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詞條名：投資農(nóng)村宅基地詞條類別：土地百科上一條：水上蔬菜下一條：什么是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)

投資農(nóng)村宅基地

農(nóng)村宅基地買賣首先要經(jīng)過相關(guān)部門的審批才能進(jìn)行宅基地變更登記，另外，購(gòu)買方資格限制比較大，購(gòu)買方一定要注意，要不然損失上幾十萬是在所難免的。本文先為你提供一個(gè)宅基地轉(zhuǎn)讓損失60萬的案例，然后再為您提供宅基地買賣3個(gè)基本原則，希望你在買賣宅基地買賣的時(shí)候多做注意，別造成個(gè)人損失。

目

錄

　　1 ? 投資農(nóng)村宅基地前景

　　市場(chǎng)前景看好，據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》相關(guān)顯示，宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。

　　近些年，農(nóng)村教育、農(nóng)村醫(yī)療、農(nóng)村社會(huì)保障等方面已取得重要突破，農(nóng)村住房制度建設(shè)在各地也進(jìn)行了積極探索，但整體制度建設(shè)仍不完善。農(nóng)民住房歷來以自建、自住、自管為主，農(nóng)村住房制度長(zhǎng)期停滯在“一戶一宅”、“限制宅基地轉(zhuǎn)讓”等層面，涉及農(nóng)民利益和權(quán)益保障、農(nóng)民居住質(zhì)量和安全、農(nóng)民人居環(huán)境提高和最低端農(nóng)民居住保障等方面的制度建設(shè)很不健全。

　　2 ? 支持宅基地資本化改革

　　以經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)理論為基礎(chǔ)，認(rèn)為農(nóng)村建設(shè)用地資本化是提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的源泉和實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利最大化目標(biāo)，而現(xiàn)行法律限制了宅基地的流動(dòng)性、財(cái)產(chǎn)性，繼續(xù)維持農(nóng)村宅基地的非商品化、非資本化和非市場(chǎng)化對(duì)農(nóng)民來講就不再是利益保護(hù)，而是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。因此，國(guó)家應(yīng)該對(duì)農(nóng)村宅基地制度進(jìn)行改革，減少對(duì)不同體系下的土地權(quán)利的不公平對(duì)待，減少那些制約城鄉(xiāng)地區(qū)的土地使用者因權(quán)力不明晰和弱化而影響其分享經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的因素，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地資本屬性，讓農(nóng)民分享城市化進(jìn)程中的土地收益。

　　2.1 ? 相反觀點(diǎn)

　　孟勤國(guó)：農(nóng)村宅基地制度是有效維系億萬農(nóng)民基本生存權(quán)利的一項(xiàng)基本人權(quán)制度，人權(quán)高于財(cái)產(chǎn)權(quán)，而開禁或者變相開禁都不過是強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，會(huì)導(dǎo)致一部分用金錢剝奪另一部分人的生存權(quán)利。

　　陳柏峰：農(nóng)村宅基地為一項(xiàng)社會(huì)保障福利，自由交易將損害農(nóng)民權(quán)益和造成村莊內(nèi)的不平等。

　　賀雪峰：宅基地資本化有可能導(dǎo)致進(jìn)城失敗農(nóng)民無家可歸，為保障農(nóng)民返鄉(xiāng)權(quán)利，推進(jìn)宅基地資本化要慎之又慎。

　　劉銳：宅基地不具有資本屬性。

　　印子：基于社會(huì)產(chǎn)權(quán)視角，宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)化的制度變革可能會(huì)導(dǎo)致“產(chǎn)權(quán)失靈”，帶來社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和不良后果。

　　2.2 ? 利益合謀：資本下鄉(xiāng)進(jìn)入宅基地領(lǐng)域

　　在當(dāng)前的農(nóng)村宅基地制度約束下，外來資本難以進(jìn)入農(nóng)村宅基地領(lǐng)域，但得益于基層政府的政績(jī)邏輯和土地財(cái)政，“資本下鄉(xiāng)”得到基層政府支持，雙方依據(jù)各自目的對(duì)開發(fā)農(nóng)村宅基地充滿動(dòng)力，基層政府與資本達(dá)成新的利益共同體，由此，借助基層政府，利用城鎮(zhèn)化背景下的新農(nóng)村建設(shè)，資本進(jìn)入農(nóng)村宅基地領(lǐng)域。

