今日看到一則新聞也是震碎三觀，原標(biāo)題是【土地使用權(quán)“撞限”相關(guān)部門正研究政策及方案】，文中內(nèi)容主要說的是在溫州，有一批20年產(chǎn)權(quán)的住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期須按照房產(chǎn)價格三分之一繳費！要說明的是，“繳費三分之一”是指的現(xiàn)在房價的三分之一，不是按照當(dāng)初房價的三分之一。市國土局給出的解釋則是這樣的：
對這件事情的發(fā)生，只能說明國家應(yīng)該盡快的出臺相關(guān)政策，就城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何處理作出進一步規(guī)定，現(xiàn)在一些地方的做法，就是在這種不明不白的狀態(tài)下自行其是。
在這件事情上先說幾個事實：
一、城市住宅建設(shè)用地的使用價格，總體是處于升值甚至成倍上漲的狀態(tài)，而地上附著物的形成，則是在不斷折舊。土地不會折舊，房屋會折舊。二者是相反的。
二、“地隨房走”，這是我國一貫的原則，房主對房屋具有永久產(chǎn)權(quán)，盡管過去商品住宅是按照50年年限建造的，但并不意味著到了50年，房屋的產(chǎn)權(quán)就消失了，不能因為土地使用權(quán)到期，沒有進行續(xù)費，就剝奪掉所有權(quán)。這是一個很大的難點。
三、土地的升值、房屋的折舊，土地使用的期限性、房屋產(chǎn)權(quán)的永久性，形成了尖銳的矛盾點。
再談?wù)劮梢?guī)定：
2007年10月1日施行的《物權(quán)法》，是全國人民代表大會第五次會議通過的，與全國人大常委會1995年通過2007年修正8月施行的《城市房地產(chǎn)管理法》相比，一個是代表大會通過的，一個是常委會通過的，代表大會通過的高于常委會通過的，物權(quán)法是上位法。物權(quán)法第149條規(guī)定中：
“ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 ”
這樣的措辭和行文方式，是強調(diào)說明兩者是有區(qū)別的。
關(guān)于續(xù)期，城市房地產(chǎn)管理法中的規(guī)定是：
「土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。」
按照物權(quán)法的住宅用地自動續(xù)期說，實際上否定了城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定對住宅用地的適用性，另起一行說的非住宅建設(shè)用地才需要按管理法的規(guī)定辦理。下位法要服從上位法，繼續(xù)按城市房地產(chǎn)管理法中的相關(guān)規(guī)定來處理城市住宅用地，已經(jīng)沒有法律依據(jù)。
最先到期的住戶，當(dāng)初屬于低價購房，各色人等都有，其中有大量的低收入戶，或者從前收入還行，現(xiàn)在不行了，現(xiàn)在房價上去了這么多，而且主要是因地價上漲所致，甚至比當(dāng)初的房價不知高了多少倍，按現(xiàn)在的地價，哪怕是三分之一，能交得起嗎？一棟大樓里就算有的交得起交了，交不起的把他們都趕出來？
物權(quán)法說，國家因公共利益需要要提前收回土地的，除對房屋要補償外，還要退回相應(yīng)的土地出讓金。那么，究竟是按當(dāng)初收的退還是按現(xiàn)價退？
現(xiàn)在的商品住宅，不僅是住房，還是投資品，其價格上揚是不列入物價算的，你如果按當(dāng)初收的退，豈不是剝奪了他們的投資收益權(quán)？
現(xiàn)在要開征房產(chǎn)稅了，這個地不僅交了出讓金，還續(xù)交了出讓金，但現(xiàn)在只剩點房子的殘值，這個地段的房價卻高到幾萬一平米，房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，這個財產(chǎn)稅按什么計算交？
城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)，有40年、50年、70年的，土地出讓時，標(biāo)價會有不同，但一招拍掛，界線往往就模糊了，乃至房開商們，囤地待價或捂盤不開，購房者們則往往不清楚這里面的門道。盡管如此，體現(xiàn)在房價上，可能還是有些差異的。如果一律對待，自動續(xù)期不交費，顯然也不公平。
而如果你是70年期的，房屋的設(shè)計年限是50年，到時候真成了不能居住的危房了，還有20年的土地使用權(quán)，出讓金要不要退，按多少退？
如果要續(xù)交高額的土地出讓金，恐怕過不了多長時間，就會出現(xiàn)二手房拋售狂潮，到那個時候房價想穩(wěn)怕也難穩(wěn)住就是了。
面對如此眾多難以盡述的問題，除非國家去弄明白，哪里是靠一個什么溫州這么弄一下，就能弄清楚的呢？
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