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詞條名：農(nóng)村宅基地評(píng)估詞條類別：土地百科上一條：農(nóng)村宅基地年限下一條：農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法

農(nóng)村宅基地評(píng)估

當(dāng)宅基地使用權(quán)面臨拆遷或很可能面臨拆遷行為的情況下，適當(dāng)考慮市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是比較可行和合理的。司法鑒定人，結(jié)合拆遷市場(chǎng)和政策導(dǎo)向，可以選擇拆遷成本法、市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評(píng)估。

目

錄

　　1 ? 農(nóng)村集體宅基地價(jià)格評(píng)估

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”?！罢厥褂脵?quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。“宅基地使用權(quán)不能抵押”。

　　1.成本逼近法

　　由于宅基地使用權(quán)不能在市場(chǎng)上自由流轉(zhuǎn)，對(duì)較為偏遠(yuǎn)的區(qū)域，一般情況下不適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。建議采用成本法，調(diào)查當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的成本、土地開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)、資金成本等測(cè)算。

　　參考計(jì)算公式：

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值=土地取得費(fèi)（耕地開墾費(fèi)+耕地占用稅+水利建設(shè)基金+新菜田開發(fā)建設(shè)基金）+土地開發(fā)費(fèi)（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地開發(fā)程度需要的開發(fā)費(fèi)）+利息（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利息，計(jì)算基數(shù)為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)）+利潤（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地投資產(chǎn)生的利潤）+增值收益（集體農(nóng)地開發(fā)為宅基地之后產(chǎn)生的增值）

　　2.收益法

　　土地管理法規(guī)定宅基地上建設(shè)的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可采用收益還原法評(píng)估。在使用收益還原法時(shí)，應(yīng)注意農(nóng)村居住房地產(chǎn)的稅費(fèi)項(xiàng)目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應(yīng)與國有土地上的房產(chǎn)有區(qū)別。此外，各地時(shí)有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價(jià)格。

　　3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　對(duì)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)覆蓋到的區(qū)域，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，如廣東南海地區(qū)。

　　2 ? 農(nóng)村集體宅基地價(jià)格評(píng)估方法

　　有關(guān)部門出臺(tái)宅基地最新政策，進(jìn)城落戶人員自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，既然農(nóng)村宅基地可有償退出，那農(nóng)村宅基地價(jià)值是怎么算的呢，以下請(qǐng)看宅基地價(jià)值計(jì)算方法。

　　基于已有的宅基地流轉(zhuǎn)案例，業(yè)內(nèi)人士總結(jié)宅基地價(jià)值計(jì)算公式，有宅基地的朋友可以套算下（僅供參考，以實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)）：

　　宅基地價(jià)格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區(qū)位系數(shù)+規(guī)劃系數(shù)）+建筑面積×0.05

　　◆說明◆

　?、僬氐拿娣e

　　就是宅基地的平面大小。以100平米為基本單位。當(dāng)然，四方形的宅基地價(jià)格應(yīng)該最高。

　?、趨^(qū)位系數(shù)

　　一線城市周邊50公里內(nèi)，系數(shù)為5；

　　一線城市周邊100公里內(nèi)，系數(shù)為3；

　　二線城市周邊20公里內(nèi)，系數(shù)為4；

　　二線城市周邊50公里內(nèi)，系數(shù)為2；

　　一般城市周邊10公里內(nèi)，系數(shù)為3；

　　縣級(jí)城市周邊5公里內(nèi)，系數(shù)為2；

　　普通宅基地的區(qū)位系數(shù)為1。

　?、垡?guī)劃系數(shù)

　　納入拆遷規(guī)劃系數(shù)為3；

　　納入城市規(guī)劃系數(shù)為2；

　　普通宅基地的區(qū)位規(guī)劃系數(shù)為1。

　　④宅基地上建筑物面積以三層為限，每平米作價(jià)500元。

　　◆舉例◆

　　在某縣城外2公里處村莊，有一處150平米的宅基地，上有三層樓房共300平米，已被納入城市拆遷規(guī)劃之中。問這一處宅基地的價(jià)格是多少？

　　此宅基地的位于“縣級(jí)城市周邊5公里內(nèi)”，區(qū)位系數(shù)是2；已納入拆遷規(guī)劃，規(guī)劃系數(shù)是3。

　　宅基地價(jià)格（萬元）=10×（宅基地面積÷100）×（區(qū)位系數(shù)+規(guī)劃系數(shù)）+建筑面積×0.05=10×（150÷100）×（2+3）+300×0.05=90（萬元）

　　從上面的公式中，可以得出這一處宅基地的價(jià)格約為90萬元，還真是不少想不到自己老家還有這么一大筆財(cái)富！

　　各位可以借此公式得個(gè)預(yù)期價(jià)格，流轉(zhuǎn)時(shí)協(xié)商價(jià)格也好有個(gè)方向，但請(qǐng)注意這個(gè)宅基地價(jià)格計(jì)算公式僅供參考，并不能作為科學(xué)和法律上的估價(jià)依據(jù)。

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