1 ? 土地互換

　　土地流轉試點互換土地，是農村集體經(jīng)濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經(jīng)營權進行的簡單交換，是促進農村規(guī)?；?、產業(yè)化、集約化經(jīng)營的必由之路。

　　30年前，中國農村實行土地聯(lián)產承包責任制，農民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。

　　劃分土地時留下的種種弊病，嚴重制約著生產力的發(fā)展和產量的提高。如何讓土地集中連片，實現(xiàn)規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，于是互換這種最為原始的交易方式，進入農民視野。

　　2 ? 土地出租

　　在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經(jīng)營權出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

　　關鍵如何保證其合法性。讓雙方心里都踏實。

　　3 ? 土地入股

　　入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經(jīng)營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經(jīng)營的雙向選擇（農民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營），農民憑借土地承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。

　　該形式的最大優(yōu)點在于產權清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農戶的土地承包經(jīng)營權長期確定下來，農民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

　　4 ? 宅基住房

　　宅基地換住房，承包地換社保

　　以重慶為例，國家批準為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經(jīng)營權，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公共服務體制。

　　5 ? 股份合作

　　“股份+合作”

　　中國山東省寧陽縣探索土地承包經(jīng)營權流轉新機制，建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經(jīng)營權為股份共同組建合作社。

　　村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經(jīng)營權入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產經(jīng)營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。

　　6 ? 農村土地流轉特點

　　農民成立土地流轉信息合作社

　　6.1 ? 流轉速度加快，漸具規(guī)模

　　自1998年土地二輪承包以來，土地承包經(jīng)營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，所涉農戶不斷增多。至目前為止，流轉的土地面積占總耕地面積的比例少則5%，多則15%以上，平均比例為8%左右，涉及土地流轉的農戶數(shù)約占總農戶數(shù)的26%。

　　6.2 ? 流轉類型多樣，比例不均

　　按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權流轉行為分為各種不同的類型。

　　一以流轉主體為標準，可分農戶與村委會之間的流轉和農戶與農戶之間的流轉。其中以農戶與農戶之間的流轉為主，流轉面積約占總流轉面積的90%。

　　二以流轉對象為標準，可為責任田承包經(jīng)營權流轉、機動田承包經(jīng)營權流轉和三荒地承包經(jīng)營權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營權流轉為主，約占總流轉面積的96%。

　　三以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、投股或參與股份合作等其他方式流轉。其中以轉包為主，約占總流轉面積的70%以上。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農戶，將土地轉包給親友或本村其他農戶居多。此外，還有農戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農戶反租轉包等形式。

　　四以流轉是否簽訂協(xié)議為標準，可分為協(xié)議流轉和無協(xié)議流轉。

　　其中協(xié)議流轉農戶略占優(yōu)勢，占總流轉農戶數(shù)的65%左右。協(xié)議流轉又分為書面協(xié)議流轉和口頭協(xié)議流轉，其中口頭協(xié)議流轉占協(xié)議流轉的絕大多數(shù)，簽訂書面協(xié)議流轉的農戶不足總流轉戶的10%。五以流轉是否有償為標準，可分為有償流轉和無償流轉。其中以無償流轉為主，約占總流轉戶的60%以上。六以流轉是否履行報批準、備案或辦理土地使用權證書變更登記程序為標準，可分為批準流轉、備案流轉、登記流轉和自行流轉。其中以自行流轉為主，占總流轉面積的95%。

　　6.3 ? 流轉行為欠規(guī)范，缺少管理

　　流轉行為嚴重不規(guī)范，表現(xiàn)為自行流轉多，報批準、報備案的少，申請變更登記的更少；口頭協(xié)議多，書面協(xié)議少；約定不明的多，約定明確的少；書面協(xié)議內容不規(guī)范的多，規(guī)范的少等。有些村存在連鎖流轉現(xiàn)象，接受流轉的農戶又將自己享有的土地承包經(jīng)營權流轉給其他農戶，形成鎖鏈式流轉。鎮(zhèn)、村對土地承包經(jīng)營權流轉行為普遍缺乏嚴格規(guī)范的管理。

　　6.4 ? 部分耕地被非農業(yè)化，有極少量的非法流轉行為存在

　　有的耕地被轉為非農用途，主要用于招商引資、工業(yè)園區(qū)、小城鎮(zhèn)等項目建設。這些建設用地絕大多數(shù)履行了批準手續(xù)，也有一小部分沒有被批準。相關鎮(zhèn)為了完成工業(yè)發(fā)展等任務，以鎮(zhèn)政府或用地單位名義，采取向農戶租賃的方式，將土地使用權流轉到自己名下，用于非農建設。

　　相關：

　　《農村土地經(jīng)營權流轉管理辦法》中關于土地流轉方式的規(guī)定：

　　7 ? 流轉方式

　　第十五條 承包方依法取得的農村土地承包經(jīng)營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。

　　第十六條 承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經(jīng)營權部分或者全部流轉的，承包方與發(fā)包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。

　　第十七條 同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經(jīng)營權證變更登記手續(xù)。

　　第十八條 承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經(jīng)營權的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經(jīng)營權證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。

　　第十九條 承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農業(yè)合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。

　　第二十條 通過轉讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。