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安徽國五條細則

　　3月30日，合肥市“國五條”細則出臺，其中明確新建商品住房價格調控目標，但對于“限購”及“20%個人所得稅”等條款并未提及。 　　這份細則由合肥市人民政府發(fā)布，文件落款為2013年3月30日。細則包括進一步穩(wěn)定新建商品住房價格、加快推進保障性安居工程建設、增加普通商品住房及用地供應、加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管、嚴格執(zhí)行商品房價格明碼標價規(guī)定、加強房地產(chǎn)市場信息披露與輿論引導等6條。

目

錄

    　　1 ? 安徽國五條細則全文


    　　各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府有關部門：

    　　根據(jù)《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號）精神，為繼續(xù)做好我市房地產(chǎn)市場調控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就新建商品住房價格控制目標有關問題通知如下：

    　　一、進一步穩(wěn)定新建商品住房價格。堅決貫徹落實國家和省各項宏觀調控政策，積極采取措施，增加有效供應，防止新建商品住房價格過快上漲，確保2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅（名義增幅減去CPI）。國土、規(guī)劃、建設、房產(chǎn)、財政、稅務、物價、統(tǒng)計、公安、民政、人社等部門要各司其職，共同做好新建商品住房價格控制目標的落實工作。

    　　二、加快推進保障性安居工程建設。完成全年新開工3.9萬套保障性安居工程建設任務，基本建成保障性安居工程1.6萬套，各縣（市）、區(qū)要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設。完善廉租住房保障準入、審核和退出機制，確保分配公平、公正。加快拆遷安置房和保障性住房住宅產(chǎn)業(yè)化進程，優(yōu)先規(guī)劃安排在城市交通便利，基礎設施和公共設施配套齊全，就業(yè)、就醫(yī)、就學方便的區(qū)域建設保障性住房。加快城中村、危舊房改造和老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治進度，確保2015年底前完成二環(huán)內城中村和危舊房改造，2014年底前完成全市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作。繼續(xù)擴大保障范圍，城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭實現(xiàn)“應保盡?！保患涌旖鉀Q城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難，有效緩解新就業(yè)職工住房問題；2013年底前，把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入本市住房保障范圍。

    　　三、增加普通商品住房及用地供應。結合我市實際，科學編制2013年住房用地供應計劃并按時公布，2013年住房用地供應總量原則上不低于前五年平均實際供應量。要明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設及土地供應數(shù)量，穩(wěn)定土地市場預期。

    　　四、加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管。加強商品房預售許可管理，逐步提高商品房預售門檻。繼續(xù)整頓、規(guī)范市場秩序，嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規(guī)行為。加強預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的管理，開展房屋中介市場專項整治，完善存量房資金托管體系，嚴厲打擊“陰陽合同”等違規(guī)交易行為。

    　　五、嚴格執(zhí)行商品房價格明碼標價規(guī)定。繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價。價格主管部門要切實加強商品住房價格備案管理，凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。對預售方案報價過高且不接受物價、房產(chǎn)部門指導的商品房項目，價格主管部門暫不予以價格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預售許可證。對于價格上漲過快的項目，由稅務部門會同物價、房產(chǎn)部門及時進行清算、審核和稽查。

    　　六、加強房地產(chǎn)市場信息披露與輿論引導。有關部門要加強對房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，及時發(fā)布商品住房建設、交易及房價等方面信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施。要加強正面引導，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。


    　　2 ? 安徽國五條細則影響


    　　合肥版細則可能還會“加碼”

    　　“太溫柔”“內容無新意、執(zhí)行無力度”……雖然合肥趕在國家要求的“大限”——3月底之前交出“答卷”，但是大多數(shù)受訪對象仍然表示合肥版細則應該“更有料”。

    　　記者采訪合肥市相關部門以及業(yè)內人士獲悉，此次出臺的細則只是一個指導性文件，省版“國五條”細則出臺之后，合肥市還會出臺相關解釋與操作細則。合肥版細則還存在“加碼”空間。

