什么是土地招拍掛？
《
土地法》及國(guó)土資源部等相關(guān)部門明確規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式向社會(huì)公開出讓
國(guó)有土地，其含義是指，經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。
經(jīng)營(yíng)性
土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營(yíng)
城市土地、規(guī)范
土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其在理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗，是一項(xiàng)重要的措施，也是提高經(jīng)營(yíng)城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，與協(xié)議出讓方式有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地更公平、透明、合理的價(jià)格出讓，以減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產(chǎn)生。
土地交易的公開招投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是公開性，但是其具體操作又有差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易需要采取不同的交易方式，下面讓我們來(lái)對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
一.土地招標(biāo)
招標(biāo)出讓
國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民
政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，用以邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ幕蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參與國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果來(lái)確定土地使用者的行為。
在招標(biāo)出讓中，土地主管部門需要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并且實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并且提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本；法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封，投入指定標(biāo)箱內(nèi)。經(jīng)由專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，在規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，中標(biāo)人則需在《中標(biāo)通知書》約定的時(shí)間內(nèi)，按照招標(biāo)文件與
土地管理部門簽訂《國(guó)有
土地使用權(quán)出讓合同》。其中，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家，則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評(píng)標(biāo)因素，但評(píng)標(biāo)委員會(huì)為了防止
土地開發(fā)的后續(xù)資金無(wú)法正常到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)的現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注評(píng)價(jià)的要點(diǎn)。
二.土地拍賣
拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。
土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競(jìng)買人在競(jìng)買申請(qǐng)截止日期前提出競(jìng)買申請(qǐng)，繳納不少于拍賣文件中規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。競(jìng)買人通過(guò)審查后，得到印有編號(hào)的競(jìng)買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定時(shí)間、規(guī)定地點(diǎn)進(jìn)行。參加競(jìng)買的競(jìng)買人同樣是不能少于三人，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人需按照《拍賣成交書》規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。
三.土地掛牌
掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指，市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布其掛牌公告，按公告規(guī)定的期限擬出出讓宗地的交易條件并在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地的使用者。
政府土地主管部門編制掛牌文件，競(jìng)買人在規(guī)定日期內(nèi)提出競(jìng)買申請(qǐng)，按照規(guī)定繳納保證金，提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書，在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增加規(guī)則、增加幅度等要求在土地交易市場(chǎng)掛牌公布，符合條件的競(jìng)買人應(yīng)按照文件的要求填寫競(jìng)買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)競(jìng)買人可進(jìn)行多次報(bào)價(jià)，如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并且符合其他交易條件的，則掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高的為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，均不符合其他交易條件的，則掛牌不成交，掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。
競(jìng)買人確定后，掛牌者應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人發(fā)出《掛牌成交確定書》，競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確定書》所約定的時(shí)間內(nèi)與市國(guó)土房管局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的重要原則，不同之處是不是現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，由于掛牌時(shí)以書面形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及曝光程度不如招標(biāo)或者拍賣。
招拍掛制度有待完善
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年5月12日在新聞通告會(huì)上表示，《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓制度的意見》已于今日印發(fā)，（下文簡(jiǎn)稱《意見》）《意見》中要求，積極發(fā)揮招拍掛在市場(chǎng)配置
土地資源中的作用，完善商品住房用地預(yù)申請(qǐng)制度、土地交易平臺(tái)、
土地出讓合同，積極探索招拍掛中出讓的方式，使得底價(jià)保持平穩(wěn)并且合理調(diào)整。
《意見》中明確表示，市、縣在社會(huì)公會(huì)年度住房用地出讓計(jì)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步的細(xì)化擬出出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件，完善商品住房用地出讓預(yù)申請(qǐng)制度，在公示保障性安居工程項(xiàng)目劃撥用地時(shí)，一并向社會(huì)公示申請(qǐng)用地單位，接受社會(huì)監(jiān)督。
《意見》中肯定了“限房?jī)r(jià)、竟地價(jià)”，“限地價(jià)、竟房?jī)r(jià)”，“商品住房用地中配建保障性住房”和 “
土地利用綜合條件最佳”的四種招拍掛創(chuàng)新做法，要求各地因地制宜，選擇恰當(dāng)?shù)?a href="http://www.zxgdst.com/tags/264/">土地出讓方式和政策，落實(shí)政府促進(jìn)土地合理布局、節(jié)約與集約的利用，其有效的、合理的調(diào)整房?jī)r(jià)和地價(jià)，以此保障民生，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的目標(biāo)。
《意見》中還要求，完善土地交易平臺(tái)，積極推行國(guó)有經(jīng)營(yíng)性
建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓方式，市、縣國(guó)土資源主管部門可以通過(guò)網(wǎng)上來(lái)發(fā)布出讓信息，明確土地開發(fā)利用，競(jìng)買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報(bào)價(jià)競(jìng)價(jià)并確定競(jìng)得人。
