有利于提升土地價(jià)值
羅亞維指出，家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制激活了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，解決了溫飽問(wèn)題，“但分田到戶造成農(nóng)地細(xì)碎化，難以進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)，產(chǎn)出的邊際效應(yīng)不高。進(jìn)城務(wù)工掙得多，所以很多人選擇放棄耕作，導(dǎo)致土地丟荒的問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重”。
在這種情況下，應(yīng)把零碎的地整合起來(lái)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，因地制宜引進(jìn)合適的項(xiàng)目，讓農(nóng)村土地能夠產(chǎn)生更高的效益。根據(jù)羅亞維的經(jīng)驗(yàn)，整合之后的土地租金比整合之前增加了30%-50%。“土地整合之后，農(nóng)民可以就地安置，在引進(jìn)的項(xiàng)目中參與工作，除了勞動(dòng)收入還有土地的租金收入，村集體也能獲得一部分收入，可以用來(lái)建設(shè)公共設(shè)施和做公益事業(yè)?！?/p>
羅亞維介紹，目前我國(guó)土地流轉(zhuǎn)率不高，約34%。在他看來(lái)，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境、國(guó)家政策和制度背景對(duì)土地流轉(zhuǎn)有一定的制約。“現(xiàn)在部分農(nóng)戶、村集體對(duì)農(nóng)地的資產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有進(jìn)行挖掘，投資方對(duì)農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的保障性存在一定顧慮，國(guó)家的金融體系對(duì)于農(nóng)用地這一本身可以作為固定資產(chǎn)的資源也沒(méi)有建立起有效的價(jià)值評(píng)估制度?！?/p>
他認(rèn)為，隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的推進(jìn)、農(nóng)用地三權(quán)分置的確立、《土地管理法（修正案）》的出臺(tái)，這些問(wèn)題都會(huì)逐步得到破解，“《意見(jiàn)稿》中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及關(guān)于宅基地的一些政策調(diào)整，對(duì)土地流轉(zhuǎn)以及土地價(jià)值的提升都有非常大的好處”。
清遠(yuǎn)市委書(shū)記葛長(zhǎng)偉視察該市某鎮(zhèn)與地合網(wǎng)公司合作的項(xiàng)目，使用VR技術(shù)看地。 受訪者供圖征地不再是唯一方式
《意見(jiàn)稿》刪除了現(xiàn)行法對(duì)集體土地入市的限制性條款，明確提出符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股等方式由單位或者個(gè)人使用。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓轉(zhuǎn)讓的辦法，由國(guó)務(wù)院另行制定。
羅亞維認(rèn)為，以前農(nóng)村地區(qū)僅僅是開(kāi)放了農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)，《意見(jiàn)稿》打開(kāi)了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的通道，讓資本進(jìn)入農(nóng)村有一個(gè)明確的途徑，并為農(nóng)村土地的融資抵押掃清障礙?！巴顿Y人多了一個(gè)途徑，就是直接利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地以及農(nóng)用地，去做一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)投資，比如說(shuō)現(xiàn)在推動(dòng)的特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、田園綜合體等。”他認(rèn)為，這比過(guò)去以征地為發(fā)展基礎(chǔ)的模式有了很大的改善，“以前投資土地，需要政府征地，然后轉(zhuǎn)給投資人，投資人再繼續(xù)進(jìn)行投資；現(xiàn)在投資人可以直接跟村集體對(duì)接，建設(shè)部分可以直接利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，農(nóng)業(yè)部分可以利用農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的方式實(shí)現(xiàn)，大為改善農(nóng)村領(lǐng)域的投資基礎(chǔ)和投資環(huán)境”。
現(xiàn)行法明確規(guī)定農(nóng)村宅基地只能在村內(nèi)流轉(zhuǎn)，“但對(duì)于投資者和向往農(nóng)村發(fā)展的群體，如果在農(nóng)村地區(qū)沒(méi)有居住的條件，是一種缺失。說(shuō)白了還是留不住?！薄兑庖?jiàn)稿》提出要探索宅基地自愿有償退出機(jī)制，鼓勵(lì)進(jìn)城居住的農(nóng)民依法自愿有償轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，騰退出的宅基地可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織與宅基地使用權(quán)人協(xié)商回購(gòu)，主要用于滿足本集體內(nèi)部的宅基地再分配，或者根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定整理利用。
在羅亞維看來(lái)，集體組織對(duì)宅基地的回購(gòu)跟集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是關(guān)聯(lián)的?！半S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量的宅基地荒廢，而農(nóng)村宅基地占全國(guó)建設(shè)用地的比例相當(dāng)高，因此必須提高宅基地的利用效率。”目前部分地區(qū)正在試點(diǎn)村集體回購(gòu)宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，但《意見(jiàn)稿》對(duì)農(nóng)民宅基地的賦權(quán)仍十分有限，其流轉(zhuǎn)交易仍?xún)H限于集體內(nèi)部。
羅亞維強(qiáng)調(diào)，《意見(jiàn)稿》對(duì)農(nóng)村土地有更嚴(yán)格的用途管制，對(duì)土地的使用有一個(gè)明確的界定，對(duì)于土地供應(yīng)方來(lái)說(shuō)，不必過(guò)于擔(dān)心土地受到破壞或不符合管制用途的要求。
土地交易要公開(kāi)透明
《意見(jiàn)稿》完善了征地政策，規(guī)范了征地程序，要求必須確保被征地農(nóng)民的生計(jì)有長(zhǎng)遠(yuǎn)保障機(jī)制。羅亞維指出，當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)數(shù)量較多，交易平臺(tái)應(yīng)采取多種措施，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益。
在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，交易流程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，交易平臺(tái)都要做到公開(kāi)透明，有據(jù)可查，保障供需雙方的權(quán)益。同時(shí)，交易平臺(tái)應(yīng)對(duì)接一些律師團(tuán)體，出現(xiàn)法律糾紛時(shí)可以提供法律援助。在交易方面推出保險(xiǎn)服務(wù)，提供保障金，提高交易的安全性。在技術(shù)層面，應(yīng)運(yùn)用高新技術(shù)，運(yùn)用可視化農(nóng)地評(píng)估系統(tǒng)和宗地測(cè)評(píng)系統(tǒng)，針對(duì)土地的使用價(jià)值和適宜性，為決策提供智能輔助。交易平臺(tái)還應(yīng)采取大數(shù)據(jù)的方式，給流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民提供價(jià)格參考，讓農(nóng)民獲得更高的收入。
??? 農(nóng)產(chǎn)品采購(gòu)，就上美村旗下聚土網(wǎng)平臺(tái)。
??? 可微信搜索“meicunxin”公眾號(hào)，之后后臺(tái)留言提示加入美村農(nóng)業(yè)交流微信群，尋找合作伙伴，一起用土地致富。
??? 如有農(nóng)產(chǎn)品采購(gòu)或出售需求，點(diǎn)擊紅色字體與我們聯(lián)系，采購(gòu)農(nóng)產(chǎn)品，就上聚土網(wǎng)。