    　　2.1 ? 焦點一 全城限購有沒有？


    　　“國五條”中明確表述，“限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域”。目前合肥限購區(qū)只在主城區(qū)，包括廬陽、瑤海、包河、蜀山等四區(qū)?！皣鍡l”出臺后，不少業(yè)內人士猜測，合肥限購區(qū)可能擴容。

    　　此次，合肥版細則對于限購內容根本沒有提及，是否意味著限購擴容落空？合肥市房產(chǎn)專家表示，目前，我省的“國五條”細則尚未出爐，不過廣東版 “國五條”可以作為一個省級細則的參考和模本，其對“國五條”的內容可謂面面俱到。我省的“國五條”細則出臺后，合肥市房產(chǎn)部門應該會有一個解釋性表述或是操作細則出爐。

    　　2.2 ? 焦點二 20%個稅如何操作？


    　　“出售自有住房應繳納20%個稅”，“國五條”中這一條內容爭議很大，并引發(fā)席卷全國的二手房過戶潮。合肥版“國五條”細則對這一點也沒有提及。

    　　“具體怎么做，都要等稅務部門的操作細則?！焙戏适蟹慨a(chǎn)界專家郭紅兵表示，合肥未提及并不意味著就不執(zhí)行。稅收政策大都是自上而下下發(fā)，稅收執(zhí)行細則也將由國家稅務總局出臺。4月上旬，我省以及合肥市地稅部門的細則值得期待。

    　　2.3 ? 焦點三 二套房貸不會收緊？


    　　合肥版細則中，沒有涉及差別化信貸的內容，讓部分準購房者關于“二套房首付提高至7成、利率1.3倍”的擔心基本解除。

    　　先前“國五條”細則提出，“房價上漲過快地區(qū)，可提高二手房首付及利率”。關于這一點，多位合肥房產(chǎn)界人士表示，合肥不屬于房價上漲過快地區(qū)，差額化信貸政策已經(jīng)有所體現(xiàn)，二套房信貸進一步出臺相關細則可能性不是很大。

    　　影響 或可遏制房價漲幅

    　　合肥版“國五條”細則終于亮相，雖然與大家的預期不太一樣，但其對于樓市的影響還是不容置疑。專家認為，房價調控目標的發(fā)布，劍指房價過快上漲，多日來合肥房價連漲的局面或被遏制。而房價到底受影響幾何，還要看相關部門接下來出來的政策細則配合。

    　　據(jù)了解，“國五條”細則發(fā)布之后的3月，合肥新房市場持續(xù)火爆，周銷量幾度破3000套。在銷量上漲的同時，合肥樓市均價也在攀升，2013年首次突破7000元/㎡。

    　　“如果這一現(xiàn)象不遏制，房價可能會加快上漲?！焙戏适蟹慨a(chǎn)界人士表示，合肥版細則的出臺，明確新建商品住房價格調控目標，將對市場釋放信號，樓市過快上漲的勢頭將被遏制。

    　　另外，合肥市進一步的樓市調控措施可能會陸續(xù)出臺。

    　　疑惑

    　　此次合肥版細則中，并未提及“20%個稅”，這讓不少準備賣房的市民產(chǎn)生了疑惑。

    　　記者了解到，關于“20%個稅”目前尚未有統(tǒng)一執(zhí)行細則。不過以北京為例，其規(guī)定，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。

    　　對此，業(yè)內人士表示，市民可以以此政策參考。第一，家庭唯一滿5年住房征稅可能性?。坏诙?，“房屋原值”方面，一般房產(chǎn)部門住房信息備案系統(tǒng)在2005年、2006年前后建立，在此之前購買登記的房產(chǎn)可能核查原值較難，或依然按現(xiàn)有稅收政策執(zhí)行，即征收總房價的1%。

    　　現(xiàn)象

    　　細則落地前房地產(chǎn)市場“躁動”

