最高法公布典型案例
1.樓基地轉讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的，該轉讓協(xié)議無效，轉讓人應向受讓人返還購買樓基地款
——鄒克友訴張守忠合同糾紛案
【本案要旨】樓基地所占土地性質系集體所有土地，且轉讓人取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補償利益，其性質等同于宅基地。將該樓基地轉讓給非本集體經(jīng)濟組織成員，違反了我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，法院依法確認該轉讓協(xié)議無效，受讓人不能取得涉案樓基地的使用權。因無效合同取得的財產(chǎn)應當予以返還，轉讓人應向受讓人返還購買樓基地款。
轉讓人明知涉案樓基地依法不能轉讓給本集體經(jīng)濟組織以外成員仍進行轉讓；作為日常生活大宗交易，受讓人在未確認土地性質的情況下即購買涉案樓基地，雙方對于合同無效均有過錯，應當各自承擔相應的責任。
來源：最高人民法院2015年12月4日發(fā)布合同糾紛典型案例
相關案例
1.農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效
——吳桂連、楊尚霖訴謝運珍、吳國銘、吳國寧宅基地使用權案
【本案要旨】在我國，宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟組織成員無權取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員對宅基地只有使用權而無所有權和處分權，任何人都不能非法買賣或者非法轉讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以。我國《合同法》規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無效。對于無效合同，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應該折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。當事人雙方在簽訂宅基地轉讓協(xié)議時均知該協(xié)議為無效協(xié)議，仍進行宅基地買賣，故雙方當事人均有過錯，應該各自承擔相應的責任。
案號：（2011）防市民一終字第193號
審理法院：廣西壯族自治區(qū)防城港市中級人民法院
來源：中國審判案例要覽
2.農(nóng)村宅基地上共建房屋的，非本集體經(jīng)濟組織成員應能取得共建房屋分得份額的所有權
——楊立志農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權歸屬糾紛上訴案
【本案要旨】農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產(chǎn)權分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋，共建人中只有本集體經(jīng)濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產(chǎn)權證，另一方對房屋的權利則處于不確定狀態(tài)。我國的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應認定合法有效，其應能取得共建房屋分得份額的所有權。
案號：（2009）通中民一終字第0087號
審理法院：江蘇省南通市中級人民法院
來源：《人民司法·案例》 2010年第22期
權威觀點
1.宅基地轉讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的，轉讓協(xié)議無效
我們認為，宅基地使用權是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，目前允許宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。關于宅基地使用權的轉讓和抵押的問題，現(xiàn)行法律和國家有關政策也采取了原則禁止的態(tài)度，《擔保法》第三十七條規(guī)定，宅基地的使用權不得抵押。國務院1999年和2004年兩個文件也禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地和農(nóng)村的住宅?！段餀喾ǎú莅福芬苍啻沃厣赀@一規(guī)定?！?a href="http://www.zxgdst.com/tags/161/">土地管理法》雖未明確規(guī)定宅基地使用權不得轉讓和抵押，但有關“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，也反映出不允許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉讓的本意。
（摘自《<中華人民共和國物權法>條文理解與適用》，最高人民法院物權法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）
2.宅基地使用權取得、行使和轉讓
土地管理法和擔保法對宅基地使用權做了規(guī)定。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規(guī)定，宅基地使用權不得抵押。
此外，中共中央、國務院通過有關文件，多次強調農(nóng)村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
（摘自《中華人民共和國物權法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年出版）
3.合同無效或者被撤銷的法律后果
在合同無效或者被撤銷的情形下，當事人仍應負如下幾種民事責任：
（1）返還財產(chǎn)。返還財產(chǎn)是指合同當事人在合同被確認無效或者被撤銷以后，對已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權，而已接受該財產(chǎn)的當事人則有返還財產(chǎn)的義務。合同無效或者被撤銷后，就意味著雙方當事人之間沒有任何合同關系存在，那么就應該讓雙方當事人的財產(chǎn)狀況恢復到如同沒有訂立合同時的狀態(tài)下的情形。而返還財產(chǎn)就是旨在使財產(chǎn)關系恢復到合同訂立前的狀況。所以不論接受財產(chǎn)的一方是否具有過錯，都應當負有返還財產(chǎn)的義務。不過返還財產(chǎn)主要適用于已經(jīng)作出履行的情況，如果當事人根本就沒有開始履行，或者說財產(chǎn)尚未交付，就不應適用返還財產(chǎn)這一原則。
（2）折價補償。返還財產(chǎn)為恢復原狀的原則，但是在有的情況下，財產(chǎn)是不能返還或者沒有必要返還的，在此種情況下，為了達到恢復原狀的目的，就應當折價補償對方當事人。不能返還可分為法律上的不能返還和事實上的不能返還。
法律上的不能返還，主要是受善意取得制度的限制。即當一方將受領的財產(chǎn)轉讓給第三人，而第三人取得該項財產(chǎn)時在主觀上沒有過錯，不知道或者沒有責任知道該當事人與另一方當事人的合同無效或者被撤銷，善意第三人就可以不返還該原物，并且該原物也是不可替代的，此時，該當事人就不能返還財產(chǎn)，他就必須依該物在當時的市價折價補償給另一方當事人。
事實上的不能，主要是指標的物滅失造成不能返還原物，并且原物又是不可替代的。在這種情況下，取得該財產(chǎn)的當事人應當依據(jù)該原物當時的市價進行折價補償。
（3）賠償損失。《合同法》第五十八條規(guī)定“有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。在合同被確認無效或者被撤銷后，一般都會產(chǎn)生損害賠償?shù)呢熑巍Ｔ诤贤淮_認無效或者被撤銷后，凡是因合同的無效或者被撤銷而給對方當事人造成的損失，主觀上有故意或者過失的當事人都應當賠償對方的財產(chǎn)損失。
（摘自《中華人民共和國合同法釋義(第3版)》，全國人大常委會法制工作委員會編，胡康生主編，法律出版社2013年出版）
法律依據(jù)
1.《中華人民共和國物權法》
第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
2.《中華人民共和國土地管理法》(2004修正)
第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。
3.《中華人民共和國合同法》
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
