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詞條名：青島小產(chǎn)權(quán)房政策詞條類別：土地百科上一條：農(nóng)村城鎮(zhèn)化政策下一條：重慶國(guó)五條細(xì)則

青島小產(chǎn)權(quán)房政策

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　　1 ? 小產(chǎn)權(quán)房政策

　　小產(chǎn)權(quán)房政策《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。

　　小產(chǎn)權(quán)房政策根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

　　2 ? 青島小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀

　　青島小產(chǎn)權(quán)房政策一直處于不明朗的情況，目前還是有不少人表示冒風(fēng)險(xiǎn)也考慮買青島小產(chǎn)權(quán)房，青島市最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)是李滄區(qū)河南莊小區(qū)，一共有5000套小產(chǎn)權(quán)房，入住率超過(guò)95% ，有7成住戶都是外地人。2009年的時(shí)候，小區(qū)房?jī)r(jià)在3000元左右，如今價(jià)格已經(jīng)漲到了6000元左右。10年來(lái)這些區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格普遍翻番。鮮為人知的是，青島有專業(yè)投資客買賣小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法貸款、不受限購(gòu)、一次性付款，需找村委簽字蓋章，還得交6%的“過(guò)戶費(fèi)”。是否轉(zhuǎn)正，順利過(guò)戶都是個(gè)未知數(shù)。

　　小產(chǎn)權(quán)房政策由此可見(jiàn)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的，加上其產(chǎn)權(quán)不完整，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房很可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的一系列問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。

　　3 ? 小產(chǎn)權(quán)房政策小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)區(qū)分

　　小產(chǎn)權(quán)房政策國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭(zhēng)議不在房屋所有權(quán)，而是土地使用權(quán)。對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：

　　1. 是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

　　2. 是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　3. 是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)房政策前兩個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購(gòu)房款，或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三個(gè)解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議，拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。性質(zhì)分類

　　小產(chǎn)權(quán)房政策“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

　　4 ? 小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)

　　（一）法律效力

　　“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

　　對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

　　對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

　　對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

　?。ǘ┱唢L(fēng)險(xiǎn)

　　購(gòu)買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

　　購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

　?。ㄈ┓慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

　　（四）監(jiān)管缺位

　　鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

　　5 ? 青島小產(chǎn)權(quán)房政策（一）

　　1.青島小產(chǎn)權(quán)房政策指出，小產(chǎn)權(quán)房治理工作關(guān)系到我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的成敗，在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下，如何滿足其基本的住房需求是一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題。青島小產(chǎn)權(quán)房政策有助于改善城市住房的社會(huì)價(jià)值已得到多數(shù)人承認(rèn)，因此對(duì)其治理工作也要分而治之，做到合法、合理、更合情。

　　2.對(duì)于新建小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)嚴(yán)格控制，依法排查，從用地審批到建設(shè)、銷售等多環(huán)節(jié)入手，防止土地資源的浪費(fèi)。而對(duì)于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權(quán)房，治理更需智慧。藍(lán)皮書建議，自留地上的農(nóng)村房屋（須符合安全和居住使用要求）同城市房屋一樣可以自由買賣或出租，非自留地上的農(nóng)村房屋不能買賣或出租，只能自用。

　　3.同時(shí)，應(yīng)允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房納入經(jīng)濟(jì)適用房或者保障房體系，建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，使大部分小產(chǎn)權(quán)房合法化、規(guī)范化，以促進(jìn)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　6 ? 青島小產(chǎn)權(quán)房政策（二）

　　1.青島小產(chǎn)權(quán)房政策指出，青島歷史遺留違建處理終于邁出決定性一步，12個(gè)社區(qū)1個(gè)街道被敲定為試點(diǎn)區(qū)域。2014年4月1日，《〈青島市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》正式實(shí)施。

　　2.全市12個(gè)社區(qū)和1個(gè)街道作為首期選取的試點(diǎn)，將開(kāi)展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點(diǎn)工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)已申報(bào)的歷史遺留違法建筑（含非原村民所建住宅類）總計(jì)21831棟，它們將成為青島歷史遺留違建處理的首批對(duì)象。？