    　　上周末，合肥版“國五條”實施細則正式落地，細則中“不疼不癢”的規(guī)定，讓買賣雙方和業(yè)內皆嘩然。不管如何，在等待“國五條”實施細則落地這接近一個月的時間里，合肥的房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化。

    　　租房：房東紛紛變賣家

    　　對于今年7月就要從大學畢業(yè)的鄧鴻來說，租房成了現(xiàn)階段最急迫的事情。但讓他沒想到的是，過完春節(jié)后回合肥就開始“找房子”，到現(xiàn)在房子還沒租好。

    　　記者昨日走訪了合肥幾家中介，工作人員向記者透露，受到“國五條”影響，租房市場呈現(xiàn)出房源緊張的情況，“有一些房主，看到國五條要收20%的個稅，都想提前把房子賣了?！焙戏释芬患抑薪榈墓ぷ魅藛T胡亮告訴記者，一般春節(jié)過后，租房市場會進入傳統(tǒng)旺季，“很多剛畢業(yè)的學生，還有外地來合肥的，都會在這個時候租房。但是今年有些特殊，房源比較緊張?！?br />
    　　房源緊張，加上傳統(tǒng)的租房旺季到來，導致合肥的租房價格有所上漲，“目前一些小戶型的價格漲得比較明顯，價格比春節(jié)前高了一成左右，大戶型房源的價格相對還好。”一家中介的工作人員告訴記者。

    　　售房：一月賣出上萬套

    　　“3月賣房的量差不多是平時的3倍?！焙戏适姓諈^(qū)石臺路一家中介公司的丁經(jīng)理告訴記者，3月份該門店成交了20多套二手房，“以前3天能簽一單就算不錯的了，現(xiàn)在幾乎是一天簽一單。”

    　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“國五條”頒布的第一周（3月3日至3月9日），合肥住宅備案量約2700套，是自去年7月以來單周最高銷量。隨后的兩周，合肥住宅備案量也基本維持在這個水平。這樣算來，3月的前三周，合肥住宅備案就接近9000套，3月份月備案量超過萬套已無懸念。據(jù)悉，這也是自2011年合肥住宅限購以來，首次出現(xiàn)單月備案過萬套的情況。

    　　3 ? 安徽國五條細則專家解讀


    　　二手房市場可能“冬眠”兩三月

    　　被業(yè)界稱為“新國五條”合肥版的通知今晨公布，有市民感嘆與“新國五條”內容差別不大，而未提及最受關注的“限購區(qū)域擴大”、“二套房首付及利率調整”、“房產(chǎn)稅及個人售房征稅20%”等內容。對此合肥學院房地產(chǎn)所研究所副所長凌斌解讀稱，政府部門只是出臺指令性指導性文件，房產(chǎn)、稅務等部門還有可能會出補充細則，而受新政策影響，二手房交易將進入一段冬眠期。

    　　合肥或有補充辦法出臺

    　　凌斌認為，合肥細則嚴格地貫徹了國家“新國五條”的精神要求，各個部門有個分工細作，因此合肥市政府的通知只是指令性指導性文件，下一步各個職能部門有可能出補充細則，來具體解釋?！罢{整二套房的首付和利率等第二套住房信貸政策，限貸應是銀行業(yè)監(jiān)管部門央行下發(fā)文件，各個商業(yè)銀行執(zhí)行，合肥市政府的通知中不可能會言及這方面的細則；而‘房產(chǎn)稅’及‘個人售房征稅20%’也應由稅務部門落地辦法細則，具體由地稅局執(zhí)行，可能會和北京相似?！绷璞箢A測。而針對網(wǎng)友熱議的合肥市區(qū)限購區(qū)域由目前的4區(qū)擴大到9區(qū)，凌斌認為這要等待房產(chǎn)部門對市政府文件的解讀。

    　　合肥房價調控目標能實現(xiàn)

    　　合肥細則中對合肥的房價控制目標是：“確保2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅（名義增幅減去CPI）?！绷璞蠼裉旖邮苡浾卟稍L時介紹，去年合肥呈現(xiàn)出“房價小增長，收入大增長”的局面，因此他判斷合肥今年應可實現(xiàn)以上目標。