　　2.3 ? 基層政府的政績(jī)邏輯和土地財(cái)政

　　在現(xiàn)行制度約束下，基層政府出于自身考慮，對(duì)“資本下鄉(xiāng)”進(jìn)入宅基地領(lǐng)域給予大力支持：“資本下鄉(xiāng)”可以在短期內(nèi)從外在形式上快速改善村莊基礎(chǔ)設(shè)施和村容村貌，在當(dāng)前基層政府自身沒有足夠財(cái)力推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的背景下，“資本下鄉(xiāng)”所建設(shè)的新農(nóng)村無疑會(huì)成為基層政府彰顯政績(jī)的“名片”。

　　項(xiàng)目制背景下，基層政府利用“資本下鄉(xiāng)”對(duì)村莊進(jìn)行大規(guī)模“再造”的契機(jī)，不僅可以博取政績(jī)，同時(shí)也是以此名義套取國(guó)家各類相關(guān)支持和補(bǔ)助項(xiàng)目的最好借口。

　　基層政府出于“土地財(cái)政”考慮，以推動(dòng)“新農(nóng)村建設(shè)”實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的“遷村騰地”，從而通過土地的“增建掛鉤”政策將農(nóng)民集中居住后多出來的建設(shè)用地指標(biāo)拿到城市中進(jìn)行置換，以獲得額外的土地收益。這是基層政府最大，也是最直接的一筆土地“資本化”收益，成為基層政府推動(dòng)“新農(nóng)村建設(shè)”的最大動(dòng)力。

　　所以，雖然國(guó)家對(duì)宅基地改革非常謹(jǐn)慎，但在“土地財(cái)政”和做亮點(diǎn)的政績(jī)邏輯下，地方政府以“資本下鄉(xiāng)”推動(dòng)宅基地資本化的尺度要遠(yuǎn)大于國(guó)家的規(guī)定。

　　2.4 ? 資本的逐利邏輯

　　“資本下鄉(xiāng)”進(jìn)入農(nóng)村宅基地領(lǐng)域，通過地方政府強(qiáng)力支持，主要以俘獲國(guó)家資源帶來的隱性壟斷地利和增值實(shí)現(xiàn)資本的逐利邏輯。在我國(guó)當(dāng)前資本整體過剩和農(nóng)村建設(shè)用地開發(fā)存在獲利空間的背景下，資本對(duì)到農(nóng)村開發(fā)地產(chǎn)充滿興趣，于是，利用城鎮(zhèn)化和改善農(nóng)村住房條件的機(jī)遇，資本實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入農(nóng)村宅基地的目的。

　　地方政府引進(jìn)“資本下鄉(xiāng)”，一方面是利用資本出資建造新農(nóng)村以獲取政績(jī)，即政府花小錢打造新農(nóng)村亮點(diǎn)；另一方面，以資本打造的新農(nóng)村作為動(dòng)員農(nóng)民集中居住的資本，從而得到農(nóng)民集中居住后的建設(shè)土地指標(biāo)，即通過“土地增建掛鉤”的方式從新農(nóng)村建設(shè)中置換出城市建設(shè)用地指標(biāo)。通過國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施投入，宅基地實(shí)現(xiàn)了增值，而由于宅基地統(tǒng)一由資本開發(fā)，所以國(guó)家的無償投資無形中被資本所俘獲，資本借助于國(guó)家的公用基礎(chǔ)投資，將宅基地上的房子賣出了一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)格，從而獲得宅基地增值收益。

　　在宅基地領(lǐng)域，資本獲利主要是通過俘獲國(guó)家投資帶來的宅基地增值收益，即資本只支付蓋房子的錢，卻可以得到房子、宅基地和公共基礎(chǔ)設(shè)施的總收益。

