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農(nóng)村宅基地確權(quán)

宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

目

錄

    　　1 ? 農(nóng)村宅基地能確權(quán)成員


    　　首先，其實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)的糾紛關(guān)鍵是農(nóng)村集體成員身份認(rèn)定。落實(shí)集體所有權(quán)，就是落實(shí)“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”的法律規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，①具備集體成員資格，才能夠在本次宅基地使用權(quán)中予以確權(quán)。②集體成員資格認(rèn)定，以村為單位，由村集體組織認(rèn)定。如果有異議，可以申請向上級(jí)部分申請復(fù)議。

    　　只有9類人員可以確權(quán)農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

    　　1、1983年一輪土地承包時(shí)，已經(jīng)取得本村土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶及其衍生的農(nóng)業(yè)人口，認(rèn)定農(nóng)村集體成員無疑。

    　　2、按照政策后搬遷入村的農(nóng)戶（如洪災(zāi)、泥石流等搬遷區(qū)域），要區(qū)分具體情況：

    　　原來村莊集體搬遷且村已不存在，長期在所在村（新居住地）生活且戶口已遷入當(dāng)前村，并且把鍋碗瓢盆等生產(chǎn)和生活資源都帶過來的，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　原來村莊部分搬遷且村已經(jīng)撤制，長期在所在村（新居住地）生活且戶口已遷入當(dāng)前村，并且把鍋碗瓢盆等生產(chǎn)和生活資源都帶過來的，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　3、因子女頂替由非農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)戶口的人員，不認(rèn)定為集體成員。

    　　4、在部隊(duì)服役的義務(wù)兵和符合國家有關(guān)規(guī)定的士官，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　5、在校學(xué)生農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　6、跨省結(jié)婚的，限于戶籍政策原因，戶口暫時(shí)不能遷入的，以其結(jié)婚證為依據(jù)確認(rèn)集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　7、外嫁女戶口仍在本村集體經(jīng)濟(jì)組織的，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　8、離婚以后戶口仍在本村集體經(jīng)濟(jì)組織，且繼續(xù)生產(chǎn)生活在本村的農(nóng)業(yè)人口，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　9、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員中的服刑人員、勞教人員，認(rèn)定為集體成員，可以確權(quán)宅基地使用權(quán)。

    　　2 ? 宅基地使用權(quán)特點(diǎn)


    　?。?）宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。城鎮(zhèn)居民不得購置宅基地，除非其依法將戶口遷入該集體經(jīng)濟(jì)組織。

    　　（2）宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民建造個(gè)人住宅。個(gè)人住宅包括住房以及與村民居住生活有關(guān)的附屬設(shè)施，如廚房、院墻等。

    　?。?）宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶一之宅”制。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但如果涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

    　　3 ? 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)放流程


    　　3.1 ? 1、申報(bào)


    　　凡是擁有宅基地的土地使用權(quán)人，須領(lǐng)取由土地部門統(tǒng)一印發(fā)的《農(nóng)村宅基地使用權(quán)申報(bào)登記表》，以戶為單元，每宗宅基地填寫一份。村民使用的宅基地，必須提交由經(jīng)濟(jì)社、村委會(huì)二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織及鎮(zhèn)政府出具的土地權(quán)屬來源證明。然后由調(diào)查組負(fù)責(zé)收集申報(bào)材料上交土地管理部門對權(quán)屬進(jìn)行審核。

    　　3.2 ? 2、權(quán)屬調(diào)查


    　　國土部門根據(jù)土地使用權(quán)人的申請，對宅基地范圍、界線、界址、權(quán)屬性質(zhì)、用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、記錄并經(jīng)相鄰各方認(rèn)定，填寫宅基地地籍調(diào)查表，繪制宗地草圖，為地籍測量作準(zhǔn)備。在宅基地調(diào)查過程中，本宗地使用者和相鄰地使用者應(yīng)按通知規(guī)定時(shí)間內(nèi)到場共同指界，對雙方共同確認(rèn)的用地界線和界址點(diǎn)進(jìn)行簽名、蓋章，如不能參加指界的，應(yīng)書面委托代理人出面指界。

    　　3.3 ? 3、審核與公告


    　　經(jīng)土地行政主管部門審核，對認(rèn)為符合登記要求的宗地進(jìn)行公告，公告內(nèi)容主要包括土地使用者的名稱、地址、準(zhǔn)予登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、面積、坐落、四至范圍等。

    　　3.4 ? 4、審批


    　　公告期滿，土地權(quán)利者及其他土地權(quán)益有關(guān)者對土地登記審核結(jié)果未提出異議的，在農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記審批表上簽署同意登記發(fā)證的意見，由市（縣）人民政府領(lǐng)導(dǎo)簽章，并加蓋市（縣）人民政府土地登記專用章。

    　　3.5 ? 5、登記注冊


    　　根據(jù)農(nóng)村宅基地登記審批表結(jié)果，以宗地（宅基地）為單位逐項(xiàng)填寫土地（宅基地）登記卡、土地（宅基地）歸戶卡及土地證書，并由登記人員和土地行政主管部門主管領(lǐng)導(dǎo)分別在兩卡上簽字。

