摘要： 杭州市區(qū)2015年全年成功出讓土地114宗，總面積378.5萬(wàn)平方米（約5677.2畝），總可建面積850.9萬(wàn)平方米，總成交金額630.5億元。成交金額與2014年的844.9億元相比，有明顯的
杭州市區(qū)2015年全年成功出讓土地114宗，總面積378.5萬(wàn)平方米（約5677.2畝），總可建面積850.9萬(wàn)平方米，總成交金額630.5億元。成交金額與2014年的844.9億元相比，有明顯的下降，降幅達(dá)到25.4%。
從全年的數(shù)據(jù)看，2015年以9月為分水嶺：前八個(gè)月低迷導(dǎo)致成交量少。而自9月后，市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，成交額連續(xù)兩月破百億。
后四個(gè)月貢獻(xiàn)6成以上成交額 全年成交金額、可建面積下降
2015年杭州土地市場(chǎng)總體低迷，成交金額處歷史第五，僅高于2011年和2012年。從時(shí)間分布看，9月出現(xiàn)了明顯的市場(chǎng)分水嶺。
前八個(gè)月，主城區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)宅地較少，亮點(diǎn)不多，蕭山區(qū)甚至出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月土地零掛牌的現(xiàn)象。上半年，杭州土地市場(chǎng)相對(duì)比較冷清。截至7月1日，杭州（含蕭山、余杭）上半年共計(jì)成交36宗地塊，總成交金額為157.28億元，出讓總數(shù)不敵前年一個(gè)月。
2015年杭州土地市場(chǎng)的出讓是不均衡的，有些大起大落。與“牛市”相比，比較平淡，但是下半年的集中爆發(fā)，也讓這一年有了翹尾行情。下半年主要的推地量，集中在9-12月這三個(gè)月中。
而9月受新預(yù)售政策的影響，集中供地潮到來(lái)，房企積極拿地，杭州市區(qū)土地市場(chǎng)迅速升溫，連續(xù)兩月突破百億。
文暉、濱江、橋西、上塘、錢江世紀(jì)城先后打響搶地戰(zhàn)，地王熱延續(xù)到了12月。成交金額方面，后四月達(dá)389.5億元，高出前八月成交總額的六成以上。可建面積方面，后四月達(dá)521.9萬(wàn)方，占比全年61.3%。
2015年成交金額的下降受到了商業(yè)用地的影響，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地、商住用地）共成交66宗，總成交金額565.0億元，比2014年的545.86億元略有上升。在商業(yè)用地上，共成交48宗，總成交金額僅65.5億元，占比僅10.4%，為五年來(lái)新低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2014年的299.06億元。
2015年不僅僅是成交金額的下降，由于杭州市區(qū)2015年土地市場(chǎng)的整體收縮，在土地出讓的可建面積方面，主城、蕭山、余杭都有不同幅度的下降。其中主城區(qū)降幅最大，從647.4萬(wàn)平方米降至298.6萬(wàn)平方米，降幅達(dá)到53.9%。
蕭山區(qū)和余杭區(qū)的下降幅度也不小，2015年蕭山區(qū)出讓土地的可建面積為264.0萬(wàn)平方米，同比下降20.6%；余杭區(qū)為288.3萬(wàn)平方米，同比下降13.2%。
全年平均價(jià)溢價(jià)率為19.3% 平均樓面價(jià)上升
雖然成交金額和可建筑面積下降，但是2015年出讓地塊的平均樓面價(jià)較2014年有所上升。杭州市區(qū)全年成功出讓114宗土地，平均價(jià)溢價(jià)率為19.3%，遠(yuǎn)高于2014年的4.9%。其中涉宅用地成功出讓66宗，平均溢價(jià)率20.8%，溢價(jià)在20%以上的有25宗，占總量的21.9%。
甚至出現(xiàn)了一些超高溢價(jià)率的地塊，綠城&九龍倉(cāng)的濱江沿江宅地的溢價(jià)率為71%、泰禾的未來(lái)科技城宅地溢價(jià)率為70%、金茂的寰宇天下南宅地溢價(jià)率為66%，還有融創(chuàng)的奧體宅地，龍湖的市北單元宅地，陽(yáng)光城的上塘沿河宅地，溢價(jià)率均超過(guò)50%。