    　　二手房市場或入短冬

    　　“新國五條”新政出臺后，二手房市場一片紅火。這樣的火熱局面正在降溫。根據(jù)合肥市規(guī)定，4月1日后網(wǎng)簽合同的二手房，將按新政執(zhí)行。新的政策下來，買賣雙方都有個觀望期，而這個期限的長短是根據(jù)房價走勢來的，預計要兩三個月。

    　　3月合肥樓市很瘋狂

    　　今年3月，關于房地產(chǎn)市場調控的“新國五條”出臺，在今天合肥調控通知未出臺前，合肥一、二級房地產(chǎn)市場卻延續(xù)著火爆的態(tài)勢，二手房市場在“新國五條”出臺后達到頂峰，新房市場的火爆延續(xù)至今。

    　　新房：月成交量破萬套

    　　“一下午拉到5筆生意都是去買房。”昨天，一位網(wǎng)名為“合肥的哥”的網(wǎng)友發(fā)微博感慨道。正如這位的哥所感慨的那樣，在地方版“新國五條”細則未出臺前，合肥樓市延續(xù)了去年10月以來的熱度。

    　　數(shù)據(jù)顯示，合肥新房市場銷量從2012年10月就持續(xù)攀升。而到了3月，國家“新國五條”出臺后首周，合肥樓市成交量即突破2000套，截止到3月30日，據(jù)不完全統(tǒng)計，合肥新房市場成交量已經(jīng)過萬套，這也是自2011年合肥住宅限購以來，首次出現(xiàn)單月備案過萬套的情況。

    　　銷量迅速上升，供應量也是相應提高。3月以來，合肥新房市場20多家樓盤開盤、加推，多家樓盤出現(xiàn)開盤即售罄，合肥樓市也出現(xiàn)了“時光盤”、“日光盤”的案例，目前合肥新房均價已由2月底的6700元/㎡來到7100元/㎡，漲幅約6%。

    　　二手房：市場先揚后抑

    　　“新國五條”出臺后，合肥樓市掀起了一股二手房過戶的風潮，部分交稅大廳和房產(chǎn)交易大廳甚至不得不采取限號方式，有的市民半夜排隊取號。而隨著新政地方版細則發(fā)布的臨近，二手房交易的排隊潮漸漸散去，半夜排隊的現(xiàn)象漸漸沒有了，但前來辦理過戶的人源源不斷。

    　　土地：“喊”出單價新地王

    　　“新國五條”新政之下，合肥土地拍賣市場也小小瘋狂了一次。3月21日，合肥土地市場順利出讓6宗861畝地，攬金45億，其中高新區(qū)一塊13畝的商住地被12家房企爭奪，現(xiàn)場跳價19次，“喊”出合肥單價“新地王”，競得價高達每畝1207萬元。

    　　3月29日，3月最后一場土地出讓會再度火爆上演，3宗地塊總面積136.16畝，總計吸金3.09億元，“合縱連橫”的協(xié)作戰(zhàn)術現(xiàn)身今春土地市場。

    　　市場預期51家樓盤新房源4月入市

    　　據(jù)不完全統(tǒng)計，4月份，合肥預計有51家樓盤推出新房源，總上市量超8000套。推盤較多的集中在西南片區(qū)的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)和蜀山區(qū)。業(yè)內人士表示，合肥新房市場銷量上漲、開盤節(jié)奏快以及部分樓盤漲價速度加快等，可能只是新政落地前的短期火爆現(xiàn)象，建議廣大購房者保持理性的購房心態(tài)。

    　　另據(jù)了解，合肥市國土資源局擬于4月份掛牌出讓3宗地塊，面積合計95.53畝。其中，廬陽區(qū)2宗，政務區(qū)1宗。此外，4月19日合肥還將拍賣5宗498畝地塊，面積合計498.02畝，其中，政務區(qū)2宗，廬陽區(qū)2宗，包河區(qū)1宗。