在休閑農(nóng)莊消費(fèi)風(fēng)潮下，開(kāi)農(nóng)莊已經(jīng)成為時(shí)下流行的商機(jī)，而且休閑農(nóng)莊的成長(zhǎng)性已經(jīng)贏得了很多投資人的關(guān)注。那么，如果你也想在休閑農(nóng)莊項(xiàng)目上掘金，首先應(yīng)該重視土地使用權(quán)獲得及如何利用土地。
首先：農(nóng)莊建設(shè)建前要報(bào)批
在南昌經(jīng)營(yíng)一家休閑農(nóng)莊三年的譚國(guó)慶(化名)，不久前接到了有關(guān)部門(mén)對(duì)于鏟除自己園區(qū)一條水泥路指令。
譚國(guó)慶告訴記者：“國(guó)土管理部門(mén)把一張航拍圖片交到我們村干部手上，并告知村干部我農(nóng)莊的這條水泥路屬于違規(guī)建筑，要求立即把硬化部分鏟除，恢復(fù)土地原貌?！睘榇?，譚國(guó)慶正準(zhǔn)備把這條水泥路鏟除，在原有道路上鋪砂石。這樣一來(lái)，不僅之前修路的數(shù)以萬(wàn)計(jì)的資金打了水漂，還得花一筆錢(qián)來(lái)鋪砂石。此外，修路還將在一段時(shí)間內(nèi)影響生意。
有關(guān)部門(mén)為什么會(huì)對(duì)開(kāi)農(nóng)莊的譚國(guó)慶下“強(qiáng)鏟令”呢?
原來(lái)，為了確保糧食安全，我國(guó)對(duì)于農(nóng)用地有著非常嚴(yán)格的管理規(guī)定，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)“零容忍”。無(wú)論是做道路硬化，還是在地表搭建房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)的，都將不受法律保護(hù)。
記者了解到，不同性質(zhì)的土地，比如耕地、林地、草地等，可建設(shè)的比例有所不同。揚(yáng)子洲的農(nóng)莊主徐如(化名)告訴記者，他的農(nóng)莊使用的土地為一般耕地，可建設(shè)比例為5%，即100畝地中，有5畝可以用來(lái)建設(shè)。但是，即便有這樣的可搭建比例，你在建設(shè)公廁、餐廳、休息室之前都需要先到有關(guān)部門(mén)報(bào)批。
徐如說(shuō)：“正因?yàn)檗r(nóng)用地上能夠建設(shè)的比例非常低，所以可建設(shè)的部分應(yīng)該花在刀刃上，先解決必不可少的公廁、餐廳等項(xiàng)目的建設(shè)問(wèn)題?！庇浾咴谧咴L中也發(fā)現(xiàn)，農(nóng)莊里的絕大多數(shù)建筑都采用臨時(shí)建筑的形式。比如移動(dòng)板房做辦公樓，蔬菜基地用大棚蓋等。
徐如告訴記者，農(nóng)莊建餐廳的成本都要約3000元/㎡，如果一棟1000㎡的餐廳因是違規(guī)建筑而被拆除，就會(huì)對(duì)農(nóng)莊造成300萬(wàn)元的損失，所以農(nóng)莊主們都不會(huì)去超越建設(shè)比例搭建，以免帶來(lái)?yè)p失。
其次：土地流轉(zhuǎn)合同要簽10年以上
如果你要開(kāi)一家農(nóng)莊，首先要解決的就是用地問(wèn)題。這少則幾十畝，多則上千畝的土地從哪里來(lái)?
徐如為了取得目前使用的200畝土地，足足耗費(fèi)了2個(gè)月時(shí)間，跟村里80戶(hù)農(nóng)戶(hù)簽訂了土地流轉(zhuǎn)合同。徐如說(shuō)，由于揚(yáng)子洲每戶(hù)擁有的土地一般不足一畝，所以要流轉(zhuǎn)百畝土地會(huì)很麻煩。在南昌其他區(qū)域，簽訂土地流轉(zhuǎn)合同不用跟這么多農(nóng)戶(hù)簽訂合同。如果你挑中一塊地方，先找當(dāng)?shù)卣私馔恋貧w屬，再找人簽訂流轉(zhuǎn)合同。
“土地流轉(zhuǎn)合同不宜簽10年以下?！毙烊缃ㄗh道。徐如說(shuō)，做農(nóng)莊投資，要投入的資本少則幾十上百萬(wàn)元，多則數(shù)千萬(wàn)元。如果合同只簽三五年，農(nóng)莊運(yùn)營(yíng)剛剛步入正軌，農(nóng)戶(hù)就要收回土地，到時(shí)候你的經(jīng)營(yíng)就難以為繼。同時(shí)，為了避免法律糾紛，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同之前，農(nóng)莊投資者應(yīng)請(qǐng)相關(guān)法律部門(mén)，對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，以確保公正和維護(hù)自身權(quán)益。
記者了解到，在南昌，農(nóng)莊的土地流轉(zhuǎn)合同簽訂期限以10~25年的為多。地租多數(shù)在400~1000元/畝/年。如果地租超過(guò)1000元/畝/年，就會(huì)非?？简?yàn)農(nóng)莊主的運(yùn)營(yíng)能力。
第三：農(nóng)莊項(xiàng)目需多樣
23日，記者來(lái)到徐如的農(nóng)莊內(nèi)。徐如告訴記者，他的農(nóng)莊里共有4000平方米的菌菇大棚。在菌菇大棚對(duì)面是開(kāi)闊的燒烤區(qū)。沿著莊園內(nèi)道路再走一段，就可以抵達(dá)農(nóng)莊的蔬菜種植區(qū)。菜地里，菠菜、秋葵等應(yīng)季蔬菜長(zhǎng)勢(shì)不錯(cuò)。再深入農(nóng)莊，葡萄、火龍果、無(wú)花果、百香果、桑葚、草莓——四季水果采摘區(qū)一應(yīng)俱全。
除了菌菇和水果采摘，游客們還可以在農(nóng)莊內(nèi)就餐，進(jìn)行戶(hù)外拓展、打臺(tái)球、垂釣或者玩棋牌等。也就是說(shuō)，進(jìn)入了農(nóng)莊，與農(nóng)業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)休閑娛樂(lè)活動(dòng)就能夠占滿(mǎn)你的時(shí)間。
第四：選址要會(huì)借勢(shì)
開(kāi)一家能夠讓游客浪費(fèi)美好時(shí)光的農(nóng)莊，應(yīng)該如何選址呢?