在溢價(jià)率上升的同時(shí)，平均樓面均價(jià)也在上升。2015年杭州市區(qū)土地成交樓面均價(jià)為7410元/平方米，同比上漲達(dá)18.3%。其中涉宅地成交樓面均價(jià)8542元/平方米，同比增長(zhǎng)1119元/平方米。
漲幅最大的是蕭山區(qū)，為5700元/平方米，同比增長(zhǎng)48.0%；其次是主城區(qū)，成交均價(jià)12418元/平方米，同比上漲34.6%；再次為余杭區(qū)，成交均價(jià)3789元/平方米，同比上浮17.2%。
雖然主城區(qū)的成交均價(jià)漲幅并非最大，在涉宅樓面價(jià)方面，主城區(qū)為13635元/平方米，刷新了2013年創(chuàng)下的歷史紀(jì)錄。今年有幾宗出讓地塊的樓面單價(jià)，刷新了此前一直保持的最高紀(jì)錄。金茂的寰宇天下南宅地、朗詩(shī)的第二宗文暉宅地、金地橋西宅地、大家綠城·金麟府、融創(chuàng)奧體宅地，分別刷新了濱江區(qū)、杭氧杭鍋、橋西、上塘、蕭山區(qū)宅地的樓面價(jià)紀(jì)錄。
土地市場(chǎng)冷熱不均 區(qū)域分化嚴(yán)重
2015年的土地市場(chǎng)，也呈現(xiàn)十分嚴(yán)重的區(qū)域分化現(xiàn)象。主城區(qū)房企拿地白熱化，蕭山直至年末才打破沉寂，而余杭則全年表現(xiàn)平平。以推地最多的9月為例，主城區(qū)七宗宅地爭(zhēng)搶激烈，溢價(jià)頻頻走高。
主城區(qū)成交的10宗地塊，宅地平均溢價(jià)率達(dá)32%。剔除3宗商業(yè)用地，7宗宅地均引來(lái)多家開發(fā)商爭(zhēng)奪。其中，陽(yáng)光城以51.45%的溢價(jià)率刷新主城區(qū)紀(jì)錄；文暉單元2宗地塊次之，被萬(wàn)科和朗詩(shī)分別以36%和37%的高溢價(jià)收入囊中；之江兩姊妹地塊也分別以38%和23%的溢價(jià)被祥生競(jìng)得。
反觀余杭區(qū)和蕭山區(qū)，各地塊基本以底價(jià)成交，房企拿地?zé)崆槊黠@不高。在推地量驟增的背景下，余杭區(qū)共撤銷了14宗地塊的出讓計(jì)劃，另外還有1宗地塊流拍；蕭山區(qū)也有1宗地塊延期出讓。
區(qū)域內(nèi)部，分化的情況同樣存在。蕭山方面，受G20峰會(huì)及亞運(yùn)會(huì)的利好刺激，錢江世紀(jì)城尤其是奧體博覽城持續(xù)大熱。12月28日，蕭山三宗宅地吸金45.6億元，融創(chuàng)以26億元拿下位于奧體板塊的蕭山新地王。
而余杭區(qū)方面，未來(lái)科技城一枝獨(dú)秀——延續(xù)2014年的熱度，熱鬧不斷。比如，7月泰禾進(jìn)駐未來(lái)科技城，溢價(jià)率70%，創(chuàng)下該板塊中樓面單價(jià)最高紀(jì)錄。而余杭區(qū)內(nèi)其他板塊，卻有多宗地塊中止出讓。
從2015年的土地成交來(lái)看，火熱的只是一些個(gè)案，而并非全部。板塊與板塊之間、地塊與地塊之間，冷熱不均的現(xiàn)象依舊表現(xiàn)得比較明顯。
有些優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)受到開發(fā)商的爭(zhēng)搶，但同時(shí)，也有地塊流拍，甚至有供應(yīng)但無(wú)人問(wèn)津，兩極分化明顯。一些新興板塊，或者在土地市場(chǎng)上不被看好的地塊，未來(lái)仍然是堪憂的。
2016年土地市場(chǎng)，區(qū)域分化的情況可能仍然會(huì)繼續(xù)存在。大家都集中看好的一些地塊，肯定會(huì)受到開發(fā)商的爭(zhēng)奪，甚至還有可能成為地王。比如比較稀缺的，或者市中心供應(yīng)量已經(jīng)比較少的地塊，地價(jià)有可能會(huì)創(chuàng)出新高；如果出讓土地周邊商品房在售均價(jià)也比較高的話，地價(jià)也同樣會(huì)居于高位。但如果推出的是一些現(xiàn)在就已經(jīng)遇冷的地塊，同時(shí)這些地塊在規(guī)劃發(fā)展上沒(méi)有一定的支撐，那么開發(fā)商也不會(huì)過(guò)多關(guān)注。
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