　　借助地方政府支持，資本進(jìn)村壟斷宅基地上農(nóng)民住房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，村民被排擠出村莊建設(shè)之外，因此，村民沒有動(dòng)力參與新農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。而由于農(nóng)村公共產(chǎn)品的“成本集聚性”，資本也不愿參與這些投資大，回報(bào)低的村莊公共品建設(shè)。村民不愿出資，資本也不愿參與，而開發(fā)商建房、售房必須有良好的基礎(chǔ)設(shè)施，因此，開發(fā)商就需要國(guó)家進(jìn)行相應(yīng)投入。而為吸引社會(huì)資本參與村莊建設(shè)，地方政府只能將大量國(guó)家項(xiàng)目投入到難以盈利的農(nóng)村公共產(chǎn)品中。在新農(nóng)村開發(fā)過程中，政府資金與社會(huì)資本分別投入兩個(gè)不同領(lǐng)域：在社會(huì)資本主要投入村莊房產(chǎn)開發(fā)和銷售這些相對(duì)有利可圖的領(lǐng)域時(shí)，政府資金則都投入到道路、橋梁、綠化、路燈、廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)性公共設(shè)施，且由于這些公共投資全部由國(guó)家承擔(dān)，在地方政府支持下，新村建設(shè)獲得來自國(guó)家、省、市的各種項(xiàng)目資源。通過國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施投入，宅基地實(shí)現(xiàn)了增值，而由于宅基地統(tǒng)一由資本開發(fā)，所以國(guó)家的無償投資無形中被資本所俘獲，資本借助于國(guó)家的公用基礎(chǔ)投資，將宅基地上的房子賣出了一個(gè)相對(duì)較高的價(jià)格，從而獲得宅基地增值收益。

　　2.5 ? 打破制度：實(shí)現(xiàn)宅基地資本化

　　所謂宅基地資本化，是指把宅基地資源投入市場(chǎng)，轉(zhuǎn)化為流量的資本，這樣經(jīng)營(yíng)者就可以以出讓宅基地的方式謀取利益。而依據(jù)現(xiàn)有的宅基地制度，宅基地是集體所有，村民無償使用，不能上市交易，而這顯然限制了資本通過運(yùn)營(yíng)宅基地獲利的需求。為此，資本利用地方政府支持和宅基地的從屬性原則，從多個(gè)角度改變宅基地分配和使用原則秩序，打破了宅地基的無償性、公平性和身份性限制，實(shí)現(xiàn)宅基地流通和資本化。

　　2.6 ? 打破宅基地使用的無償性原則

　　“保障農(nóng)村人口居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋”一直是立法設(shè)計(jì)我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的唯一價(jià)值目標(biāo)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地相關(guān)法律制度，農(nóng)村宅基地歸村集體所有，本村村民根據(jù)需要向村集體提出申請(qǐng)，由村集體劃撥給村民無償使用?！拔覈?guó)宅基地具有社會(huì)福利的屬性，因此，每個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員都有資格獲得宅基地。集體經(jīng)濟(jì)組織保障每個(gè)成員獲得宅基地，從而保障其基本的生存條件和居住條件。集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以無償取得一處宅基地，這也是集體經(jīng)濟(jì)組織成員因其成員則當(dāng)然應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)力，此種權(quán)力不受任何組織或個(gè)人的剝奪?！?/span>

　　而在資本占有宅基地開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)后，村集體分配宅基地的“無償性”與資本的“逐利性”發(fā)生沖突，在無法突破現(xiàn)有宅基地制度的情況下，資本選擇繞開現(xiàn)有宅基地制度的規(guī)定。社會(huì)資本進(jìn)入宅基地領(lǐng)域，首先憑借資本從村委會(huì)手中接管宅基地的經(jīng)營(yíng)建設(shè)權(quán)，進(jìn)而通過在宅基地上統(tǒng)一建房的方式掌握了房屋所有權(quán)，在現(xiàn)行法律制度中，雖然宅基地歸村集體共有，但開發(fā)商建設(shè)的房屋卻歸屬開發(fā)商私有，在開發(fā)商享有地方政府授予的賣房權(quán)力背景下，開發(fā)商通過賣房子的方式繞開了宅基地?zé)o償使用的制度安排，表面看來，村民仍然是無償獲得村莊宅基地使用權(quán)，但在宅基地上已被資本建滿房子的情況下，村民如果不先買房子，所謂享有宅基地使用權(quán)也就成了空談，這樣，資本已經(jīng)通過有償賣房的方式變相打破了宅基地制度中村民無償使用宅基地的原則。而這也帶來了一些不良的后果，即資本以宅基地資本化的方式打破宅基地的社會(huì)保障功能導(dǎo)致將農(nóng)民中的弱勢(shì)群體迅速推出農(nóng)村的后果。

