瑞安市人民政府關于印發(fā)瑞安市農(nóng)村村民住房建設管理辦法（試行）的通知
各功能區(qū)管委會，各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府直屬各單位：
《瑞安市農(nóng)村村民住房建設管理辦法（試行）》已經(jīng)2014年9月22日市人民政府第35次常務會議審議通過，現(xiàn)予印發(fā)。
瑞安市人民政府
2014年12月1日
瑞安市農(nóng)村村民住房建設管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為了加強和規(guī)范農(nóng)村村民住房建設審批管理，切實破解當前農(nóng)村村民建房難問題，改善農(nóng)村人居環(huán)境，推進美麗鄉(xiāng)村建設，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《 中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合我市農(nóng)村實際，制定本辦法。
第二條 市（鎮(zhèn)）區(qū)規(guī)劃建設用地范圍外的農(nóng)村村民使用宅基地新建、拆建、擴建、改建住房（以下統(tǒng)稱農(nóng)村村民住房建設），所涉及的規(guī)劃、用地、建設審批及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
村集體經(jīng)濟組織負責實施的農(nóng)村土地綜合整治項目，按照《瑞安市農(nóng)村土地綜合整治工作的實施意見》規(guī)定審批；團塊、整村、連村成片就地舊村改造項目和市（鎮(zhèn)）區(qū)規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的城中村村民住房建設項目，按照《瑞安市城中村改造管理辦法》規(guī)定審批。
第三條 農(nóng)村村民住房建設應當符合土地利用總體規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃和“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的要求，盡量使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和村周邊的丘陵坡地；鼓勵建造公寓式住宅；嚴格控制占用耕地建造住宅。
第四條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村住房建設的規(guī)劃編制和建設管理，并受市政府委托負責宅基地審批工作。涉及無房戶、危房戶建房問題，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要負責開展農(nóng)村宅基地利用情況專項調(diào)查，制訂本行政區(qū)域年度農(nóng)村村民住房建設計劃，明確建房戶名單、規(guī)劃選址、用地規(guī)模、時序安排以及規(guī)劃實施保障措施。各村住房建設計劃經(jīng)全體村民會議（或村民代表會議）討論通過并公示無異議后，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審核后報送市國土資源局備案。
市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局、市國土資源局負責全市農(nóng)村住房建設相關審批和監(jiān)督管理工作，其基層所具體負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住房建設的申請受理、踏勘選址、公示、審核、備案、確權(quán)登記及日常建設監(jiān)管等工作。
第五條 農(nóng)村村民住房建設管理實行限時辦結(jié)和政務公開制度。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處與市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局、市國土資源局應當將涉及農(nóng)村村民住房建設的申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關規(guī)定，制作成通俗易懂的文字材料和流程圖表，向社會公布。
第二章 建房條件與標準
第六條 農(nóng)村村民申請新宅基地新建、擴建住房的，應符合規(guī)劃選址條件和下列條件之一：
（一）無房戶或符合分戶條件的家庭；
1．兩個及以上子女的家庭（且戶口均在本村），其中一個子女已婚或達到法定結(jié)婚年齡的，可以分戶，但父母親一方或雙方必須隨其中一個子女合戶。
2．三代以上（含三代）同堂的家庭，后代已婚或已達到法定結(jié)婚年齡的，可以分戶。
（二）因受地質(zhì)災害威脅或不適宜居住等原因需要異地搬遷新建的；
（三）現(xiàn)有房屋（宅基地）已列入風景名勝區(qū)、文物保護、水利、道路、鐵路、高壓走廊等控制范圍不能就地拆改建的；
（四）按照規(guī)劃調(diào)整宅基地，需要異地新建的；
（五）現(xiàn)有人均住房建筑面積不足30平方米且無法在原宅基地上改建的住房困難戶；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第七條 農(nóng)村村民申請使用原宅基地進行房屋拆改建（或聯(lián)建改造）應具備下列條件：
（一）拆改建房屋所在區(qū)域已編制村莊建設規(guī)劃，且拆改建范圍符合村莊建設規(guī)劃用地相關要求；
（二）拆改建房屋土地和房產(chǎn)權(quán)屬、居住人口等證件、證明材料清晰（或已經(jīng)相關部門確認）；
（三）提供相關利害關系人和村集體經(jīng)濟組織同意拆改建的書面意見。
第八條 有下列情形之一的，其建房申請不予批準：
（一）已有宅基地和住房面積已達到本辦法規(guī)定的面積標準，申請宅基地新建、擴建住房的（除本辦法第六條第（二）、（三）、（四）、（六）項規(guī)定的情形外）；
（二）出租、出賣或以其他形式轉(zhuǎn)讓地上建筑物，或?qū)⒆≌淖魉?，申請宅基地新建住房的?
