近期，一個(gè)重磅的樓市調(diào)控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)！
這是樓市調(diào)控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。參與試點(diǎn)的13個(gè)城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！這13個(gè)城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。試點(diǎn)城市來了，全國推廣還會(huì)遠(yuǎn)嗎！
農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道！同時(shí)，土地成本將大幅降低，對(duì)平抑未來的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。
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依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過地方政府征地，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產(chǎn)證。
第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)，都可能發(fā)生變化。這樣，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯，可能發(fā)生重大變化。
第二：這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的。
第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
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根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。
項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地。
尊重農(nóng)民集體意愿，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。
試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。
集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
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也就是說，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。
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第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià)，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。
第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià)，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)。
第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。
第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國企運(yùn)營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要，這是地方政府的重要財(cái)源。所以，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾，其實(shí)相互依存。
第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。
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最后，回答一個(gè)很多人會(huì)問的問題：為什么試點(diǎn)城市里，深圳缺席，而北上廣都在其中？原因很簡(jiǎn)單，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對(duì)區(qū)域內(nèi)集體土地的征地，深圳沒有這類土地了。所以，深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來。
2018年2月4號(hào)中央一號(hào)文件《實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》發(fā) 布，是“休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游”砥礪奮進(jìn)的一 年，到2050年，鄉(xiāng)村全面振興，農(nóng)業(yè)強(qiáng)、農(nóng)村美、農(nóng)民富全面實(shí)現(xiàn)；鄉(xiāng)村振興，產(chǎn)業(yè)興旺是重點(diǎn)。必須堅(jiān)持質(zhì)量興農(nóng)、綠色興農(nóng)，以農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié) 構(gòu)型改革為主線，加快構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系、生產(chǎn)體系、經(jīng)營 體系，提高農(nóng)業(yè)創(chuàng)新力、競(jìng)爭(zhēng)力和全要素生產(chǎn)率，加快實(shí)現(xiàn)由農(nóng) 業(yè)大國向農(nóng)業(yè)強(qiáng)國轉(zhuǎn)變。