　　2.7 ? 打破宅基地使用的平等性原則

　　為了防止宅基地?zé)o償使用而帶來的多占多用心理，保證農(nóng)村的公平公正，國(guó)家特地通過法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地面積進(jìn)行了規(guī)定。同時(shí)，與國(guó)家宅基地制度相配套，農(nóng)村社會(huì)也大都形成了自己的宅基地公平分配制度。

　　資本進(jìn)入宅基地領(lǐng)域之后，其通過在宅基地上建房的方式，不再按照村民戶籍的原則平均分配宅基地，而是將宅基地作為房子的一部分，按照村民對(duì)房子的購(gòu)買力來分配宅基地，即購(gòu)買房子小，宅基地就小，房子大，宅基地就大的新規(guī)則分配宅基地，這種宅基地分配模式打破了宅基地分配中講求的平等性原則，資本對(duì)宅基地的使用進(jìn)行了重新規(guī)劃，即按照經(jīng)濟(jì)貧富進(jìn)行劃分，經(jīng)濟(jì)水平高的村民自然可以買到更大的房子和更多的宅基地，經(jīng)濟(jì)水平低的村民則只能得到較少的房子和小面積的宅基地。

　　2.8 ? 打破了宅基地使用的身份性原則

　　根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人是申請(qǐng)符合宅基地條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。不是宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得申請(qǐng)取得或者繼受取得該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地使用權(quán)。這種制度安排本身有其排他性，村民只有通過作為本村成員的身份才可以獲取宅基地使用權(quán)，正是因?yàn)檫@種成員權(quán)，使得宅基地成為一種“共有私產(chǎn)”，屬于全體村民所共同享有的集體財(cái)產(chǎn)，村民憑借身份享有這些財(cái)產(chǎn)。宅基地使用的身份性原則作為一種資格準(zhǔn)入制度，保證了本村村民享有宅基地使用權(quán)利的可持續(xù)性。

　　資本進(jìn)入宅基地領(lǐng)域后，不同于宅基地制度設(shè)計(jì)追求的長(zhǎng)期性和可持續(xù)性，追求效率的資本強(qiáng)調(diào)的是在短時(shí)間內(nèi)賺取盡可能多的利潤(rùn)，因此，為了盡快獲取利潤(rùn)，資本需要打破宅基地使用的身份性原則。

　　在我國(guó)法律中，雖然規(guī)定了宅基地始終為集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，且不得買賣，轉(zhuǎn)讓、抵押等，但宅基地上的房屋卻歸屋主所有，且房屋出賣或出租后，宅基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人或承租人。這就構(gòu)成了宅基地使用權(quán)的從屬性，因此，宅基地上的房屋一旦建成，宅基地使用權(quán)便由地面附著的房屋來確定，在資本看來，這就構(gòu)成了“地隨房走”的制度漏洞。

　　而“資本下鄉(xiāng)”進(jìn)入宅基地領(lǐng)域，進(jìn)而通過在宅基地上蓋房的方式虛化了宅基地所有權(quán)，這就使得原本應(yīng)該是村民向集體申請(qǐng)宅基地的制度變成了村民向房產(chǎn)商購(gòu)買房屋，從而將宅基地使用權(quán)資本化，而村民能夠取得宅基地使用面積的大小，也需要依靠村民支付能力決定，原本無償供給、平均分配的宅基地在資本進(jìn)入后被房屋資本化，其準(zhǔn)入制度由戶籍變成了資本，宅基地使用權(quán)從“按需分配”到“按資分配”，從無償?shù)接袃?，最終，宅基地被按照資本的邏輯進(jìn)行分配，進(jìn)行了一場(chǎng)宅基地去福利化和資本化的改造，在資本手中，宅基地的福利性質(zhì)被打破，宅基地變成了資本手中逐利的工具。