摘要： 無論是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條，還是《城市房地產(chǎn)管理法》第31條，抑或是《擔(dān)保法》第36條，都在不斷闡明“房隨地走、地隨房走”雙向統(tǒng)一原則?！段餀?quán)法》第
無論是《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條，還是《城市房地產(chǎn)管理法》第31條，抑或是《擔(dān)保法》第36條，都在不斷闡明“房隨地走、地隨房走”雙向統(tǒng)一原則。《物權(quán)法》第182條再次重申該原則：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”。這樣規(guī)定，旨在避免當(dāng)事人權(quán)利的沖突和摩擦，保證物的流通轉(zhuǎn)讓和有序利用。但司法實踐中也出現(xiàn)了一些問題和爭議，尤其是房地分別抵押的效力問題，以國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨設(shè)定抵押的效力問題等，更為突出。對上述問題，最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》以及最高人民法院審理的相關(guān)指導(dǎo)案例作出了權(quán)威解讀。
1、關(guān)于地上建筑物單獨抵押的問題
以地上建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也一并抵押。此規(guī)定與我國奉行的“地隨房走”的政策是相一致的。應(yīng)當(dāng)指出的是，“地隨房走”僅適用于國有土地上的房屋抵押，以及集體所有土地上的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，而不包括集體所有土地上的其他房屋抵押，隨同抵押的土地使用權(quán)限于房屋等建筑物所占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不得隨意擴(kuò)大范圍。抵押地上建筑物的，債務(wù)人不能清償被擔(dān)保的債權(quán)時，抵押權(quán)人可以一并拍賣或變賣抵押的地上建筑物和其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，并以其拍賣或變價金額擔(dān)保債權(quán)的受償。
需要注意的是，以國有劃撥土地使用權(quán)上的房屋單獨設(shè)定抵押是否有效問題，之前有很大爭議。最高人民法院民二庭所編《民商事審判指導(dǎo)》2008年第二輯刊載的《劃撥土地使用權(quán)之上的房屋抵押合同的效力問題——中國長城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處與濟(jì)南金冠毛紡集團(tuán)有限責(zé)任公司借款擔(dān)保合同糾紛上訴案》一文認(rèn)為抵押有效，主要理由是：《擔(dān)保法》第36條第1款規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。依該規(guī)定及房地產(chǎn)交易“房隨地走、地隨房走”，即房地產(chǎn)主體一致的原則，本案雙方當(dāng)事人應(yīng)對毛紡集團(tuán)提供抵押的房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押，但雙方僅對房產(chǎn)單獨抵押的行為并不必然導(dǎo)致本案房產(chǎn)抵押合同無效的法律后果。對于劃撥土地使用權(quán)上的房產(chǎn)抵押，法律并無禁止性規(guī)定，不能因為劃撥土地使用權(quán)未履行抵押審批手續(xù)并辦理抵押登記，進(jìn)而否定房產(chǎn)抵押的效力。最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》有其明確的適用范圍，與本案情形并不相同，故不適用于本案。由于《城市房地產(chǎn)管理法》第51條已以扣繳土地使用權(quán)出讓金的形式對國家利益給予了充分保障，沒有必要再因土地使用權(quán)的取得方式系劃撥取得，對房屋抵押效力特別加設(shè)限制。
2、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)單獨抵押的問題
根據(jù)《物權(quán)法》第180條第2款之規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。審判實踐中應(yīng)注意區(qū)分以下兩種情形：其一，抵押人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，而在抵押權(quán)生效時該建設(shè)用地上不存在可以抵押的建筑物或其他附著物的，則抵押權(quán)的效力不及于新增的地上建筑物或附著物。該法第200條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該建設(shè)用地使用權(quán)的，可以將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并拍賣，但拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第52條亦規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！币虼?，僅以建筑用地使用權(quán)設(shè)定抵押時，債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人僅能以建設(shè)用地使用權(quán)的變價金優(yōu)先受償。其二，抵押建設(shè)用地使用權(quán)時，若存在地上建筑物，則應(yīng)當(dāng)將地上建筑物一并抵押。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條第1款規(guī)定：“土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押?！痹谠O(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時存在地上建筑物，而抵押人對于抵押的建設(shè)用地使用權(quán)范圍內(nèi)地上建筑物沒有抵押的，則根據(jù)本條第2款的規(guī)定，未抵押的地上建筑物視為一并抵押。
