1 ? 工業(yè)用地價(jià)格

工業(yè)土地價(jià)格的構(gòu)成方面主要取決于多方面的因素，所以這個(gè)價(jià)格是很難說的，一般來說工業(yè)用地價(jià)格只有市場交易價(jià)格的2/3不到,甚至更低。
影響因素有:：(1)成本費(fèi)用。包括于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用。從當(dāng)前的情況看，取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、前期開發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(稅費(fèi)和土地純收益)，大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低，應(yīng)該予以糾正。
（2）級差地價(jià)。這主要是指區(qū)位因素。土地區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業(yè)地價(jià)水平差異的主要因素。
（3）土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業(yè)土地資源越稀缺，供求關(guān)系越緊張，其地價(jià)水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間的調(diào)整，都會直接影響地價(jià)水平。
（4）對土地未來升值的預(yù)期。例如，對地鐵建成后沿線地價(jià)水平升高的預(yù)期。在上述因素中，成本費(fèi)用（價(jià)值）是工業(yè)土地招拍掛的底價(jià)，也是工業(yè)土地市場成交價(jià)的基礎(chǔ)；而級差地價(jià)、土地稀缺程度和供求狀況、對土地未來升值的預(yù)期等因素對工業(yè)地價(jià)的影響，則是在招拍掛的竟價(jià)中得以實(shí)現(xiàn)的?？傊?，要堅(jiān)持成本體現(xiàn)補(bǔ)償，價(jià)格反映級差、稀缺、供求、預(yù)期的原則。

2 ? 工業(yè)用地價(jià)格查詢

11月15日，眾所矚目的十八屆三中全會發(fā)布了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（全文）》，在《決定》中，政府專門針對工業(yè)用地問題，提出“建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格”。

實(shí)際上，地方政府以畸高的住宅用地出讓收入“補(bǔ)貼”過低的工業(yè)用地出讓收入，早已備受質(zhì)疑。此次政府明確表態(tài)，則預(yù)示著工業(yè)用地價(jià)格走勢將發(fā)生轉(zhuǎn)變，價(jià)格導(dǎo)致的供需關(guān)系變化或許還將帶來住宅用地供給的增大，以及工業(yè)用地供給的下降。

對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，盡管土地價(jià)格上升可能拉高成本，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府此番提出提高工業(yè)用地價(jià)格，實(shí)際上應(yīng)解讀為讓工業(yè)用地價(jià)格回歸正常。過去工業(yè)用地價(jià)格“低廉”其實(shí)只對地方政府希望籠絡(luò)的實(shí)力型大公司利好，對于中小開發(fā)商而言，此舉反而有利于打破壟斷，增加進(jìn)入的機(jī)會。

2.1 ? 供地比例有望調(diào)整

目前，國內(nèi)城市建設(shè)用地供給嚴(yán)重失衡。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉云中告訴記者：“這種失衡不僅體現(xiàn)在工業(yè)用地和居住用地的出讓價(jià)格上，還表現(xiàn)在土地供給量的比例上?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價(jià)所的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅和工業(yè)地價(jià)分別為3286元/平方米、6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米，工業(yè)用地價(jià)格遠(yuǎn)低于

2.2 ? 土地價(jià)值重估難

在不少工業(yè)用地開發(fā)商看來，三中全會《決定》中對于工業(yè)用地的表述，不失為一種利好政策。
其實(shí)在三中全會《決定》發(fā)布之前，市場已經(jīng)傳出改革或發(fā)力工業(yè)用地的消息。近期發(fā)布的“京七條”第二條表示，鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項(xiàng)目，電子城、嘉寓股份等工業(yè)用地概念股受消息刺激股價(jià)大幅上漲。

因此，現(xiàn)有工業(yè)用地存量充足的企業(yè)紛紛被市場看好。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，目前電子城在北京酒仙橋區(qū)域擁有62萬平方米未結(jié)工業(yè)用地儲備，另外公司還持有約15萬平方米出租物業(yè)，在土改推廣預(yù)期下，工業(yè)用地若可成功轉(zhuǎn)型，具備價(jià)值向上重估空間。
然而，還有許多業(yè)內(nèi)人士并不看好工業(yè)用地價(jià)值重估前景，認(rèn)為從現(xiàn)有趨勢看，盡管政府會逐漸放開土地市場，強(qiáng)化市場對資源的配置，但未來政府對于土地資源的管理會進(jìn)一步收緊，這主要體現(xiàn)在加大土地協(xié)議及條款的執(zhí)行力度。
“囤積土地坐等增值的可行性越來越低，無論是自用還是開發(fā)銷售，在加強(qiáng)土地市場化運(yùn)作的同時(shí)，政府相應(yīng)的法律監(jiān)管會逐漸加強(qiáng)，因此，在違法成本高昂的前提下，土地價(jià)值的重新評估還有待具體情況具體分析?！盋GI助理副總裁鄭衛(wèi)華也表示。

