2018農村土地流轉新政策：中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關于引導農村土地經(jīng)營權有序流轉發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結合實際認真貫徹執(zhí)行。
農村土地流轉，農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經(jīng)營權轉讓給其他農戶或其他經(jīng)濟組織的行為。
農村土地流轉是農村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規(guī)?；?、集約化、現(xiàn)代化的農業(yè)經(jīng)營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權的農戶將土地經(jīng)營權（使用權）轉讓給其他農戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
那么決定土地流轉的重要因素有哪些呢？
土地流轉怎么申請補貼
1
具有穩(wěn)定的土地流轉關系土地流轉時間在3年以上，單宗土地流轉面積在1000畝以上（土地股份協(xié)作社入股面積300畝以上。按這個畝數(shù)算的話，土地流轉方假如不曉得這個獎勵政策，分分鐘損失3—10萬元。
2
土地流轉價錢不低于農戶終年直接運營純收入或市、縣規(guī)則基準價，同時確保流轉農戶每年的收益取得穩(wěn)定增長。對流轉期限在三年以上的范圍流轉，流轉價錢確實定應采取實物計價、貨幣兌現(xiàn)或依據(jù)項目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度，以確保農民久遠土地收益不降低。
3
曾經(jīng)獲得了工商部門停業(yè)執(zhí)照，且具有一定的示范帶動作用或范圍、運作標準（有章程、股權證書、實行“保底分紅”）的土地股份協(xié)作社或農場能夠優(yōu)先取得相應的補貼扶持。
4
契合土地承包政策法律，土地流轉操作標準，曾經(jīng)簽署了正軌的土地流轉合同，合同手續(xù)完備，且此合同具有法律效益。
5
最后還需求當?shù)卣⒅赝恋亓鬓D工作，可以布置出土地流轉后的鼓舞扶持資金，用于對土地流轉農戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點省份是有財政部撥款的，沒有提到的省份需求提早到有關部門咨詢。
土地流轉合同要怎么簽
1
流轉方?jīng)]有具備土地使用權基礎
簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人，或者是村集體越權發(fā)包。有些時候權利人還一地多簽，整出許多流轉合同。
2
流轉合同中的內容不規(guī)范
在簽訂土地流轉合同過程中，未按規(guī)范填寫合同的情況并不少見，如以下幾種情況：
（1）不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按合同條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內容與統(tǒng)一格式文本差異較大。
?。?）合同用詞不當。有的土地流轉明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農民仍享有土地承包權；轉讓承包土地，農民將失去土地承包權。
?。?）簽訂土地流轉合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。
?。?）合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫，不整潔，甚至看不清楚。
?。?）合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現(xiàn)糾紛的處理方法。
?、哿鬓D合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白，否則很容易牽扯到糾紛。
?、芰鬓D合同經(jīng)過雙方簽訂后，最好去相關土地管理部門進行登記。否則很容易被判定為無效合同。
?、萘鬓D合同中要寫明糾紛處理的方法。規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現(xiàn)糾紛的處理方法。
影響土地流轉價格的因素
1
糧價
糧價的高低會直接影響到當?shù)赝恋氐淖饨?。比如去年玉米價格下降，導致今年有些地區(qū)如東北地區(qū)土地流轉價格整體下降。若糧價高，每畝地的收益上升，可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同，因此當糧價降低，地租卻不降時，他們的種植收益將受到很大沖擊。
2
土地流轉面積
土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響，土地流轉面積越大，在土地細碎化且分散的現(xiàn)實情況下，需要協(xié)調的農戶數(shù)量也越多。因此，新型農業(yè)經(jīng)營主體為獲得土地，只能接受提高土地流轉價格。
3
土地年收益
土地年收益對土地流轉價格具有正向影響，新型農業(yè)經(jīng)營主體通過流轉獲得土地是基于獲得未來土地的收益，而現(xiàn)期土地年收益是未來土地收益的重要依據(jù)。當土地年收益增加時，為了獲得充足的土地資源，新型農業(yè)經(jīng)營主體愿意接受較高的土地流轉價格。
4
土地流轉期限
土地流轉期限的長久性是新型農業(yè)經(jīng)營主體獲得穩(wěn)定收益并進行前期投入的前提。據(jù)種植大戶們反映，同等條件下，承包年限越長的土地流轉價格，要高于承包年限短的。
5
土地位置
不同地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展水平不一樣，對于土地流轉的定價也不一樣。一般來說，處于城郊和產業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)，土地流轉的價格較高，而對于經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，流轉土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。
6
土地質量
不同性質、質量的土地，流轉的價格也不一樣。土地分為平原地區(qū)、山區(qū)以及丘陵地區(qū)，就這三種土地而言，平原地區(qū)的土地流轉價格較高。土地的質量越高，農作物的產量也相對較高，流轉的價格自然也高。
??? 農產品采購，就上美村旗下聚土網(wǎng)平臺，可微信搜索“meicunxin”公眾號，加入我們，查看更多資訊，一起用土地致富。
??? 如有農產品采購或出售需求，點擊紅色字體與我們聯(lián)系，采購農產品，就上聚土網(wǎng)。
