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28省小產權房處置方案

3月10日下午,國土資源部姜部長接受采訪時表示:目前已有28省小產權房方案出臺,這將為規(guī)范當地小產權房市場出現的不好狀況進行規(guī)范與糾正,同時國土部門和住建部門將聯(lián)合即使發(fā)布有關文件,對地方小產權房亂象的問題及時制止,同時28省小產權房的出臺也會極大規(guī)范當地市場。

      1 ? 28省小產權房處置方案最新公布


      28省小產權房處置方案已經最新公布。小產權房到底能不能轉正?什么樣的條件才可以合理轉正?哪些小產權房又是非法的不能銷售的?根據最新的方案,日前其核心是處理4個“一批”——即拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批。

      小產權房處置一定要謹慎。小產權房從萌起、發(fā)展,再到興盛,其責任不在鄉(xiāng)鎮(zhèn),更不在小產權房的購買者。中國改革開放從 1978年到現在,就是在不斷地破除舊有框架的勇氣和智慧的激勵下,摸著石頭過了不少激流險灘。

      以前很多“不合規(guī)不合法”的事,隨著人們認識能力的增強和 思想解放程度的提升,也能理解并接受了。

      對小產權房的處置,也應該本著改革的精神和發(fā)展的眼光,盡可能體現“合法、合理、合情”和以人為本的觀念,來做盡 可能經得起現實考驗和歷史檢驗的決定。

      國土資源部部長姜大明日前透露,目前28個省(區(qū)、市)已拿出工作方案,主要針對在建在售小產權房“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”。同時,國土資源部也在對各地小產權房的情況進行清理、統(tǒng)計,在這個基礎上再研究,提出分類處理的意見。

      小 產權房產生的深層原因,就是中國城鄉(xiāng)二元土地所有制和集體土地流轉機制的缺位,也是高房價的“副產品”。因此,小產權房作為房地產市場的“私生子”不為國 家法律認同。據住建部公開披露的數字,到2010年,國內小產權房建筑面積高達60億平方米,而已售包括在建的小產權房面積,已占到全部住宅市場20%以 上。因此,民眾對于政府試圖清理小產權房的反應,也就不難理解了。

      小產權房轉正的前提應該是“小產權房是合法的”?,F行《國土管理 法》第四十三條明確規(guī)定:任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;

      但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經 濟組織農民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。

      也就是說,必須從集體建設用地變成國有建設 用地后,才能建設商品房。換言之,小產權房轉正,需要法律基礎和公平程序作保障。

      但是,任何法律規(guī)定的產生和執(zhí)行,都有它特定的時代背 景和社會成因,即便不說政府的決定,將影響到多少民眾的住房福利和財產權利,即便看成文法的制定和執(zhí)行,也得符合更高的“自然正義”原則,這樣才能具備真 正的合法性和可執(zhí)行性。

      因此,任何清理小產權房的努力,必須實現法律與民意的平衡。而中央提出加快農村土地改革,農村土地打破以往的流轉“禁區(qū)”、農村集 體建設用地入市遲早會實現突破。

      這是否也意味著,當下認定小產權房不合法的法律法規(guī)、現實國情,在未來會隨著改革而發(fā)生重大變化,從而為小產權房改革提供 更多的制度基礎。

      2 ? 28省出臺規(guī)范小產權房方案


      將建部際聯(lián)席會議制

      姜大明稱,今年6月將啟動不動產統(tǒng)一登記,同時將建立包括9個部門的部際聯(lián)席會議制度。

      為什么要建立不動產統(tǒng)一登記制?姜大明解釋,這是落實2007年開始執(zhí)行的《物權法》?!段餀喾ā诽岢鲆⒉粍赢a統(tǒng)一登記制度,把現在分散在各個有關部門的土地、房屋、草原、林地和海域那些不動產,以土地為核心統(tǒng)一由國土資源部來控制。