（三）不具備分戶條件而以分戶為由再申請宅基地新建、擴建住房的；
（四）已落實農(nóng)房集聚、農(nóng)村土地綜合整治、舊村改造、下山移民等搬遷安置政策，申請宅基地新建住房的，或應拆未拆房屋要求拆改擴建的；
（五）已列入政府或村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一實施安置的農(nóng)村土地綜合整治、舊村改造、工程建設項目拆遷范圍的房屋要求拆改擴建的；
（六）已列入禁止建設區(qū)、地質(zhì)災害點、風景名勝區(qū)、文物保護、水利、道路、鐵路、高壓走廊等控制范圍內(nèi)需遷建的房屋要求拆改擴建的；
（七）違法占地或違法建筑未處理結(jié)案的；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定不予批準的其他情形。
第九條 農(nóng)村村民住房建設由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所、市國土資源局基層所根據(jù)下列標準共同核定宅基地用地面積、住房建筑面積：
（一）宅基地面積標準（包括住房、附屬用房建筑占地面積和庭院用地面積等）：
1．申請使用現(xiàn)有宅基地和存量土地新建、改擴建住房：小戶（3人（含）以下，下同）用地面積不得超過80平方米；中戶（4-5人，下同）用地面積不得超過100平方米；大戶（6人（含）以上，下同）用地面積不得超過140平方米。
2．申請使用增量土地（農(nóng)用地、未利用地）新建、改擴建住房：小戶用地面積不得超過60平方米；中戶用地面積不得超過80平方米；大戶用地面積不得超過125平方米。
3．若拆改建戶原住房宅基地使用面積超過上述標準的，在規(guī)劃許可的情況下，可按原使用權(quán)面積審批。
（二）住房建筑面積標準：
1．使用原宅基地面積進行房屋拆改建（或聯(lián)建改造）的，一自然間宅基地住房建筑面積不得超過180平方米。
2．使用新批宅基地（或增加原宅基地面積）新建、改擴建住房的，在確保人均住房建筑面積不小于40平方米的前提下，小戶住房建筑面積不得超過180平方米，中戶不得超過240平方米，大戶不得超過300平方米。
3．若拆改建戶原住房建筑面積超過上述標準的，在規(guī)劃許可的情況下，可按原住房建筑面積審批。
第十條 建房戶的建房人口按公安部門登記在冊常住農(nóng)業(yè)人口（戶籍制度改革前）確定。但有下列情形的，按照以下規(guī)定計算：
（一）建房戶家庭成員有下列情形之一的，可計入建房人口：
1.配偶、子女為非農(nóng)業(yè)人口且未享受過保障性住房政策、福利性住房政策的（憑配偶、子女工作單位或所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的未享受保障性住房政策、福利性住房政策證明）；
2.原籍農(nóng)業(yè)戶口現(xiàn)役軍人、復轉(zhuǎn)退軍人（不含已在外定居人口）；
3.移民農(nóng)轉(zhuǎn)非人員（不含已享受移民安置政策人口）；
4.原籍農(nóng)業(yè)戶口的大中專院校在校學生（包括已畢業(yè)回鄉(xiāng)落戶的大中專院校學生）；
5.因服刑被注銷戶口的原農(nóng)業(yè)戶口服刑人員；
6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他人員。
（二）獨生子女家庭（憑獨生子女證）、已婚未育家庭，可增計1人。
第十一條 無房戶、住房困難戶及具備分戶條件的審查認定，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處根據(jù)本辦法第六條第（一）、（五）項和第十條之規(guī)定，依法合理認定。
第十二條 規(guī)劃禁止建設區(qū)、地質(zhì)災害點、風景名勝區(qū)、文物保護、水利、道路、鐵路、高壓走廊等控制范圍內(nèi)的房屋，要積極創(chuàng)造條件引導實施搬遷，向中心鎮(zhèn)、中心村集聚統(tǒng)一建房，一時無法實施搬遷的，其房屋經(jīng)鑒定為危房（且不屬于地質(zhì)災害點）的可就地進行原面積改造。
第三章 用地（宅基地）審批
第十三條 農(nóng)村村民住房建設用地指標實行“市管總量、計劃單列、專項管理”，由市政府單列下達給各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處專項管理，根據(jù)農(nóng)村村民住房建設實施情況予以核銷。
第十四條 農(nóng)村村民住房建設用地審批，按照“農(nóng)戶申請、村級審查、鎮(zhèn)街審批、市管轉(zhuǎn)用”的模式，改革農(nóng)村宅基地審批制度，優(yōu)化宅基地審批管理流程，保障農(nóng)村村民建房及時落地。
（一）農(nóng)村村民住房建設申請使用原宅基地等存量建設用地的，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織集體會審、公示無異議后，報鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處審批，報市國土資源局備案。
