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土地閑置兩年

土地使用者未按期開工，造成土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20% 征收土地閑置費；土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、 充分利用。

目

錄

    　　1 ? 土地閑置兩年政策


    　　1.1 ? 明確“閑置土地”定義


    　　征求意見稿明確規(guī)定，閑置土地，是指土地使用者依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，超過約定、規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的國有建設(shè)用地。

    　　同時，具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（一）國有建設(shè)用地有償使用合同或者劃撥決定書未約定、規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有建設(shè)用地有償使用合同生效或者劃撥決定書核發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；（二）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    　　1.2 ? 六種情形土地可“閑置”


    　　由于某些外界因素，土地使用者難以在規(guī)定期限內(nèi)動工開發(fā)。為此，征求意見稿明確規(guī)定了可“閑置”的幾種特殊情形，其中包括：（一）因政府調(diào)整城鄉(xiāng)規(guī)劃，造成土地使用者不能按國有建設(shè)用地有償合同和劃撥決定書約定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的；（二）因政府未按國有建設(shè)用地有償使用合同和劃撥決定書約定的期限、條件將出讓宗地交付給受讓人，致使項目不具備動工開發(fā)建設(shè)條件的；（三）因政府供應(yīng)土地存在權(quán)利不清，致使土地使用者無法動工開發(fā)建設(shè)的；（四）因國家政策要求，需對約定的規(guī)劃和建設(shè)條件進行修改，致使土地使用者動工開發(fā)延遲的；（五）因政府、政府有關(guān)部門提出停止動工的，但因土地使用者違法行為導(dǎo)致的除外；（六）因政府、政府有關(guān)部門其他行為，致使土地使用者動工開發(fā)延遲的。

    　　征求意見稿還規(guī)定，因不可抗力、司法查封、訴訟、仲裁或者軍事管制、文物保護等原因?qū)е聼o法按原來約定、規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)的，也可“閑置”。

    　　1.3 ? 動工期限最長延一年


    　　征求意見稿還規(guī)定，《閑置土地認定通知書》下達后，縣級以上地方國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與土地使用者協(xié)商，共同擬訂閑置土地處置方案。處置方案包括延長動工開發(fā)建設(shè)期限，改變土地用途，安排臨時使用，協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，置換土地。延長動工期限最長不得超過1年。

    　　如果縣級以上地方國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿1年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；對于未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。


    　　2 ? 兩年閑置無償回收


    　　《辦法》還體現(xiàn)出對閑置土地管理力度的提升和相關(guān)法規(guī)規(guī)范性的改善。其中，未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。未動工開發(fā)滿兩年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

    　　對比修訂后的 《辦法》，修訂前的版本在處罰方面的規(guī)定較繁復(fù)。在閑置費的規(guī)定上，1年以上未動工建設(shè)的，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的處罰并未明確規(guī)定閑置費的征收比例，而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的則征收20%以下的土地閑置費。

    　　新修訂的閑置土地處理辦法，懲罰措施加重的意味明顯。從以往的“20%以下”變?yōu)?0%，且土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。

    　　這意味著，只要土地閑置，損失就必然達到20%土地價款，避免了開發(fā)商通過其他賬面手段降低損失，增加僥幸心理的可能。另外，“兩年閑置無償回收”也有較大威懾力。