農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括”農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過(guò)去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場(chǎng)，享受和國(guó)有土地同等權(quán)利。

　　農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類(lèi)：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）發(fā)布。其中《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

　　建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。

　　國(guó)新辦2013年12月6日上午10時(shí)舉行發(fā)布會(huì)介紹我國(guó)糧食增產(chǎn)農(nóng)民增收等情況。農(nóng)業(yè)部部長(zhǎng)韓長(zhǎng)賦在發(fā)布會(huì)上表示，關(guān)于允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，大家比較關(guān)注。這個(gè)問(wèn)題有些解讀不全面，不能誤解誤讀，一定要把握好，這里有三個(gè)限定詞：一是它是集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，并不是集體的所有的建設(shè)用地，因?yàn)檗r(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來(lái)建設(shè)用地之外的其他耕地，這是一個(gè)限定詞。二是符合規(guī)劃。即使取得土地使用權(quán)，要建設(shè)什么也要符合規(guī)劃。三是用途管制。概括地說(shuō)，允許入市的只是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，農(nóng)村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才可以出讓、租賃、入股，并不是說(shuō)所有的農(nóng)村建設(shè)用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，首先也還要確權(quán)、確地，不能無(wú)證轉(zhuǎn)讓。還要規(guī)范公開(kāi)的市場(chǎng)操作，不能私下授受，所以需要開(kāi)展試點(diǎn)，不是一下就推開(kāi)的。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地抵押

一、《辦法》出臺(tái)的背景及意義?

　　黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視農(nóng)村土地制度改革工作。十八屆三中全會(huì)提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。2015年2月，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》。根據(jù)中央改革精神，2015年3月，國(guó)土資源部在全國(guó)選取15個(gè)市（縣），開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作。為落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)”要求，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)會(huì)同國(guó)土資源部依據(jù)全國(guó)人大常委會(huì)的決定，按照目標(biāo)導(dǎo)向與問(wèn)題導(dǎo)向相統(tǒng)一、農(nóng)村土地制度改革和金融領(lǐng)域改革相銜接的原則，在對(duì)入市試點(diǎn)地區(qū)土地抵押融資進(jìn)行了深入調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上，制定本辦法。

　　《辦法》的出臺(tái)，是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于抓好改革落實(shí)要求，相關(guān)部門(mén)共同推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)工作的重要舉措；是農(nóng)村土地制度改革和金融領(lǐng)域改革緊密銜接、形成改革合力的重大成果；是適應(yīng)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地“同權(quán)同價(jià)”改革要求，積極提供惠農(nóng)利民服務(wù)做出的重要制度安排,將對(duì)建立健全同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度和形成可復(fù)制、可推廣、利修法的改革成果，提供新的強(qiáng)大動(dòng)力。

二、《辦法》的適用范圍

　　根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院農(nóng)村土地制度改革部署要求，《辦法》對(duì)適用地區(qū)、適用地類(lèi)、有效期限進(jìn)行了明確界定。對(duì)適用地區(qū)，《辦法》明確允許開(kāi)展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地僅限于國(guó)家確定的15個(gè)入市改革試點(diǎn)縣（市、區(qū)）地區(qū)。對(duì)適用地類(lèi)，《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途的土地,規(guī)定以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。對(duì)有效期限，《辦法》規(guī)定有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)時(shí)限保持一致。

三、《辦法》的總體要求

　　按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于入市改革的基本原則，《辦法》規(guī)定在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變，耕地紅線(xiàn)不突破，農(nóng)民利益不受損的前提下，開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

四、《辦法》的主要內(nèi)容

　　《辦法》共三十五條，涉及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款和土地管理的相關(guān)環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出系統(tǒng)性、規(guī)范性和創(chuàng)新性特點(diǎn)?！掇k法》從貸款的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制、監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)等方面對(duì)開(kāi)展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

五、關(guān)于貸款的基本原則和全流程管理

　　《辦法》規(guī)定農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠(chéng)信、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則?！掇k法》明確貸款的全流程管理，從貸款總體要求、貸款用途、貸款條件等方面對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)貸款業(yè)務(wù)提出要求。同時(shí)，對(duì)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理等流程都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。

六、關(guān)于抵押物范圍

　　按照同權(quán)同價(jià)原則，參照依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押的規(guī)定，《辦法》允許具備處分權(quán)的兩類(lèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資。一是以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。二是尚未入市但具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以入市，對(duì)具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，進(jìn)行了范圍和前提界定。其中，一類(lèi)是尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開(kāi)發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地可以入市的情形；另一類(lèi)是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書(shū)，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。《辦法》同時(shí)規(guī)定下列集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：權(quán)屬不清或存在爭(zhēng)議的；司法機(jī)關(guān)依法查封的；被依法納入拆遷征地范圍的；擅自改變用途的；其他不得辦理抵押的情形。

七、關(guān)于貸款條件

　　嚴(yán)把貸款條件，是控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，順利在試點(diǎn)地區(qū)推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的必要手段?！掇k法》從依法持有土地使用權(quán)證書(shū)、符合土地總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃、未設(shè)定優(yōu)先受償?shù)钠渌?xiàng)權(quán)利等方面提出了要求，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在盡職調(diào)查時(shí)對(duì)借款人是否有資質(zhì)、抵押物權(quán)屬是否清晰、價(jià)值評(píng)估是否合理、是否符合規(guī)劃、是否容易處置變現(xiàn)等問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，力爭(zhēng)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

八、關(guān)于抵押物價(jià)值評(píng)估

　　《辦法》規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估制度?？刹捎猛獠吭u(píng)估或內(nèi)部評(píng)估的方式對(duì)用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。同時(shí)規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)押品的動(dòng)態(tài)管理和價(jià)值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

九、關(guān)于抵押物處置

　　《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價(jià)款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

十、關(guān)于貸款保障機(jī)制

　　貸款保障機(jī)制的建立，有利于分擔(dān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作的開(kāi)展?！掇k法》從政府性融資擔(dān)保公司擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制等方面建立了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款保障機(jī)制體系，為貸款試點(diǎn)工作的開(kāi)展提供保障。

十一、關(guān)于監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)

　　《辦法》規(guī)定，試點(diǎn)地區(qū)國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢(xún)、抵押登記等相關(guān)服務(wù)。銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)合理確定風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重、資本計(jì)提、貸款分類(lèi)等方面的計(jì)算規(guī)則和激勵(lì)政策。銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部將加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作的指導(dǎo)、監(jiān)管和評(píng)估工作。

集體建設(shè)用地使用年限

集體土地建設(shè)用地使用權(quán)是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利。法律對(duì)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。全民所有制單位、城市集體所有制單位和其他經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地，必須經(jīng)過(guò)征用，使之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能取得使用權(quán)，即國(guó)有土地使用權(quán)。一般不允許全民所有制單位或城市集體所有制單位以及其他經(jīng)濟(jì)組織擁有集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。