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28省小產權房處置方案

3月10日下午，國土資源部姜部長接受采訪時表示：目前已有28省小產權房方案出臺，這將為規(guī)范當地小產權房市場出現的不好狀況進行規(guī)范與糾正，同時國土部門和住建部門將聯(lián)合即使發(fā)布有關文件，對地方小產權房亂象的問題及時制止，同時28省小產權房的出臺也會極大規(guī)范當地市場。

目

錄

    　　1 ? 28省小產權房處置方案最新公布


    　　28省小產權房處置方案已經最新公布。小產權房到底能不能轉正？什么樣的條件才可以合理轉正？哪些小產權房又是非法的不能銷售的？根據最新的方案，日前其核心是處理4個“一批”——即拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批。

    　　小產權房處置一定要謹慎。小產權房從萌起、發(fā)展，再到興盛，其責任不在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，更不在小產權房的購買者。中國改革開放從 1978年到現在，就是在不斷地破除舊有框架的勇氣和智慧的激勵下，摸著石頭過了不少激流險灘。

    　　以前很多“不合規(guī)不合法”的事，隨著人們認識能力的增強和 思想解放程度的提升，也能理解并接受了。

    　　對小產權房的處置，也應該本著改革的精神和發(fā)展的眼光，盡可能體現“合法、合理、合情”和以人為本的觀念，來做盡 可能經得起現實考驗和歷史檢驗的決定。

    　　國土資源部部長姜大明日前透露，目前28個省（區(qū)、市）已拿出工作方案，主要針對在建在售小產權房“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”。同時，國土資源部也在對各地小產權房的情況進行清理、統(tǒng)計，在這個基礎上再研究，提出分類處理的意見。

    　　小 產權房產生的深層原因，就是中國城鄉(xiāng)二元土地所有制和集體土地流轉機制的缺位，也是高房價的“副產品”。因此，小產權房作為房地產市場的“私生子”不為國 家法律認同。據住建部公開披露的數字，到2010年，國內小產權房建筑面積高達60億平方米，而已售包括在建的小產權房面積，已占到全部住宅市場20%以 上。因此，民眾對于政府試圖清理小產權房的反應，也就不難理解了。

    　　小產權房轉正的前提應該是“小產權房是合法的”?，F行《國土管理 法》第四十三條明確規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；

    　　但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經 濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

    　　也就是說，必須從集體建設用地變成國有建設 用地后，才能建設商品房。換言之，小產權房轉正，需要法律基礎和公平程序作保障。

    　　但是，任何法律規(guī)定的產生和執(zhí)行，都有它特定的時代背 景和社會成因，即便不說政府的決定，將影響到多少民眾的住房福利和財產權利，即便看成文法的制定和執(zhí)行，也得符合更高的“自然正義”原則，這樣才能具備真 正的合法性和可執(zhí)行性。

    　　因此，任何清理小產權房的努力，必須實現法律與民意的平衡。而中央提出加快農村土地改革，農村土地打破以往的流轉“禁區(qū)”、農村集 體建設用地入市遲早會實現突破。

    　　這是否也意味著，當下認定小產權房不合法的法律法規(guī)、現實國情，在未來會隨著改革而發(fā)生重大變化，從而為小產權房改革提供 更多的制度基礎。

    　　2 ? 28省出臺規(guī)范小產權房方案


    　　將建部際聯(lián)席會議制

    　　姜大明稱，今年6月將啟動不動產統(tǒng)一登記，同時將建立包括9個部門的部際聯(lián)席會議制度。

    　　為什么要建立不動產統(tǒng)一登記制？姜大明解釋，這是落實2007年開始執(zhí)行的《物權法》?！段餀喾ā诽岢鲆⒉粍赢a統(tǒng)一登記制度，把現在分散在各個有關部門的土地、房屋、草原、林地和海域那些不動產，以土地為核心統(tǒng)一由國土資源部來控制。

