四川溫江苗木商郭朝建只提供了流轉(zhuǎn)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及122畝的《農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證》等，就很輕松地從銀行獲得了一筆62萬(wàn)元人民幣的貸款。
江蘇蘇州太倉(cāng)市欣科農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)仇永興，則通過(guò)抵押2897畝農(nóng)田承包權(quán)，拿到了蘇州銀行3000萬(wàn)元的貸款，一年的原材料采購(gòu)、肥料、人員工資有了更好的保障。
而家住江西贛州會(huì)昌縣中村鄉(xiāng)的居民金偉明，則將自家400平方米的房屋抵押給了銀行，獲得了60萬(wàn)元貸款。
浙江義烏市北苑街道黃楊梅村村民季建中則用農(nóng)村宅基地住房辦理抵押登記，從義烏農(nóng)村商業(yè)銀行拿到30萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金貸款。
他們都是各地“兩權(quán)”（農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)）抵押貸款試點(diǎn)開(kāi)展以來(lái)首批貸款者之一。
自去年8月份，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式啟動(dòng)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)工作以來(lái)，官方首次披露“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)規(guī)模，已經(jīng)有近300個(gè)縣級(jí)行政區(qū)開(kāi)展了相關(guān)試點(diǎn)。
已突破“耕地、宅基地
不得抵押”障礙
1月15日，在“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)和金融扶貧工作座談會(huì)上，央行對(duì)推進(jìn)實(shí)施“兩權(quán)”試點(diǎn)工作進(jìn)行了全面部署。央行副行長(zhǎng)潘功勝要求，人民銀行在充分征求相關(guān)部門意見(jiàn)基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)“兩權(quán)”抵押貸款管理辦法。
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)主要目的是盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和農(nóng)民增收致富，為穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗(yàn)和模式。
截至目前，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)共涉及232個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)59個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，有13個(gè)地區(qū)重疊，兩項(xiàng)試點(diǎn)共計(jì)278個(gè)縣級(jí)行政區(qū)，大約占全國(guó)縣域行政區(qū)域的9.7%。
其中，2016年啟動(dòng)試點(diǎn)的包括但不限于：山東省13個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）、安徽省12個(gè)縣區(qū)（宿州市埇橋區(qū)、金寨縣、廬江縣等）全面啟動(dòng)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)；海南省東方市、屯昌縣、文昌市獲準(zhǔn)試點(diǎn)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，文昌市、瓊中縣獲準(zhǔn)試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款；云南開(kāi)遠(yuǎn)市、硯山縣、劍川縣、魯?shù)榭h、景谷縣、富民縣可以試點(diǎn)農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，大理市、丘北縣、武定縣可以試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款。對(duì)于安徽試點(diǎn)，人行合肥中心支行設(shè)立首期專項(xiàng)支農(nóng)再貸款限額10億元，后續(xù)限額將根據(jù)需求逐步增加。
值得一提的是，“兩權(quán)”抵押貸款已突破現(xiàn)有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于“耕地、宅基地等集體所有土地使用權(quán)不得抵押”的規(guī)定。2015年12月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十八次會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，對(duì)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行了法律授權(quán)。這意味著，試點(diǎn)地區(qū)在開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)已經(jīng)不存在法律障礙。
已出現(xiàn)違約難追責(zé)
制度模糊空間待明確
中國(guó)人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的要求是：根據(jù)“兩權(quán)”試點(diǎn)管理辦法，盡快出臺(tái)相應(yīng)的信貸管理制度和實(shí)施細(xì)則并及時(shí)報(bào)送人民銀行。
然而，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，“兩權(quán)”抵押貸款是塊“難啃的硬骨頭”。一些地區(qū)的“兩權(quán)”抵押已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)壞賬記錄，有的甚至演變成了訴訟，而對(duì)于關(guān)鍵的抵押物處置，目前還沒(méi)有明確的法律法規(guī)支撐。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，西部某縣竹陽(yáng)村2組農(nóng)民姜榮平，2012年為自己經(jīng)營(yíng)的“偉邦管業(yè)公司”，以竹陽(yáng)村2組215.8平方米的宅基地上自建住房為抵押，向農(nóng)行縣支行貸款5萬(wàn)余元，但因經(jīng)營(yíng)失敗，決定先不還銀行貸款。多次催款無(wú)效后，該行決定對(duì)姜榮平進(jìn)行起訴，該縣人民法院受理了該案，并依法對(duì)姜榮平所抵押住宅進(jìn)行了查封。
有監(jiān)管層人士表示，無(wú)論是承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，還是宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)，都只是細(xì)分產(chǎn)權(quán)，而不是一個(gè)完整可用于抵押的產(chǎn)權(quán)，這才是現(xiàn)在處置不良資產(chǎn)時(shí)面臨的最大挑戰(zhàn)。而且因?yàn)椴皇峭暾a(chǎn)權(quán)，銀行對(duì)于抵押物的處置權(quán)也是有限制的，處置收益也是要再一步進(jìn)行分配的。
交通銀行總行高級(jí)分析師夏丹在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)階段“兩權(quán)”抵押貸款對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)可能大于從中獲得的利益。一是銀行難以評(píng)估兩權(quán)抵押物的價(jià)值，違約發(fā)生時(shí)銀行對(duì)抵押物的處置如土地的流轉(zhuǎn)變現(xiàn)等也存在困難；二是網(wǎng)點(diǎn)布局的限制，銀行往往難以覆蓋縣域需求，且多數(shù)抵押權(quán)人對(duì)電子化的熟悉程度不高，銀行業(yè)務(wù)管理和農(nóng)民業(yè)務(wù)辦理都存在難度；三是類似零售信貸業(yè)務(wù)，個(gè)人征信體系的不完善使銀行面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)加大，違約事件發(fā)生后欠款難以追回。
對(duì)此，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，推動(dòng)地方政府建立完善抵押物處置和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，在保障農(nóng)戶基本居住權(quán)、承包權(quán)、優(yōu)先受讓權(quán)和土地持續(xù)生產(chǎn)能力的前提下，創(chuàng)新探索出農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)有效處置和農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)有效流轉(zhuǎn)的不同經(jīng)驗(yàn)，平衡好農(nóng)民合法權(quán)益與金融機(jī)構(gòu)正當(dāng)利益的關(guān)系。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，各試點(diǎn)地區(qū)正在積極探索建立農(nóng)權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，其中設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金成為較為通用的做法。目前重慶市、吉林省、湖北省、山東省等多個(gè)省市都在進(jìn)行這項(xiàng)嘗試。
