此時(shí)注意耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)不能按全部面積計(jì)取。
地上附著物的補(bǔ)償中最大部分為房屋補(bǔ)償，補(bǔ)償方式如下：
?、?各地會(huì)發(fā)布相關(guān)文件，百度搜索： “城市名 +征地補(bǔ)償安置辦法” ；② 各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低， 農(nóng)村民宅只有幾百元 /建筑平方米， 失地農(nóng)民難以在城市有固定居所，為使得公平合理，如果當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，可以不考慮，按照所在城市近郊區(qū)二手房或城市內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房平均單價(jià)做為房屋補(bǔ)償單價(jià)。 具體由評(píng)估人員自行查詢， 補(bǔ)償房屋面積可以按照如下方式確定： 農(nóng)村人均住房面積普通在 30-40 平方米，人均農(nóng)地?cái)?shù)量可以通過當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站或百度搜索，各地普遍不足 1 畝。除房屋、青苗外其他地上附著物價(jià)值比例極小，酌情處理。
2）土地開發(fā)費(fèi)用
公式如下：
土地開發(fā)費(fèi)用是指土地紅線外的水、 電等管網(wǎng)費(fèi)用及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整， 此筆費(fèi)用意義上近似于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)算方式如下：
?、?部分地方的基準(zhǔn)地價(jià)文件中會(huì)規(guī)定土地開發(fā)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)② 參照各地基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)文件確定，百度搜索： “城市名 +基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”，但是基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是以建筑面積為基數(shù)繳納，需要根據(jù)容積率換算成土地面積單價(jià)， 委估宗地容積率可以按實(shí)際確定， 也可以按規(guī)劃確定， 最后加上場(chǎng)地平整費(fèi)用。
③ 可以參照每通 20 元左右 /㎡確定。
3）投資利息
投資利息＝土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)×開發(fā)周期×年利率＋土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期 /2×年利率
按照此公式，土地取得費(fèi)用為一次性投入，土地開發(fā)費(fèi)用為均勻投入，實(shí)際上現(xiàn)狀可能是相反的， 取得土地時(shí)對(duì)原土地方的補(bǔ)償往往是陸續(xù)的， 而土地開發(fā)費(fèi)用經(jīng)常是無需企業(yè)參與，只需繳納基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，但公式是不能修改的。
4）開發(fā)利潤(rùn)
按照常理，工業(yè)用地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)率＜經(jīng)營(yíng)性用地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)＜經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)開發(fā)利潤(rùn)，部分地區(qū)一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)率可通過百度搜索，北京市為 8%，各地略有區(qū)別，但工業(yè)用地一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)率相對(duì)最小是肯定的，取值常見 6-10%。
5）土地增值收益
土地增值收益的確定參見市場(chǎng)法中出讓金的確定過程， 劃撥地評(píng)估不考慮土地增值收益。
6）年期修正系數(shù)
年期修正系數(shù)＝ 1-1/（1+r）m
r ＝土地還原率，土地是一切行業(yè)的根本，工業(yè)用地一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)很小取值范圍常見 6-7%；
m＝待估宗地剩余使用年限。
7）因素修正
有以下二種觀點(diǎn)：
?、?理論上應(yīng)該進(jìn)行因素修正， 以免同一區(qū)域土地評(píng)估值完全一致， 無法體現(xiàn)出個(gè)性因素，修正方式參見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法相關(guān)內(nèi)容；② 農(nóng)村征地實(shí)踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是區(qū)片統(tǒng)一的， 實(shí)踐中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與宗地取得后規(guī)劃或?qū)嶋H利用狀態(tài)基本不存在因果關(guān)系， 而成本逼近法是以模擬取得過程所需成本支出為思路，這樣，委估宗地個(gè)性因素可以通過其他方法體現(xiàn)。
4 ? 工業(yè)用地多少錢
工業(yè)土地價(jià)格的構(gòu)成方面主要取決于多方面的因素，所以這個(gè)價(jià)格是很難說的，一般來說工業(yè)用地價(jià)格只有市場(chǎng)交易價(jià)格的2/3不到，甚至更低……影響因素有：：（1）成本費(fèi)用。包括于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用。從當(dāng)前的情況看，取得成本（征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用）、前期開發(fā)成本（幾通一平費(fèi)用）和政府收益（稅費(fèi)和土地純收益），大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低，應(yīng)該予以糾正。
?。?）級(jí)差地價(jià)。這主要是指區(qū)位因素。土地區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業(yè)地價(jià)水平差異的主要因素。
（3）土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業(yè)土地資源越稀缺，供求關(guān)系越緊張，其地價(jià)水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間的調(diào)整，都會(huì)直接影響地價(jià)水平。
?。?）對(duì)土地未來升值的預(yù)期。例如，對(duì)地鐵建成后沿線地價(jià)水平升高的預(yù)期。在上述因素中，成本費(fèi)用（價(jià)值）是工業(yè)土地"招拍掛"的底價(jià)，也是工業(yè)土地市場(chǎng)成交價(jià)的基礎(chǔ)；而級(jí)差地價(jià)、土地稀缺程度和供求狀況、對(duì)土地未來升值的預(yù)期等因素對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響，則是在"招拍掛"的竟價(jià)中得以實(shí)現(xiàn)的?？傊?，要堅(jiān)持成本體現(xiàn)補(bǔ)償，價(jià)格反映級(jí)差、稀缺、供求、預(yù)期的原則?！?br />
