土地流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地將使用權(quán)(經(jīng)營權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織。為保障流轉(zhuǎn)土地雙方的合法權(quán)益，流轉(zhuǎn)應(yīng)經(jīng)過以下過程：
一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行登記
流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，申請國家有關(guān)登記部門將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的事項記載于不動產(chǎn)登記簿上。
二、登記、鑒證、備案
應(yīng)簽訂書面《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，經(jīng)鎮(zhèn)(街道)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心見證。合同文本一式五份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由發(fā)包方村集體登記，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門備案，土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心見證歸檔。村民流轉(zhuǎn)土地未向發(fā)包方備案，并不影響流轉(zhuǎn)合同的效力。
三、明確流轉(zhuǎn)年限
合同流轉(zhuǎn)期限不得超越土地承包期的剩余期限，防止“超期流轉(zhuǎn)”。按第二輪土地承包(98年-2028年)計算，耕地剩余11年承包期限，草地剩余31年承包期限，林地剩余51年承包期限。而跟據(jù)《合同法》，一般固定資產(chǎn)的租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
四、約定誰享有流轉(zhuǎn)后的補貼款
隨著國家針對土地實際種植者的農(nóng)業(yè)補貼力度加大，辦理政府相關(guān)政策補貼或者申請專項資金時需提供流轉(zhuǎn)合同作為資料。在流轉(zhuǎn)合同中明確誰享有流轉(zhuǎn)后的補貼款。
五、注明用地性質(zhì)，土地用途
土地流轉(zhuǎn)不得改變土地用地性質(zhì)，不得改變土地用途。合同中注明用地性質(zhì)和約定土地用途。減小通過承包流轉(zhuǎn)的方式用低價取得農(nóng)用地使用權(quán)，然后私自變更土地用途的風(fēng)險。比如農(nóng)用地用作建設(shè)住宅、工廠，這是國家政策嚴(yán)格禁止的;或是種植若改作養(yǎng)殖，占用基本農(nóng)田開展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚等的情況。