    　　“這樣做有利于轉變政府職能，有利于建設現代市場體系?！苯竺髡f。

    　　同時，姜大明也指出，在不動產統(tǒng)一登記制度沒有建立之前，現有的權屬證件都是有效的。在地方還沒有建立起該制度時，各個職能部門工作還要正常開展，以便企業(yè)、民眾進行不動產登記。

    　　小產權房：剎風治亂

    　　針對公眾關心的小產權房問題，姜大明稱，小產權房目前出現了反彈亂象。“國土資源部和住建部及時發(fā)出通知，現在叫做‘剎風治亂’，就是要規(guī)范現在在建在售的小產權房的現象。”

    　　姜大明透露，目前28個省（區(qū)、市）已拿出工作方案，這段時間主要針對在建在售小產權房“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”。同時，國土資源部也在對各地小產權房的情況進行清理、統(tǒng)計，在這個基礎上再研究，提出分類處理的意見。

    　　耕地保護：禁占優(yōu)補劣

    　　姜大明強調，要堅持最嚴格的耕地保護制度，嚴防死守耕地紅線，保護國家的糧食安全。

    　　“第二次土地調查，我們賬面上的耕地數量有所增長，但這是由于調查手段的進步，以及農村政策的影響，使土地的數量增多了，但實際上我們還是現有的這些耕地，我們的糧食都是在這些耕地上產出來的?！苯竺髡f。

    　　姜大明承認，耕地占補平衡中確實也存在著占優(yōu)補劣、占水補旱地的情況。他強調，必須要占優(yōu)補優(yōu)、占水田補水田。

    　　不動產登記不會影響房價

    　　有民眾擔心，建立不動產登記制度或引發(fā)賣房潮。姜大明表示，這項政策不會對房價產生影響。建立不動產登記是為了落實2007年的物權法，將分散在有關部門的土地、海域、房屋以土地為核心，統(tǒng)一由國土資源部門來管。這不僅有利于政府轉變職能，建設現代市場體系，也更好落實物權法規(guī)定，有效保護物權賦予權利人的權利。

    　　他提到，今年將建立不動產部際聯(lián)席會議制度，同時，在地級市加掛不動產登記局牌子，編制統(tǒng)一調劑，不增加新的行政編制。今年6月，還要出臺不動產登記條例，把法規(guī)制定好，最后是統(tǒng)一分散在各部門內的信息平臺，統(tǒng)一效率和接口，方便使用和管理。

    　　另外，在統(tǒng)一制度未建立之前，現有的權屬證件都有效，各個部門正常開展工作，便利企業(yè)民眾進行不動產登記。

    　　3 ? 小產權房清理整治方案


    　　十八屆三中全會提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。這項改革措施出臺后引起社會的廣泛關注，小產權房的價格也一度提升。

    　　國土資源部部長姜大明表示，三中全會后有人對政策誤讀，小產權房出現反彈亂象。目前，國土資源部和住建部及時發(fā)出通知剎風治亂，對在建在售的小產權房進行規(guī)范。

    　　目前，已經做好工作部署，28個省市自治區(qū)拿出了工作方案。下一步要做的是，拆除一批、教育一片；處理（違法建設）一批、震懾一片；問責（失職瀆職）一批、警示一片。目前，正在對小產權房在各地的情況進行統(tǒng)計清理工作。

    　　對于土地制度改革，姜大明稱，“要求守住底線、試點先行、穩(wěn)妥推進，原則是不能把耕地、糧食產量改少了?！?/span>

    　　十八屆三中全會將糧食安全放在非常重要的位置，此后召開的中央城鎮(zhèn)化會議和中央農村工作會議等，也均對此有所部署。國土部稍早已將加強和改善土地調控作為今年的重點工作，將協(xié)調有關部門，把耕地紅線、永久基本農田、城市建設用地開發(fā)邊界和生態(tài)紅線落在新一輪土地利用總體規(guī)劃中。