1 ? 不動(dòng)產(chǎn)登記制度
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是2013年3月10日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長馬凱在作國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案說明時(shí)指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這樣可以更好地落實(shí)《物權(quán)法》，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)
2013年3月，十二屆全國人大一次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行第三次全體會(huì)議，會(huì)議有四項(xiàng)議程，第三項(xiàng)議程為聽取國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長馬凱關(guān)于國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的說明。
馬凱在提及國務(wù)院機(jī)構(gòu)職能轉(zhuǎn)變時(shí)表示，要加強(qiáng)制度建設(shè)和依法行政。建設(shè)職能科學(xué)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、廉潔高效、人民滿意的服務(wù)型政府，提高政府依法行政水平，需要把治國理念轉(zhuǎn)化為制度體制機(jī)制，加強(qiáng)事關(guān)長遠(yuǎn)的制度機(jī)制整體設(shè)計(jì)，加快法治政府建設(shè)。
據(jù)此《方案》提出：一是加強(qiáng)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。
二是加強(qiáng)依法行政。完善依法行政的制度，提高制度質(zhì)量。健全科學(xué)民主依法決策機(jī)制，建立決策后評(píng)估和糾錯(cuò)制度。嚴(yán)格依照法定權(quán)限和程序履行職責(zé)，確保法律、行政法規(guī)有效執(zhí)行。深化政務(wù)公開，建立健全各項(xiàng)監(jiān)督機(jī)制，讓人民監(jiān)督權(quán)力。
馬凱在此間強(qiáng)調(diào)，憲法和法律是政府工作的根本準(zhǔn)則。全面落實(shí)依法治國基本方略、推進(jìn)依法行政，國務(wù)院和國務(wù)院各部門肩負(fù)著重要責(zé)任。
盡管2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》早就明確“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，但這一規(guī)定幾年來一致懸在空中，導(dǎo)致《物權(quán)法》無法落地，不動(dòng)產(chǎn)登記信息混亂，不動(dòng)產(chǎn)交易安全缺少保障。
雖然一些地方已經(jīng)成立了專門機(jī)構(gòu)推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，但由于國家層面沒有建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，地方探索所取得的效果并不明顯。因此，應(yīng)早日建立國家統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。
首先，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的功能。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是基于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求。有關(guān)人士認(rèn)為，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。這是制度本身的價(jià)值，是基本功能。嚴(yán)格地講，是制度的經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度首先要實(shí)現(xiàn)其主導(dǎo)價(jià)值，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。如果主導(dǎo)價(jià)值都不能實(shí)現(xiàn)或者無法實(shí)現(xiàn)，這項(xiàng)制度以及此項(xiàng)工作自然會(huì)“功敗垂成”，何言其他價(jià)值。
其次，我們要明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的用途——為全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的形成構(gòu)建明晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。與此同時(shí)，可以適度挖掘不動(dòng)產(chǎn)登記的衍生價(jià)值。很多制度之間是有關(guān)聯(lián)的，可以相互補(bǔ)充、取長補(bǔ)短。反腐敗制度建設(shè)與完善，不是“單打獨(dú)斗”，應(yīng)該利用一切現(xiàn)今的與正在建立的制度資源，應(yīng)該是“組合拳”。關(guān)住權(quán)力的“制度籠子”，不只是單純的反腐防腐制度，還有其他制度的幫襯與堵漏，形成制度的疊加，更加嚴(yán)絲密縫，不給權(quán)力留下絲毫機(jī)會(huì)。
制度設(shè)計(jì)很關(guān)鍵。不以反腐需求為初衷建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這種思路是有道理的，但是也不能諱言該制度附帶的反腐敗功能。應(yīng)將反腐敗基因注入該項(xiàng)制度的設(shè)計(jì)中，至少要預(yù)留一定的預(yù)期與空間，這并不會(huì)消解它的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心價(jià)值。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)是一種法治鞭策。一些地方的先行先試先啟動(dòng)，秉承了改革創(chuàng)新精神。如果各地都“不動(dòng)”或者觀望，不動(dòng)產(chǎn)就成為“不動(dòng)作”?？梢栽试S爭(zhēng)議與博弈，但不能容忍不行動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度上，與其爭(zhēng)議不休，不如實(shí)踐先“動(dòng)”，在實(shí)踐中摸索與完善。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》很快就要公布，最快在本周或下周。與《征求意見稿》相比，條例主要涉及明確不動(dòng)產(chǎn)登記類型等5處修改，如無意外，將于明年3月1日起實(shí)施。
在中央層面提速不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時(shí)，北京等27個(gè)省份已啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，其中，9省份明確成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組。此外，多地出臺(tái)了總體方案，并決定開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。
