法律背景

黨的十九大報(bào)告提出，要加快推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，深化農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易體系規(guī)范化建設(shè)，引導(dǎo)各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)公開、公平、有序的流轉(zhuǎn)交易，提高農(nóng)村要素資源配置和利用效率。而農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的成立，意味著農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易將向著市場化的方向發(fā)展，讓農(nóng)村“不動產(chǎn)”真正活起來。

社會關(guān)注

由于國家現(xiàn)在支持農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在每年都有很多新投入運(yùn)營的家庭農(nóng)場、合作社，或者是養(yǎng)殖大戶。這些新型經(jīng)營主體一般通過土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，但在后續(xù)運(yùn)營過程中往往面臨資金短缺的難題，承包地到底能不能貸款，也就成了農(nóng)村創(chuàng)業(yè)者非常關(guān)心的話題。

抵押過程中的問題

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)貸款抵押物處置難問題較為突出，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

一是土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評估難。目前用土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物，沒有統(tǒng)一的價(jià)值評估規(guī)范和案例，也無具備專業(yè)資質(zhì)的價(jià)值評估機(jī)構(gòu)和評估人。目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)工作的主辦行都是以土地租金及地上種植物價(jià)值來確定抵押物的評估價(jià)值。這種定價(jià)方式主觀成份較大，難以合理確定實(shí)際價(jià)值，加上貸款申請人處于弱勢地位，實(shí)際上的獲貸能力往往被削弱。

二是土地經(jīng)營權(quán)市場不發(fā)達(dá)，處置成本高?，F(xiàn)行條件下，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押物缺乏發(fā)達(dá)的市場使其能隨時轉(zhuǎn)讓，一旦貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)通過轉(zhuǎn)讓、變更和變現(xiàn)等方式處置抵押物缺少應(yīng)有的渠道。變現(xiàn)難較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性。土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，其處置一般是將其再次轉(zhuǎn)租給規(guī)模經(jīng)營者，相當(dāng)于銀行多了一個業(yè)務(wù)。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，必須將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)不出去的話，擁有土地承包權(quán)的農(nóng)民還在等著下一輪的租金，金融機(jī)構(gòu)給不出租金，農(nóng)民就會要求收回土地。

三是年費(fèi)斷供各方權(quán)益保障難。一般說來，新型經(jīng)營主體主要通過“出租”方式流轉(zhuǎn)土地，其期限較長，但租金大都一年一付，即年初支付當(dāng)年的流轉(zhuǎn)租金。土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用年支付方式與銀行抵押價(jià)值評估期限不匹配，如遇經(jīng)營不善可能導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用“斷供”引發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，承租方大都將流轉(zhuǎn)土地抵押貸款用于見效慢、周期長的種植、養(yǎng)殖等，當(dāng)經(jīng)營不善、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用“斷供”時，農(nóng)民因得不到基本生活保障將收回土地經(jīng)營權(quán)，而銀行所擁有的農(nóng)地抵押標(biāo)的他項(xiàng)權(quán)利會隨著流轉(zhuǎn)的終止而消失，違約后利益各方的債權(quán)追索或處置問題易轉(zhuǎn)化為與農(nóng)民切身利益相關(guān)的社會問題。