摘要： 1月7日，全國國土資源工作會議在京召開，全面部署2016年。對于去庫存，姜大明稱，綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。2016年去庫存仍是主旋律，除了依靠農(nóng)民工市民
1月7日，全國國土資源工作會議在京召開，全面部署2016年。對于去庫存，姜大明稱，綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策。2016年去庫存仍是主旋律，除了依靠農(nóng)民工市民化，還有“人地掛鉤”政策和地票制或可借鑒。
去庫存大門繼續(xù)敞開
國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)：2015年11月盡管全國商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。
很明顯，在宏觀經(jīng)濟觸底、經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀的市場背景下，官方希望通過“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”的舉措幫助提振中國經(jīng)濟。
為此，去年至今，樓市已經(jīng)出臺取消限購、降低首套首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計6次降息5次全面降準。本次習李表態(tài)之后，預計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續(xù)敞開。
對此，中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜女士表示，樓市去庫存的關鍵在于供需雙向發(fā)力。對于房企來說，在當前高庫存和去化難問題之下，房企營銷戰(zhàn)術的調整旨在積極撬動客戶入市，全方位調動客戶需求。因此，強調主動蓄客、攬客、拓客的渠道營銷成為房企發(fā)力去庫存的關鍵環(huán)節(jié)。
探索“人地掛鉤”政策
中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”列為今年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務之一，針對去庫存任務，國土部也配合出了藥方。房地產(chǎn)庫存在不同城市間存在分化形勢，也和此前的宅地供應規(guī)模密切相關。
對房地產(chǎn)庫存壓力過大可能存在的地方土地收入減少等問題，姜大明也表示，國土資源領域風險比較集中，土地出讓收入減少和違規(guī)土地抵押處置，可能誘發(fā)政府債務和金融風險。必須加強風險源調查研判，提高監(jiān)測預警能力，堅決守住不發(fā)生區(qū)域性、系統(tǒng)性風險的底線。
農(nóng)民工市民化被列為去庫存的有效手段，2016年國土部將綜合考慮房地產(chǎn)去庫存和加快農(nóng)民工市民化進程，實施有保有壓的用地政策，對沒有完成閑置土地處置的地方相應扣減建設用地計劃指標。
業(yè)內(nèi)人士表示，一直以來中國的城鎮(zhèn)化存在土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的狀況，當前房地產(chǎn)分化的狀況以及部分地方城市存在的房地產(chǎn)過?，F(xiàn)實根源在此。落實城鎮(zhèn)新增用地指標與農(nóng)業(yè)轉移人口落戶數(shù)量相掛鉤，也是解決當前庫存和戶籍制度改革的系統(tǒng)性方案之一。
國土部還將分類推進城市開發(fā)邊界劃定，對特大城市、超大城市和資源環(huán)境超載的城市，加快劃定永久性開發(fā)邊界，形成空間硬約束，其他城市可以分期劃定，促進集約發(fā)展。
地票制可消化房地產(chǎn)庫存
財政部部長樓繼偉發(fā)表署名文章表示，實行地票制度，有利于促進投資和消費增長，也有利于消化房地產(chǎn)庫存。
文章提到了當前經(jīng)濟發(fā)展中存在的結構性矛盾，“仍有一些不合理的制度規(guī)定使得審批手續(xù)繁雜，征地拆遷難，投資項目落地慢。農(nóng)村土地改革滯后也使得土地缺乏流動性。這些體制機制矛盾造成交易成本過高，限制了要素的自由流動，影響要素使用效率的提高。”
對此，樓繼偉認為，解決方法就是要在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股。在具備條件的地方實行地票制，農(nóng)民宅基地還耕后，集體建設用地指標變?yōu)橘Y本，可攜帶入城投資創(chuàng)業(yè)，這樣既有利于促進投資和消費增長，也有利于消化房地產(chǎn)庫存。并且支持引導進城落戶農(nóng)民依法自愿有償轉讓土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，既有利于促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，也有利于進城農(nóng)民安居創(chuàng)業(yè)。
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