在各大樓盤的詳細(xì)信息里和置業(yè)參謀的解說(shuō)中，總會(huì)看見(jiàn)或聽(tīng)見(jiàn)容積率這個(gè)詞，可是關(guān)于容積率很多人卻不是很了解，特別是對(duì)于頭次購(gòu)房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)更是沒(méi)有概念。那么，容積率是啥呢？容積率大好還是小好呢？
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在各大樓盤的詳細(xì)信息里和置業(yè)參謀的解說(shuō)中，總會(huì)看見(jiàn)或聽(tīng)見(jiàn)容積率這個(gè)詞，可是關(guān)于容積率很多人卻不是很了解，特別是對(duì)于頭次購(gòu)房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)更是沒(méi)有概念。那么，容積率是啥呢？容積率大好還是小好呢？
容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)５，多層住宅應(yīng)不超過(guò)３，綠地率應(yīng)不低于３０%。
計(jì)算公式:
容積率=總建筑面積÷總用地面積 當(dāng)建筑物層高超過(guò)８米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。
注：容積率代表一個(gè)小區(qū)的建筑密度，容積率越小，居住密度越小，相對(duì)舒服，容積率越大則相反。（當(dāng)建筑物層高超過(guò)８米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算）人口多，而外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率大小直接影響居住舒適度，容積率較小，建筑密度一般也就較低，居住舒適度越高。容積率一般是由政府規(guī)定的，現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：
?。?、獨(dú)立別墅為０.２～０.５；
２、聯(lián)排別墅為０.４～０.７；
?。?、６層以下多層住宅為０.８～１.２；
?。础ⅲ保睂有「邔幼≌瑸椋?５～２.０；
?。?、１８層高層住宅為１.８～２.５；
６、１９層以上住宅為２.４～４.５；
?。?、住宅小區(qū)容積率小于１.０的，為非普通住宅。
并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。
?。?、人口密度
高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子多，小區(qū)內(nèi)居住的人口密度大，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。
?。?、內(nèi)部規(guī)劃問(wèn)題
如果容積率過(guò)高的話，那么，小區(qū)內(nèi)綠地比例相應(yīng)會(huì)減少，因此會(huì)造成樓間距過(guò)小、小區(qū)內(nèi)道路狹窄以及停車位不足等，從而影響生活品質(zhì)。
?。?、安防問(wèn)題
由于小區(qū)內(nèi)人口密度大，出入人口多，而外來(lái)人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。
?。?、居住的舒適度高
容積率低，說(shuō)明在小區(qū)宗地面積相同的情況下，建筑物的建筑面積比較小，實(shí)際居住的人口也少，有更多的綠地和相對(duì)較大的樓間距，居住的舒適度會(huì)大大提高。
２、房子的價(jià)格貴
容積率低的房子，價(jià)格比較貴。別墅的容積率比普通小區(qū)的容積率低出不少，因此，別墅的價(jià)格也是昂貴的。由于地價(jià)比較貴，開(kāi)發(fā)商通過(guò)多蓋一些房子，多出售一些房子，才能賺到更多的錢。
比如，同樣一塊地，開(kāi)發(fā)商在上面蓋一棟１１層的樓和一棟３３層的樓，３３層的房子，其價(jià)格就比１１層的房子要貴。這也是為什么同一個(gè)小區(qū)，小高層的價(jià)格比超高層的價(jià)格要貴出不少的原因。
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此外，如果小區(qū)的容積率低于１，則該房屋屬于非普通住宅，在一些城市購(gòu)買這類房屋，首付比例會(huì)比一般的普通住宅要高。同時(shí)，非普通住宅，不可以使用公積金貸款。
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