　　7 ? 青島小產(chǎn)權(quán)房降價(jià)出售

　　青島民間的房產(chǎn)調(diào)查公司普遍認(rèn)為，青島的小產(chǎn)權(quán)房是從1998年取消福利分房后于2001年出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)了兩三年發(fā)展，2003年到2004年是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的高峰期。由于土地需要層層審批，小產(chǎn)權(quán)房在青島的數(shù)量并不多?！扒鄭u小產(chǎn)權(quán)房的比例很低，主要集中在嶗山、李滄、城陽(yáng)?！?，目前青島市的小產(chǎn)權(quán)房不超過(guò)5萬(wàn)套，占青島市房屋總量的比例還不到1%。

　　青島小產(chǎn)權(quán)房交易量曾火爆一時(shí)

　　2008年到2009年，青島市的小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)歷了一個(gè)火爆的交易過(guò)程，成交量出現(xiàn)過(guò)一個(gè)小高峰，當(dāng)時(shí)小產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)大都是周邊商品房的一半，比如李滄區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米6000多元，而小產(chǎn)權(quán)房只賣3000元，房?jī)r(jià)的快速上漲凸顯了小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這在當(dāng)時(shí)吸引了不少的購(gòu)房者。

　　伴隨著前些年的房?jī)r(jià)上漲，以東姜社區(qū)的臨海園小區(qū)為例，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格從2003年的每平方米3000元，漲到了去年的6000元，看到漲價(jià)，一些職業(yè)炒家陸續(xù)出售小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)在，東姜社區(qū)周圍的大產(chǎn)權(quán)房子價(jià)格已經(jīng)到了1萬(wàn)元，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格兩年沒(méi)有漲價(jià)?！耙?yàn)樗慕f村改造，一些房主覺(jué)得房子還要升值，惜售心理很強(qiáng)，去年賣掉了數(shù)十套，今年只有十多套房子待售，到現(xiàn)在只成交了一兩套?！鼻空f(shuō)，一些外地房主前段時(shí)間詢問(wèn)過(guò)她，也擔(dān)心小產(chǎn)權(quán)房會(huì)被清理掉。

　　四類人成購(gòu)買主力

　　購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的群體主要有四大類，有參加工作不久的青年群體，買房子是為了過(guò)渡一段時(shí)間，還有一些是職業(yè)炒房客，有城區(qū)市民，也有當(dāng)?shù)氐拇迕?，他們往往一次性?gòu)買很多套，然后捂一段時(shí)間就賣掉。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，還有不少市區(qū)退休人員，在兒女結(jié)婚后，騰出了原先的房子來(lái)當(dāng)婚房，老兩口搬到嶗山村里找處房子養(yǎng)老。最后一類是一些外地有錢人也喜歡嶗山的小產(chǎn)權(quán)房，為了旅游度假來(lái)的。

　　交易量越來(lái)越少

　　2004年和2005年時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的交易價(jià)格每平方米只有一兩千元，而普通商品房的價(jià)格卻已達(dá)到三四千元，價(jià)格足足差了一半?！靶‘a(chǎn)權(quán)房交易相對(duì)靈活，多數(shù)情況下，都是購(gòu)買者和社區(qū)或居民私人交易，沒(méi)有必要通過(guò)中介，省了不少中介費(fèi)?！笔苋ツ攴康禺a(chǎn)交易大環(huán)境的影響，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格有所降低，再加上一些國(guó)家政策的影響，小產(chǎn)權(quán)房的交易現(xiàn)在是越來(lái)越少。

　　購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)

　　青島市國(guó)土資源局的工作人員說(shuō)，目前青島市關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策自始至終沒(méi)有變過(guò)，嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)執(zhí)行，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，不受法律保護(hù)。房管部門不會(huì)給此類房屋發(fā)證，更不允許上市交易。

　　今年2月27日，青島市國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部在《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》明確：“城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。”目前，各區(qū)市正在著手制定具體實(shí)施方案，計(jì)劃在今年10月前完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作；2013年10月前完成宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣最新政策一：所有在建及在售小產(chǎn)權(quán)房必須全部停建和停售；

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣最新政策二：將以地方為主體組織摸底，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀進(jìn)行普查；

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣最新政策三：責(zé)成領(lǐng)導(dǎo)小組研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，拿出相關(guān)處理意見(jiàn)和辦法。

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣最新政策四：小產(chǎn)權(quán)房擁有者只有使用權(quán)，不能做貸款，不能轉(zhuǎn)讓，更不能享受國(guó)家大產(chǎn)權(quán)房子的待遇。

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