從南昌市旅發(fā)委提供的已登記的100家鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)名單表(鄉(xiāng)村旅游點(diǎn)以農(nóng)莊為主)上可以看出，南昌市的農(nóng)莊多數(shù)集中在南昌縣、安義縣、進(jìn)賢縣等縣區(qū)，市區(qū)擁有的休閑農(nóng)莊數(shù)量非常少——青云譜區(qū)僅有一家農(nóng)莊入列、昌北經(jīng)開(kāi)區(qū)也僅有一家。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，休閑農(nóng)莊屬于依附型產(chǎn)業(yè)，比如，安義縣的農(nóng)莊很多是依附當(dāng)?shù)毓糯迓糜钨Y源的;揚(yáng)子洲的農(nóng)莊靠的是當(dāng)?shù)厥卟朔N植基地的優(yōu)勢(shì)。而如果在沒(méi)有任何資源優(yōu)勢(shì)的工業(yè)園區(qū)做休閑農(nóng)莊就可能面臨失敗。
當(dāng)然，即便能夠依附好的資源，在選址上也要注意交通條件。比如，路況要好，適合人們自駕前往。而且，為了滿(mǎn)足無(wú)車(chē)的學(xué)生族等群體需求，乘公交車(chē)能快捷抵達(dá)也是一大條件。
第五：特色經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生辨識(shí)度
有了合適的選址，也要有抓住市場(chǎng)需求的特色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
徐如說(shuō)，一開(kāi)始想做農(nóng)莊的時(shí)候，對(duì)以什么為特色進(jìn)行了反復(fù)斟酌。后來(lái)，種蘑菇的鄰居啟發(fā)了自己。經(jīng)過(guò)調(diào)查，徐如發(fā)現(xiàn)菌菇采摘仍然是一大市場(chǎng)空白時(shí)，徐如對(duì)自己的選擇又多了一分信心。
想好了菌菇這個(gè)主題之后，徐如圍繞這一主題為自己的農(nóng)莊取了名字，申請(qǐng)了與菌菇相關(guān)的農(nóng)產(chǎn)品品牌，所有的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)也緊緊圍繞菌菇來(lái)做。
目前，南昌市的休閑農(nóng)莊數(shù)量越來(lái)越多，要想在眾多的農(nóng)莊中脫穎而出，就必須有自己的特色和亮點(diǎn)。徐如說(shuō)，無(wú)論做什么類(lèi)型的農(nóng)莊都應(yīng)該結(jié)合當(dāng)?shù)氐胤絻?yōu)勢(shì)，做出自己的特點(diǎn)來(lái)。否則，什么都做，就不能在市場(chǎng)上產(chǎn)生辨識(shí)度。
第六：要會(huì)廣開(kāi)財(cái)源
和做其他農(nóng)業(yè)項(xiàng)目一樣，農(nóng)莊投入大，回本慢。徐如說(shuō)，光聘用一個(gè)農(nóng)業(yè)技術(shù)員，一年都要花掉十幾萬(wàn)元。還有地租、種子、肥料等各種消耗。“去年，我們營(yíng)業(yè)收入900萬(wàn)元，但是利潤(rùn)只有約15%?！毙烊绺嬖V記者，做農(nóng)莊投入很大，前期游客數(shù)量不足，不能僅僅靠游客采摘或者就餐來(lái)獲取營(yíng)收，還應(yīng)該“廣開(kāi)財(cái)源”。
徐如把自家出產(chǎn)的香菇制成干香菇，每年年底送到南昌市各單位，銷(xiāo)售給他們做員工福利。而自己收獲的果實(shí)也都可以包裝出售到市場(chǎng)上。去年900萬(wàn)元營(yíng)收，一半都是來(lái)自農(nóng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