    　　4 ? 2016年農(nóng)村宅基地確權(quán)問題


    　　4.1 ? 1、宅基地申請確權(quán)需要提供什么資料（需要先走申請流程）


    　　（1）土地登記申請書（國土部門印發(fā)，土地使用權(quán)人填寫并簽章）；

    　?。?）申請人身份證明材料（戶主身份證正反面復(fù)印件、戶口本中所有家庭成員復(fù)印件）；

    　?。?）土地權(quán)屬來源證明；初始登記提供土地批復(fù)、宅基地審批表，換發(fā)證書提供原土地使用證，涉及轉(zhuǎn)讓（買賣）、繼承（原權(quán)利人死亡）、贈(zèng)與、置換（互換），戶主更名、原土地證戶主名稱有誤更正、爭議糾紛已調(diào)處等原因發(fā)生的變更登記以及丟失補(bǔ)證還應(yīng)提供下列土地權(quán)屬來源的證明材料：

    　　（4）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；

    　?。?）地上附著物權(quán)屬證明；

    　　4.2 ? 2、確權(quán)所需地籍調(diào)查費(fèi)、工本費(fèi)是否需要農(nóng)民掏錢


    　　為減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，落實(shí)中央支農(nóng)惠農(nóng)政策，保證農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的順利進(jìn)行，對登記頒發(fā)農(nóng)村宅基地《集體土地使用證》的地籍調(diào)查費(fèi)、工本費(fèi)一律免收。

    　　4.3 ? 3、耕地上已建成住宅如何處理


    　?。?）符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的，按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序，經(jīng)補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后進(jìn)行登記發(fā)證。

    　　（2）不符合土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的零星宅基地，只統(tǒng)計(jì)備案，不予登記發(fā)證。

    　　4.4 ? 4、超占面積的如何處理


    　?。?）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

    　?。?）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

    　　（3）1987年《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記，其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照自治區(qū)規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

    　　4.5 ? 5、實(shí)測面積與老宅基證不符如何確權(quán)發(fā)證？


    　?。?）如果實(shí)測面積大于或等于原發(fā)證面積時(shí)，按原發(fā)證面積確權(quán)登記換發(fā)證書。并在土地證記事欄中注明超占的面積。

    　?。?）如果實(shí)測面積小于原發(fā)證面積時(shí)，按實(shí)測面積確權(quán)登記換發(fā)發(fā)證。

    　?。?）對實(shí)測面積與原發(fā)證面積相差較大的宗地要實(shí)地查清面積有出入的具體原因，填寫到情況調(diào)查表備注欄里。

    　?。?）對未審批發(fā)證的宗地，嚴(yán)格按照《土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的宅基地審批權(quán)限，結(jié)合實(shí)測面積批量補(bǔ)報(bào)批發(fā)證。

    　?。?）申請書、宗地圖、地籍調(diào)查表中宗地面積按實(shí)測面積填寫，地籍調(diào)查表中批準(zhǔn)面積、土地審批表及土地使用證中使用權(quán)面積按審批面積。

    　　4.6 ? 6、閑置的宅基地如何確認(rèn)


    　　對已取得《集體土地使用證》，但已滿二年未建房的宅基地，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回土地使用權(quán)，并報(bào)市、縣（區(qū)）級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記。農(nóng)戶再申請宅基地建房時(shí)，重新依照審批程序批準(zhǔn)，待房屋建成并實(shí)地檢查合格后，按照有關(guān)規(guī)定登記發(fā)證。

    　　4.7 ? 7、宅基地轉(zhuǎn)讓的情況如何處理


    　?。?）已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓且受讓人在本村有戶口的，按照一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定，可以進(jìn)行登記發(fā)證。

    　?。?）已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓但在本村無戶口的，只統(tǒng)計(jì)備案，不予登記發(fā)證。

    　　4.8 ? 8、權(quán)屬調(diào)查中遇一戶多宅的情況如何處理


    　　需查清其情況是繼承還是其它原因，再判斷其是否可以辦理兩證。舉例：如果戶主已有一處房屋，且還有一處是繼承的房屋，房屋在無改建變動(dòng)的情況下，除繼承可以為其確權(quán)發(fā)證，其它情況只調(diào)查登記，不確權(quán)發(fā)證。

    　　4.9 ? 9、一戶多宅，已經(jīng)擁有兩個(gè)宅基地證書的情況下如何處理


    　?。?）調(diào)查其宅基地來源是否合法，且證、地相符者只換發(fā)其中一處（本人選擇）宅基地使用證。如符合繼承、贈(zèng)與條件，且子女已分獨(dú)立戶口且未分配宅基地的，經(jīng)村委會(huì)審核同意，可將另一宗宅基地變更登記給子女。

    　?。?）調(diào)查后發(fā)現(xiàn)宅基地來源不合法，且證、地不符者，不予確權(quán)登記，并注銷違規(guī)辦理的土地使用證。

    　　5 ? 農(nóng)村宅基地不予確權(quán)的情況


    　?。ㄒ唬┱夭环稀多l(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》；

    　?。ǘ┏^承和分居立戶外，農(nóng)戶一戶超過一處以上的；

    　?。ㄈ┓潜炯w經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和建造的住宅；

    　?。ㄋ模┩恋貦?quán)屬有爭議尚未處理結(jié)束的；

    　?。ㄎ澹┺r(nóng)村村（居）民因新建住宅，應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊宅或舊宅納入土地置換項(xiàng)目規(guī)劃，未復(fù)墾的；

    　?。┛臻e或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的；

    　　（七）因拆遷或原住宅依法被征收，已依法進(jìn)行統(tǒng)一安置或補(bǔ)償?shù)模?/span>

    　?。ò耍┩恋剡`法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的；

    　?。ň牛┙?jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用的；

    　?。ㄊ┘w供養(yǎng)的五保戶騰出的住宅；

    　?。ㄊ唬┮蛞婪ú榉獾厣辖ㄖ锖推渌街锏仍蛳拗仆恋貦?quán)利的；

    　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)、政策規(guī)定的其他不予確權(quán)的情形。