      “這樣做有利于轉變政府職能,有利于建設現代市場體系?!苯竺髡f。

      同時,姜大明也指出,在不動產統(tǒng)一登記制度沒有建立之前,現有的權屬證件都是有效的。在地方還沒有建立起該制度時,各個職能部門工作還要正常開展,以便企業(yè)、民眾進行不動產登記。

      小產權房:剎風治亂

      針對公眾關心的小產權房問題,姜大明稱,小產權房目前出現了反彈亂象。“國土資源部和住建部及時發(fā)出通知,現在叫做‘剎風治亂’,就是要規(guī)范現在在建在售的小產權房的現象。”

      姜大明透露,目前28個省(區(qū)、市)已拿出工作方案,這段時間主要針對在建在售小產權房“拆除一批、教育一批、震懾一批、問責一批”。同時,國土資源部也在對各地小產權房的情況進行清理、統(tǒng)計,在這個基礎上再研究,提出分類處理的意見。

      耕地保護:禁占優(yōu)補劣

      姜大明強調,要堅持最嚴格的耕地保護制度,嚴防死守耕地紅線,保護國家的糧食安全。

      “第二次土地調查,我們賬面上的耕地數量有所增長,但這是由于調查手段的進步,以及農村政策的影響,使土地的數量增多了,但實際上我們還是現有的這些耕地,我們的糧食都是在這些耕地上產出來的?!苯竺髡f。

      姜大明承認,耕地占補平衡中確實也存在著占優(yōu)補劣、占水補旱地的情況。他強調,必須要占優(yōu)補優(yōu)、占水田補水田。

      不動產登記不會影響房價

      有民眾擔心,建立不動產登記制度或引發(fā)賣房潮。姜大明表示,這項政策不會對房價產生影響。建立不動產登記是為了落實2007年的物權法,將分散在有關部門的土地、海域、房屋以土地為核心,統(tǒng)一由國土資源部門來管。這不僅有利于政府轉變職能,建設現代市場體系,也更好落實物權法規(guī)定,有效保護物權賦予權利人的權利。

      他提到,今年將建立不動產部際聯(lián)席會議制度,同時,在地級市加掛不動產登記局牌子,編制統(tǒng)一調劑,不增加新的行政編制。今年6月,還要出臺不動產登記條例,把法規(guī)制定好,最后是統(tǒng)一分散在各部門內的信息平臺,統(tǒng)一效率和接口,方便使用和管理。

      另外,在統(tǒng)一制度未建立之前,現有的權屬證件都有效,各個部門正常開展工作,便利企業(yè)民眾進行不動產登記。

      3 ? 小產權房清理整治方案


      十八屆三中全會提出,要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。這項改革措施出臺后引起社會的廣泛關注,小產權房的價格也一度提升。

      國土資源部部長姜大明表示,三中全會后有人對政策誤讀,小產權房出現反彈亂象。目前,國土資源部和住建部及時發(fā)出通知剎風治亂,對在建在售的小產權房進行規(guī)范。

      目前,已經做好工作部署,28個省市自治區(qū)拿出了工作方案。下一步要做的是,拆除一批、教育一片;處理(違法建設)一批、震懾一片;問責(失職瀆職)一批、警示一片。目前,正在對小產權房在各地的情況進行統(tǒng)計清理工作。

      對于土地制度改革,姜大明稱,“要求守住底線、試點先行、穩(wěn)妥推進,原則是不能把耕地、糧食產量改少了?!?/span>

      十八屆三中全會將糧食安全放在非常重要的位置,此后召開的中央城鎮(zhèn)化會議和中央農村工作會議等,也均對此有所部署。國土部稍早已將加強和改善土地調控作為今年的重點工作,將協(xié)調有關部門,把耕地紅線、永久基本農田、城市建設用地開發(fā)邊界和生態(tài)紅線落在新一輪土地利用總體規(guī)劃中。