另外，根據(jù)《物權(quán)法》第183條的規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押，只有以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，才可以同時抵押其占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)。
3、關(guān)于房地分別抵押的效力問題
盡管我國法律法規(guī)歷來規(guī)定“房隨地走、地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，但在實踐中由于建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物兩者的登記機(jī)關(guān)和審查權(quán)限規(guī)定的不同，導(dǎo)致經(jīng)常發(fā)生房地分別抵押并經(jīng)合法登記的現(xiàn)象?；诮灰装踩目紤]，不宜認(rèn)定這種情形中的抵押無效。法律關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)結(jié)合的規(guī)定并不是一種強(qiáng)制性規(guī)定，之所以規(guī)定“房隨地走、地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則，目的主要是為了避免因為分別抵押所導(dǎo)致的權(quán)利沖突和摩擦。但這種權(quán)利沖突在實踐中是無法避免的，因此在理解該雙向統(tǒng)一原則時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注該原則在貫徹時的轉(zhuǎn)讓的一體和最終權(quán)利歸屬上的一體。質(zhì)言之，即使出現(xiàn)房地分別抵押的情形，只要在實現(xiàn)權(quán)利轉(zhuǎn)移和處置抵押物時能夠保持權(quán)利歸屬上的一體，則可以妥當(dāng)解決上述權(quán)利沖突。特別應(yīng)當(dāng)看到，在實踐中當(dāng)事人設(shè)定兩項抵押的行為完全是自愿的，當(dāng)事人已經(jīng)訂立了抵押合同，且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，不宜認(rèn)定抵押無效。
解決上述房地分別抵押問題，大致可以采取兩種方法：其一，采用建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)不可分離的理論來處理，即盡管當(dāng)事人是將建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別抵押，但可以將兩個抵押物視為一物二押，即將建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)的價值作為一個整體看待，在整體價值之上設(shè)立了兩個抵押。由于這兩個抵押都已經(jīng)登記，所以可以適用現(xiàn)行《擔(dān)保法》第54條和《物權(quán)法》第199條的規(guī)定，采取登記在先的優(yōu)先受償，如果有剩余的，則由后抵押權(quán)人受償；順序相同的，則按照債權(quán)比例受償。其二，采用建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分離理論來處理。由于當(dāng)事人在兩個抵押合同中都分別約定以建設(shè)用地使用權(quán)或者建筑物所有權(quán)單獨進(jìn)行抵押，不僅在評估作價時分別作價，而且在登記時亦是分別登記，充分表明當(dāng)事人不僅具有將建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別抵押的合意，而且已經(jīng)通過登記方式予以公示，因此，可以認(rèn)定兩個抵押皆為有效。在抵押權(quán)實現(xiàn)之時，應(yīng)就兩項抵押財產(chǎn)分別拍賣、分別受償，但必須確保拍賣人為同一人，以使房地兩個權(quán)利的最終取得者為同一人。
上述兩種方式比較而言，第二種方式更為合理。因為在第一種方式中，若登記時間不一致，則第一個抵押權(quán)可以完全的實現(xiàn)，而第二個抵押權(quán)則僅能部分實現(xiàn)甚至無法實現(xiàn)。這種結(jié)果明顯違背當(dāng)事人設(shè)定抵押時的真實意思表示，對于兩個抵押權(quán)人而言有失公平。具體而言：第一個抵押關(guān)系中盡管抵押登記在先，但當(dāng)事人在抵押中的意圖有時是明確指向建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物所有權(quán)其中的一項，而并不是以建筑物所有權(quán)或建設(shè)用地使用權(quán)其中的另一項的價值作抵押的，所以在該抵押權(quán)實現(xiàn)時只能就其中明確指向的財產(chǎn)的拍賣所獲得的價款而受償。若要以整個建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物拍賣的價款來受償則實際上使該抵押權(quán)人獲得其不應(yīng)該獲得的利益，而第二個抵押權(quán)人也因此受到了損害。
