土地出讓金的是什么？
土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。
土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮?jīng)濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)，是定價。
土地出讓金，顧名思義，它是一個與土地和土地使用權相聯(lián)系的新范疇，是一個土地財政問題。土地出讓金，在社會主義宏觀調(diào)控中具有雙重功能：一是調(diào)節(jié)土地的利用，改進和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，包括一二三產(chǎn)業(yè)結構、各業(yè)內(nèi)部結構等，制約或促進經(jīng)濟發(fā)展；二是土地出讓金的分配，作為調(diào)整市場經(jīng)濟關系的經(jīng)濟杠桿，調(diào)控在國家、土地所有者和土地使用者之間合理分配土地收益，調(diào)節(jié)市場競爭關系等。
土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實質(zhì)，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個內(nèi)在矛盾的復合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。
土地出讓金的特點：
土地出讓金已成為地方政府預算外收入的主要來源。
土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。
《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設支出等。
在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者（國土部要求開發(fā)商必須在1年或2年內(nèi)開發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行多數(shù)袒護開發(fā)商，導致房源緊張房價暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時間較長，所以也有多次支付的形式?？梢娺@種多次支付和正時興的“年租制”還是有所不同的。
土地出讓金的計算方法：
一. 有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。
二. 發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三. 通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四. 劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
土地出讓金的返還方式：
第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現(xiàn)實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。
一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
但是在經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產(chǎn)時，這種情況更比比皆是。
因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發(fā)項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。
第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)
公共配套設施是開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施。是企業(yè)立項時承諾建設的，其成本費用應由企業(yè)自行承擔。而且開發(fā)商在制定房價時，已經(jīng)包含了公共配套設施的內(nèi)容。
此業(yè)務實質(zhì)上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發(fā)成本——土地征用費及拆遷補償費”。
企業(yè)將建成的公共配套設施移交給全體業(yè)主，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，不屬于視同銷售行為。因為開發(fā)商通過設定房價，從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應的經(jīng)濟利益。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)企業(yè)或個人
目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商的關聯(lián)企業(yè)進行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯(lián)企業(yè)丙補助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎勵和生產(chǎn)經(jīng)營財政補貼。
第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎勵、財政補貼等等。
案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎勵，未規(guī)定規(guī)定資金專項用途。