27省份已啟動(dòng)相關(guān)工作 多地開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記條例若近日出臺(tái)，將成為中國推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的一大里程碑。事實(shí)上，2014年以來，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)程明顯提速，進(jìn)展頗大。
其中，3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開；4月，國土部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組；5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌；8月，不動(dòng)產(chǎn)登記局“三定方案”印發(fā)；11月，中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心更名為國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)等方面的支撐工作。
在中央層面快速推進(jìn)的同時(shí)，各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。據(jù)中新網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了西藏、新疆、河南、重慶外，中國啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)工作的省份已達(dá)到27個(gè)。其中，北京、遼寧、黑龍江、廣東、四川、甘肅、貴州、上海、青海等9省份明確成立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組。
一些省份已經(jīng)出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作方案，明確了工作時(shí)間表。其中，廣西2014年11月13日印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作方案》，明確2017年實(shí)行信息共享，依法公開查詢；福建9月17日印發(fā)《福建省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實(shí)施方案》，提出2015年6月底前，全省市、縣（區(qū)）要基本完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的整合，并按照國家和省里的部署要求，做好機(jī)構(gòu)組建、工作融合、平臺(tái)建設(shè)等工作，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。與此同時(shí)，多地還啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。譬如，貴州將在仁懷市、威寧縣、白云區(qū)、七星關(guān)區(qū)、都勻市、松桃縣、思南縣7個(gè)縣（市、區(qū)）開展建立和實(shí)施縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度試點(diǎn)工作；湖南則決定在長沙瀏陽市、常德澧縣、懷化芷江侗族自治縣先行啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記試點(diǎn)。
2 ? ?2016年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度
反腐和征稅僅是附帶功能：需克服部門利益障礙
中國官方加速推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記條例即將出臺(tái)實(shí)施，在不少人看來，這將為反腐敗添上一柄利器，同時(shí)也為房地產(chǎn)稅的征收奠定基礎(chǔ)。
根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
在程嘯看來，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要功能不是反腐也不是征稅，而是為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奠定法律基礎(chǔ)，保護(hù)廣大民事主體的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，并提高交易效率，維護(hù)交易安全。
程嘯指出，反腐、征稅只是不動(dòng)產(chǎn)登記制度附屬或派生功能，“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，它能為反腐提供技術(shù)手段，但這涉及到全國聯(lián)網(wǎng)，而這需要漫長的過程?！?/span>
“而且，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)后，雖然查詢某一特定個(gè)人名下的全部不動(dòng)產(chǎn)會(huì)更方便，但不是隨便一個(gè)人就能查詢，因?yàn)樯婕暗絺€(gè)人隱私和財(cái)產(chǎn)安全?！背虈[說，征稅也是如此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能讓征稅更方便，但不能說它的目的就是為了征稅。
程嘯認(rèn)為，《暫行條例》出臺(tái)后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記走上正軌還需要很長時(shí)間，而且很多問題需要關(guān)注。例如，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記由國土部門負(fù)責(zé)，但交易還由原來部門管理，這勢(shì)必導(dǎo)致交易和登記分離，這種脫節(jié)可能導(dǎo)致交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，條例規(guī)定各個(gè)單位要加強(qiáng)信息互通共享，但由于部門利益的考慮，各個(gè)部門可能出現(xiàn)難以協(xié)調(diào)和信息數(shù)據(jù)錯(cuò)誤的狀況，這些來自部門利益、行業(yè)利益的阻礙都需要克服。
建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，它可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施之后，擁有大量房產(chǎn)的人可以被很快確定，從這個(gè)角度來說，這項(xiàng)制度對(duì)反腐的助力作用不容小視。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，有利于宏觀調(diào)控?？梢哉f，這項(xiàng)制度，一舉多得。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會(huì)與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，會(huì)為紀(jì)檢部門提供一定的方便，對(duì)于反腐工作有強(qiáng)大的助推作用?！瓣柟馐亲詈玫姆锤瘎?，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，值得我們期待。
日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這一消息一經(jīng)問世，就引發(fā)了社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注及評(píng)價(jià)。
