1 ? 農(nóng)村房屋買賣法律規(guī)定 常見糾紛成因有哪些
農(nóng)村房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權房，也就是房地產(chǎn)市場上常說的小產(chǎn)權房，農(nóng)村房屋多由自己建造，但同樣建設在農(nóng)村集體土地上。買方或者賣方要想買賣農(nóng)村房屋也不是不行，只是國家法律法規(guī)有所規(guī)定，農(nóng)村房屋的買賣只能在組織集體戶口內(nèi)進行，其他性質(zhì)的購房者不可以。
1.1 ? 我國政策限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)
首先我國憲法規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權（包括宅基地使用權）可依法轉(zhuǎn)讓；
其次，不論是現(xiàn)行的法律法規(guī)還是政策性文件，均禁止宅基地使用權的抵押；
再次，法律法規(guī)與政策性文件禁止宅基地使用權跳出本集體經(jīng)濟組織的范圍以抵押外的其他形式進行流轉(zhuǎn)。而關于農(nóng)村房屋產(chǎn)權，我國現(xiàn)行立法并未禁止農(nóng)村房屋產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)，但根據(jù)“房地一致”的原則，法律法規(guī)中對宅基地使用權流轉(zhuǎn)的禁止性規(guī)定限制了農(nóng)村房屋產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)。
此外，政策性文件嚴格禁止農(nóng)村房屋向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)。
農(nóng)村宅基地使用權雖受政策限制，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因為農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的利益是相關聯(lián)的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才能申請轉(zhuǎn)讓或者買賣。
1.2 ? 農(nóng)村房屋買賣什么情況被允許
簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權的轉(zhuǎn)移，未經(jīng)登記，只能在當事人之間產(chǎn)生債券、債務關系。
同意農(nóng)村集體組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同更有效力。我國《土地管理法》第八十七條規(guī)定：申請農(nóng)村村民住房所有權轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構不予辦理。另外受讓人是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權，發(fā)生物權效力，農(nóng)村房屋買賣合同效力無疑問。
1.3 ? 農(nóng)村房屋買賣常見糾紛成因
1、買賣合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買賣房屋、宅基地時有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買賣合同，或者雖簽訂買賣合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買賣雙方履行過程中對合同內(nèi)容出現(xiàn)爭議，釀成糾紛。
2、房屋升值的利益驅(qū)動，使當事人背棄誠信。近年來農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房等措施的實施，是房屋增值空間變大，與賣房人原得的賣房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費形成了巨大反差。一些已經(jīng)出賣房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，導致該類糾紛時有發(fā)生。
3、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當事人請求返還提供了空間和依據(jù)。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國務院辦公廳及國土資源部均出臺了嚴格規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！币源藖砑訌娹r(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣房戶要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長了當事人違背誠信的惡習。
1.4 ? 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的特點
1.從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。
2.從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。
3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入?。?，但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。
4.從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅(qū)動而起訴。
5.從標的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。
農(nóng)村房屋是否允許買賣農(nóng)村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見；
一種意見認為農(nóng)村房屋買賣事關農(nóng)村宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。
另一種意見認為，“法無禁止即可行”，我國法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。從我國土地法第六十二條關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定可以看出，國家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且，依據(jù)我國物權法第六十四條“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權”的規(guī)定，既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那么作為農(nóng)村房屋所有權人的農(nóng)村居民，完全可依法對其房屋行使包括處分權在內(nèi)的所有權。因此農(nóng)村房屋是可以買賣的。
對農(nóng)村房屋買賣糾紛合同效力的認定由上述分析可見，農(nóng)村房屋可以買賣。但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據(jù)我國合同法的規(guī)定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。筆者認為，在農(nóng)村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規(guī)定。
根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。
1.對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應認定有效。
因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
2.慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。
我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
3.對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。
對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。
