土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開墾和利用，以擴(kuò)大土地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。
土地一級(jí)開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
土地二級(jí)開發(fā),是指土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品 房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。
那么土地一級(jí)開發(fā)、土地二級(jí)開發(fā)流程分別是怎樣的?
（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門的同意后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)。
（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。
（三）通過土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施方案，開發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計(jì)劃、實(shí)施方式等。
（四）編制了開發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會(huì)，通過會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。
（五）通過聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開發(fā)主體
1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。
2、通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。通過招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)委托協(xié)議
（六）土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國(guó)土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)
(七)如果開發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。
（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。
組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)。
（九）組織驗(yàn)收
建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收審核的內(nèi)容：
1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本
2、組織驗(yàn)收土地開發(fā)程度是否達(dá)到合同的要求
3、根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)
4、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)
1.向土地管理部門取得《土地使用權(quán)證》：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購(gòu)，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審查， 文件的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。
2.征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門獲得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》：拆遷過程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置 補(bǔ)償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)規(guī)劃部門取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 隨后憑以上一書一證取得 ，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》同時(shí)取得《建設(shè)用地劃撥決定書》或簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同》（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》拆 遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見書》。隨后申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通 知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明， 應(yīng)妥善保存。
4.項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān) 理隊(duì)伍， 確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請(qǐng)，《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表》，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書，并及時(shí)簽 訂招標(biāo)投標(biāo)合同。
