小產(chǎn)權(quán),所謂"小產(chǎn)權(quán)"是民間的一種通俗叫法,在我國房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個(gè)概念.
通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類:
其一是經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批,建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房;其二是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批,建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋.
面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,指的是下面的第三種.
第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的.
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán).按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房.
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán).
近幾年國內(nèi)的房價(jià)基本一年高于一年,造成現(xiàn)代人買房壓力大.但都希望擁有一套屬于自己的房屋,因此,很多人選擇小產(chǎn)權(quán)房屋.小產(chǎn)權(quán)房會便宜很多,但是所謂的小產(chǎn)權(quán)房則是沒有房產(chǎn)證的,因此能不能買呢?會存在那么風(fēng)險(xiǎn)呢?
什么是"小產(chǎn)權(quán)房"?
所謂的小產(chǎn)權(quán)房通俗點(diǎn)說,就是沒有房產(chǎn)證."小產(chǎn)權(quán)房"的性質(zhì)有三種:一是在集體建設(shè)用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;二是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子.三是各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅.
“小產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)
風(fēng)險(xiǎn)一:沒有房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證
從法律的角度而言,小產(chǎn)權(quán)指的是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋.也就是說這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,當(dāng)然購房合同也不可能在房管局備案.因此,無法擁有一本合法合規(guī),有效的房產(chǎn)證.此外,還無法擁有產(chǎn)權(quán)證.因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)證,需要擁有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證.而這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者是不具備五證,因此小產(chǎn)權(quán)房購買者無法到房管部門辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證.所以,小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證以及產(chǎn)權(quán)證的.
風(fēng)險(xiǎn)二:無法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過備案,沒有房產(chǎn)證的,因此銀行是不給予貸款的.因此,若需要購買小產(chǎn)權(quán)房,則是需要一次性交清放款的.不僅僅說是買房不能貸款,即便買完房,也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款.
風(fēng)險(xiǎn)三:小產(chǎn)權(quán)房交易難
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售,因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶,小產(chǎn)權(quán)房屋購買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議,達(dá)到一房二賣或是多賣的目的,第三人的利益將得不到保證.
風(fēng)險(xiǎn)四:拆遷補(bǔ)償難,質(zhì)量沒保證
由于并不是房屋合法所有人,無法對抗國家的征地和拆遷,購房者將來遇到拆遷,將很難得到補(bǔ)償.若小產(chǎn)權(quán)房屋違反國家政策被強(qiáng)拆,購房人可能面臨既無法取得房屋,又不能索回房款的尷尬局面.另外,現(xiàn)在不少的開發(fā)商在建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋時(shí),因職能部門監(jiān)管不力,為賺錢而對房屋使用的材料進(jìn)行偷工減料,存在嚴(yán)重安全隱患.目前,有不少的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質(zhì)量問題.這樣一來,對于居住的安全性以及品質(zhì)都大打折扣.而且,這類房出現(xiàn)的房屋質(zhì)量糾紛,購房者維權(quán)難,終只能自行承擔(dān)損失.
因此,小房建議不要輕易購買小產(chǎn)權(quán),雖然價(jià)格便宜,但是居住安全以及居住品質(zhì)都是無法得到保障.