農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉?/span>
2 ? 農(nóng)村房屋買賣糾紛案例
原告張（反訴被告），男，*50年9月9日出生，漢族，北京市通州區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號。
委托代理人張**，北京市**律師事務所律師。
委托代理人王**，女，*51年4月18日出生，漢族，北京市通州區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號。
被告馬**（反訴原告），女，*50年12月17日出生，回族，無職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號樓*室。
委托代理人申紅軍，北京市天安律師事務所律師。
委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，漢族，北京市****咨詢服務中心經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居*號樓*室。
被告李（反訴原告），女，*71年10月27日出生，回族，北京市公共交通控股集團有限公司第*科技分公司售票員，住北京市通州區(qū)**東路*號院*號樓*單元*室。
委托代理人申紅軍。
被告李（反訴原告），女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨詢服務中心副總經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居12號樓251室。
委托代理人申紅軍。
被告李（反訴原告），女，*76年9月18日出生，回族，無職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號樓242室。
委托代理人申紅軍。
被告馬（反訴原告），女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州區(qū)張家灣***村農(nóng)民，住該村。
委托代理人申紅軍。
原告張義*與被告馬、李、房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙書*獨任審判，公開開庭進行了審理。原告張及其委托代理人張**、王**，被告馬的委托代理人申紅軍、田**，被告李**及其委托代理人申紅軍，被告李*云及其委托代理人申紅軍，被告李*煒及其委托代理人申紅軍，被告馬及其委托代理人申紅軍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。
原告張稱：原告原系北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村村民，在該村有平房七間（正房四間、廂房三間），*95年原告與棗林莊村李文*簽訂房屋買賣合同，原告將上述房屋賣給非本村村民的。2005年李去世（戶口未注銷），上述房屋由其妻子馬管理。李妻子馬、女兒李、李、李、母親馬為其法定繼承人，但均非張家灣鎮(zhèn)立禪庵村村民。原告認為其與李簽訂的房屋買賣合同，因并非本村村民，應屬無效。被告作為李文*的繼承人應當承擔相應義務，騰退上述房屋。現(xiàn)起訴要求判決原告與李文*簽訂的北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村平房七間的房屋買賣合同無效，被告騰退該房給原告張義*;訴訟費由被告承擔。對于*被告的反訴請求，同意支付房屋現(xiàn)值和原價格的差異補償費56935元，其他不予認可。
被告稱：一、原告當初在賣房時明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但為了追逐利益，依然將房出售，從*95年到2011年時隔16年房價上漲，原告有利用國家的法律政策要求確認合同無效謀求更大利益，屬于有失誠信的行為，因此原告是有重大過錯的一方，應當承擔主要責任；二、原告提起訴訟的根本原因是該房屋面臨拆遷，房價、地價已經(jīng)翻倍增長，原告為了取得巨大的經(jīng)濟利益；三、國家和北京市高院為了保護這種原買房人的利益，于2004年就農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認定及案件處理原則形成了會議紀要，首先要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋增值和原買賣價格的差異造成的買受人的損失，應當對此進行補償，故此要求駁回原告的訴求，并反訴要求確認原告與李文*簽訂的房屋買賣契約有效；原告給付被告現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異給被告造成的損失56935元；原告給付被告因土地增值房屋所在土地的區(qū)位補償價價款的70%;反訴費由原告承擔。
經(jīng)審理查明，*95年1月20日，張與李及見證人王、張簽訂房屋買賣契約，張以16000元的價格將其所有的北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間及院外廁所、院內(nèi)柿子樹兩顆賣給李文*，該房屋買賣后未經(jīng)相關政府部門變更登記。李于簽訂契約當日給付張房價款16000元。李文*于2005年5月間去世，馬系李之母，馬**系李文*之妻，李均系李之女。李購買此房后在該房屋內(nèi)生活多年，并對其進行了修繕。本案在審理過程中，*被告向本院提出申請，要求對該訴爭房屋現(xiàn)市場價值及區(qū)位補償價進行鑒定，經(jīng)北京京評價格評估有限公司做成價格鑒定結論為該鑒定標的的市場價格為56935元，區(qū)位補償價為164946元。
上述事實，有雙方當事人陳述、房屋買賣協(xié)議、土地登記審批表、評估報告、評估費收據(jù)等在案佐證。
本院認為，違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，訂立的合同無效。根據(jù)已查明的事實，張將自家坐落在北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間出賣給李文*，該房屋土地使用權人登記為張義*。后雙方未到相關政府部門對宅基地使用權作合法的變更登記手續(xù)。違反了國家關于土地使用權、使用權的因轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記的規(guī)定?，F(xiàn)張義*要求確認雙方簽訂的房屋買賣契約無效，理由正當，本院予以支持。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，張義*要求*被告騰房，本院亦予支持。另由于李文*使用該房屋多年，在該房屋基礎上有所投入，并已經(jīng)北京京評價格評估有限公司評估鑒定，應按照鑒定結果對其投入予以補償?，F(xiàn)*被告反訴要求張義*支付現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原價格差異補償及該房屋區(qū)位補償價價款的70%，在庭審過程中張義*表示同意按照鑒定結果支付，本院對此不持異議。依據(jù)《中國人民共和國合同法》第*十二條第（*）項之規(guī)定，判決如下：
一、原告張與李簽訂的房屋買賣合同無效；
二、被告于本判決生效后七日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中的北房四間、廂房三間及院落予以騰退，交付原告張使用；
三、原告張義*于本判決生效后七日內(nèi)支付被告馬、李、李云、李、馬損失費人民幣十七萬二千三百九十七元二角；
四、駁回被告馬、李、李、李、馬的其他反訴請求。
如果為按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費一千二百*十元，由被告負擔，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
反訴案件受理費六百元，由原告負擔，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
評估鑒定費三千元由原告張義*負擔一千*百元，于本判決生效后七日內(nèi)交納；由被告馬**、李**、李*云、李*煒、馬成*負擔一千*百元（已交納）。
評估鑒定費四千元由被告馬**負擔，由原告張義*負擔二千元（已交納）；由被告馬、李、、李、馬負擔，于本判決生效后七日內(nèi)交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十*日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。