（二）農(nóng)村村民住房建設占用農(nóng)用地、未利用地的，應當依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。宅基地供地審批由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同市國土資源局基層所負責辦理，報市國土資源局備案。
第十五條 農(nóng)村村民住房建設屬于拆舊建新（含異地遷建）的，在辦理新建住房宅基地供地手續(xù)前應當注銷原宅基地土地使用權(quán)和原房屋所有權(quán)，并按以下規(guī)定辦理：
（一）原有住房可以拆除的，在新建住房建成后，由建房戶無條件自行拆除。拒不拆除舊房、退還宅基地的，不予辦理新建住房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記。
（二）因房屋結(jié)構(gòu)等原因一時不能拆除的，在新建住房建成后，原房屋無條件騰空、移交給村集體經(jīng)濟組織處置。拒不騰空、移交的，不予辦理新建住房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記。
第十六條 在堅持“一戶一宅、拆舊建新、法定面積”的前提下，允許村集體經(jīng)濟組織結(jié)合本地實際，探索級差排基、選位等宅基地有償使用分配方式，完善宅基地分配管理機制。
第十七條 已在城鎮(zhèn)購買住房或在村內(nèi)確保家庭成員人均40 平方米自住建筑面積居住條件后，有多余房屋（宅基地），且自愿放棄今后農(nóng)村住房建設權(quán)利的村民，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意，允許其多余房屋（宅基地）向本村內(nèi)符合宅基地審批條件的村民有償轉(zhuǎn)讓、有償調(diào)劑，引導宅基地有序規(guī)范退出。
第十八條 聯(lián)建公寓式住宅的建房戶之間批準的建筑面積可相互調(diào)劑整合成套進行建筑設計，并按套型建筑面積的分攤用地面積，給予辦理宅基地使用權(quán)登記手續(xù)。
第四章 規(guī)劃建設
第十九條 市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局應結(jié)合我市農(nóng)村實際，制定出臺我市農(nóng)村村民住房建設規(guī)劃技術管理規(guī)定，依法、科學、合理指導農(nóng)村村民住房建設和管理。
第二十條 村莊建設規(guī)劃編制應堅持因地制宜、尊重民意、保護耕地、節(jié)約用地、保護文化、保持特色、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的原則，以改善農(nóng)村村民居住條件為主要目的，以保障村民基本生活條件、治理村莊環(huán)境、提升村莊風貌、建設美麗鄉(xiāng)村為主要任務，對農(nóng)村村民住房建設作出科學合理安排。
第二十一條 農(nóng)村村民住房建設可結(jié)合村莊建設規(guī)劃確定的相對獨立團塊，編制建筑總體布局方案，作為住房（宅基地）建設審批的參考依據(jù)，以便于協(xié)調(diào)村莊空間布局和四鄰關系。
第二十二條 農(nóng)村村民住房建設的宅基地選址必須符合村莊建設規(guī)劃和用地布局要求，符合宅基地法定面積要求，其用地界線和建筑布局需征得相關利害關系人同意。
第二十三條 農(nóng)村村民住房建設依法實行規(guī)劃許可制度。建房戶應當持村民委員會簽署的同意意見、使用土地的有關證明文件（或宅基地使用權(quán)證）、住宅設計圖紙向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所提出申請。市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設部門自受理之日起五個工作日內(nèi)核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證中需明確建設用地位置、允許建設范圍、基礎標高、建筑高度、建筑面積等規(guī)劃要求。
第二十四條 農(nóng)村村民住房設計應當安全、適用、經(jīng)濟和美觀，遵守國家和地方有關節(jié)約資源、抗御災害等規(guī)定，建筑形態(tài)、色彩、高度要與周邊環(huán)境和村莊風貌相協(xié)調(diào)，提倡采用新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)。
風景名勝區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民住房設計應當與風景名勝區(qū)風貌相協(xié)調(diào)。