2.3 ? 對企業(yè)影響有限

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，工業(yè)用地出讓價(jià)格本身的變化并不是重點(diǎn)，是否有利于行業(yè)良性發(fā)展才是應(yīng)該關(guān)注的焦點(diǎn)。
就地價(jià)提升對企業(yè)帶來的壓力，劉云中對記者表示，“相對一次性拿地巨大的資金壓力，此前國土資源部提出的‘先租后售’模式可以緩解拿地難。但是從短期來看，拿地成本提高還是會直接提高企業(yè)運(yùn)營成本，政策決策部門應(yīng)該相應(yīng)出臺保護(hù)和扶持此類企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策。”
但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種提價(jià)并不會對企業(yè)產(chǎn)生太多負(fù)面影響?！肮I(yè)用地價(jià)格將回歸正常，而不是“提高”。其實(shí)過去工業(yè)用地價(jià)格‘低廉’永遠(yuǎn)只是對實(shí)力型大公司而言，它們才是政府以低價(jià)土地，甚至零地價(jià)土地去籠絡(luò)的對象?！苯淋鴮χ袊康禺a(chǎn)報(bào)記者表示，“對于中小企業(yè)而言，它們過去很難從地方政府手中獲取土地，更不用說低價(jià)的土地。但隨著土地市場主體的多元化和政策的逐步完善，政府不再完全壟斷土地市場，對這些企業(yè)而言，它們的機(jī)會不是變少了，而是增多了?！?br /> 根據(jù)對工業(yè)用地市場多年的研究和觀察，鄭衛(wèi)華并不看好政策出臺后的調(diào)節(jié)作用，“真正決定工業(yè)用地供給的是地方政府，即使政策落地、工業(yè)用地加價(jià)，對于能帶來稅收和產(chǎn)值的工業(yè)項(xiàng)目，拿地之后地方政府也會通過各種方法對企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼。”
鄭衛(wèi)華認(rèn)為，這種政府主導(dǎo)的投資驅(qū)動(dòng)型經(jīng)濟(jì)可以在短期內(nèi)有很高的經(jīng)濟(jì)增速，但不可能長期維持。因?yàn)殡S著投資在經(jīng)濟(jì)中占比越來越大，資本的邊際收益是遞減的。因此，絕不應(yīng)該僅僅調(diào)整用地價(jià)格本身，更應(yīng)發(fā)揮市場的基礎(chǔ)調(diào)節(jié)作用。在地方政府的壟斷被打破，權(quán)力逐漸收縮的情況下，市場才能更有效地發(fā)揮資源配置的作用。

3 ? 工業(yè)用地多少錢一畝

從工業(yè)用地供應(yīng)比例來看，國內(nèi)工業(yè)用地供應(yīng)量約占地方土地總量的1/4～1/3，超過了世界發(fā)達(dá)國家工業(yè)用地供應(yīng)占非農(nóng)用地20%的平均水平。
“政府對不同性質(zhì)的土地實(shí)行差別化的價(jià)格管理，這種做法導(dǎo)致工業(yè)用地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常水平”，北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司研發(fā)部總經(jīng)理姜昧茗告訴記者，“通過消費(fèi)性的住宅用地市場高溢價(jià)來獲取收益，轉(zhuǎn)而對工業(yè)用地等非消費(fèi)領(lǐng)域的土地進(jìn)行補(bǔ)貼，使產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域能夠以較低的價(jià)格來進(jìn)行建設(shè)、發(fā)展生產(chǎn)，是地方政府的慣用手法?！边@種思路正是導(dǎo)致用地供給失衡的主要原因，然而在實(shí)際操作中，這種做法也間接導(dǎo)致了大量的土地浪費(fèi)，并進(jìn)一步推高了城市住宅的價(jià)格。而國家明確表示將提高工業(yè)用地價(jià)格，有望使這種狀況發(fā)生轉(zhuǎn)變。
“從最簡單的供需關(guān)系來看，工業(yè)用地價(jià)格的提高勢必會伴隨工業(yè)用地供應(yīng)的減少?！眲⒃浦姓J(rèn)為。實(shí)際上，這也更符合城市土地集約利用和通過加大居住用地供給平抑房價(jià)的趨勢。
北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，隨著工業(yè)用地價(jià)格的提高，居住用地供應(yīng)量會有一定程度的提升，價(jià)格也會隨之下降，“空置率比較低的特大城市，比如‘北上廣深’，政府通過增加居住用地供給來降低房價(jià)，效果將更加顯著?！?br />