不少人認(rèn)為，這一重大舉措，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響，同時(shí)，也必將成為反腐利器，讓房叔房姐無處遁形。如此熱烈的解讀，一方面固然彰顯了公眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的期待，但更多是表達(dá)對(duì)日趨高漲的房價(jià)、愈演愈烈的貪腐的擔(dān)憂。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，固然可以在這方面發(fā)揮一定的影響，但如果只把焦點(diǎn)落在此處，則缺了一些理性看待和深入了解。
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。
這其實(shí)說明，這項(xiàng)制度的設(shè)置初衷，是為了健全不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)性制度。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)，提出要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，而實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本前提是產(chǎn)權(quán)清晰。然而當(dāng)下不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜、品種繁多，一方面是包括商品房、房改房等城市國有用地，另一方面是包含宅基地和自留地、自留山等農(nóng)村集體用地，還有草原、灘涂、林地等多種形式的不動(dòng)產(chǎn)，登記制度五花八門，管理機(jī)制各不相同。而不動(dòng)產(chǎn)不僅是多數(shù)公眾最大的財(cái)富體現(xiàn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下最重要的交易物品和衡量指標(biāo)。只有明確不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法利益才能受到保護(hù)，市場(chǎng)交易的效率和安全才有更高保證，下一步改革才有基本前提。
事實(shí)上，從2007年物權(quán)法頒布時(shí)就提出要統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這么多年一直沒有進(jìn)展，凸顯了推進(jìn)的難度。究其原因，首先在于歷史欠賬，各地的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記長期分散于國土、住房、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門，標(biāo)準(zhǔn)不一，平臺(tái)有異，九龍治水自然難于破題；其次，對(duì)于一些高度依賴土地開發(fā)和房地產(chǎn)的地方政府來說，統(tǒng)一登記意味著消除了自由裁量乃至暗箱操作的空間；最后，個(gè)人產(chǎn)權(quán)所有人，也不乏藏富心理，不愿把自己的家底暴露。這幾方因素集合起來，注定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將是一場(chǎng)硬仗。
此番全面深化改革，現(xiàn)有的工作格局和體制運(yùn)行不可能一點(diǎn)都不打破，不可能都是四平八穩(wěn)、沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。眼下最重要的，不是唯唯諾諾瞻前顧后，也不是不切實(shí)際盲目樂觀，而是要拿出壯士斷腕的決心，堅(jiān)決打破思想觀念的束縛，沖破既得利益的藩籬，讓不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真正實(shí)現(xiàn)突破，為建立更為健康有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提供制度保證。
專家稱不動(dòng)產(chǎn)登記條例將很快出臺(tái)主要涉及5處修改
延宕5個(gè)月的不動(dòng)產(chǎn)登記條例有望正式出臺(tái)。參與不動(dòng)產(chǎn)登記條例起草制定工作的清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯向中新網(wǎng)記者透露，不動(dòng)產(chǎn)登記條例年內(nèi)出臺(tái)應(yīng)該沒有問題，將于2015年3月1日起實(shí)施。
“按照國務(wù)院要求本來今年6月底就要出臺(tái)，但拖了半年。如今條例已經(jīng)通過公開征求意見并修改，預(yù)計(jì)在元旦之前，甚至在本周或者下周就要頒布?！背虈[說。國務(wù)院2013年明確要求，2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，但這一條例并未如期面世，直至2014年8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》才公布，向社會(huì)公開征求意見，如今征求意見結(jié)束兩個(gè)多月的時(shí)間。
即將頒布的條例較《征求意見稿》會(huì)有哪些變化？據(jù)程嘯透露，主要涉及5處修改，一是明確了不動(dòng)產(chǎn)登記員制度。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到的法律問題非常復(fù)雜，必須要具備專業(yè)的知識(shí)，尤其是法律知識(shí)。修改后的《暫行條例》明確要求不動(dòng)產(chǎn)登記人員應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力，并要求登記機(jī)構(gòu)加強(qiáng)管理和業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
二是增加了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定。修改后的《暫行條例》明確了不動(dòng)產(chǎn)登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等類型。“不同類型登記的程序和審查都有很大的差別，將來出臺(tái)的登記細(xì)則可依此將各類登記規(guī)范好?！?/span>
三是調(diào)整了登記審查要求。《征求意見稿》規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要查驗(yàn)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭(zhēng)議”，但這一條被刪掉。程嘯說，“登記審查是整個(gè)登記的核心，權(quán)屬爭(zhēng)議審查容易導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)陷入大量民事爭(zhēng)議中，這對(duì)登記機(jī)構(gòu)沒有任何好處，也容易使登記效率低下。權(quán)屬爭(zhēng)議將改為消極要件，也就是出現(xiàn)爭(zhēng)議可以不登記，但審查的時(shí)候不查這個(gè)?！?/span>
四是把《征求意見稿》中的“登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”改成了“登記申請(qǐng)要符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定”，程嘯說，“因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，登記機(jī)構(gòu)難以區(qū)分強(qiáng)制性、任意性規(guī)定?！?/span>
五是增加了登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任規(guī)定。修改后的《暫行條例》明確登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤對(duì)他人造成損害，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。