第二十五條 農(nóng)村村民住房建設使用的圖紙應符合規(guī)劃條件、規(guī)劃要求、相關技術標準和規(guī)范，不符合的不予核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。
農(nóng)村村民住房施工設計圖紙，應當委托具備相應資質(zhì)的設計單位設計。
第二十六條 農(nóng)村村民住房建設應當符合國家相關法律法規(guī)，符合規(guī)劃、設計、施工、驗收、保修、檔案、建筑材料、建房標準、建筑技術以及工程質(zhì)量等方面的管理規(guī)定，依法辦理相關審批手續(xù)?！?
第二十七條 市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局應當加強農(nóng)村村民住房建設施工質(zhì)量監(jiān)管，確保質(zhì)量和安全。
第五章 監(jiān)督管理
第二十八條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民住房建設中違法違規(guī)行為的處置工作，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局、市國土資源局負責指導、監(jiān)督工作。
第二十九條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所、市國土資源局基層所及村級組織要建立和落實農(nóng)村村民住房建設管理共同責任機制，建立農(nóng)村村民住房建設與違法用地查處相掛鉤的獎懲機制，對新發(fā)生違法用地且未按規(guī)定時限拆除的行政村，下年度不予安排農(nóng)村新增住房建設用地計劃指標。
第三十條 農(nóng)村村民住房建設審批要嚴格落實 “四公開”制度，做到審批程序公開、申請條件公開、建房戶名單公開、審批結(jié)果公開。嚴格落實農(nóng)民建房“四到場”制度，做到建筑放樣到場、基槽驗線到場、施工過程到場、竣工驗收到場，有關責任人員須到場簽字。嚴格落實農(nóng)村村民住房建設管理動態(tài)巡查制度，依法查處農(nóng)村村民住房建設中的違法違規(guī)行為。
第三十一條 農(nóng)村村民住房建設超過批準用地面積或建筑面積的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）會同市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所、市國土資源局基層所責令停止建設，限期整改，對拒不停止建設繼續(xù)施工的，由當?shù)劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）依法組織拆除搶建、超建部分的建筑物和其他設施。情節(jié)惡劣的依據(jù)相關法律法規(guī)追究責任。
第三十二條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所、市國土資源局基層所有下列行為之一的，由市政府或監(jiān)察機關依據(jù)職權(quán)責令改正，并通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
（一）超越職權(quán)、對不符合法定條件的申請人核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或辦理宅基地供地手續(xù)的；
?。ǘΨ戏ǘl件的申請人未在規(guī)定期限內(nèi)核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或辦理宅基地供地手續(xù)的；未按規(guī)定聽取利害關系人意見的；
（三）發(fā)現(xiàn)未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和宅基地供地手續(xù)或違反鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證和宅基地面積批準規(guī)定進行農(nóng)村村民住房建設的行為，而不予查處或接到舉報后不依法處理的。
第三十三條 鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局基層所、市國土資源局基層所工作人員在農(nóng)村村民住房建設管理中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十四條 本辦法自2015年1月1日起施行，試行一年。之前我市有關農(nóng)村村民住房建設管理規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
第三十五條 今后上級頒布的法律、法規(guī)、政策與本辦法不一致的，以上級頒布的法律、法規(guī)、政策規(guī)定為準。
點擊下載：瑞安市農(nóng)村村民住房建設用地審批表、瑞安市農(nóng)村村民住房建設審批流程圖
