在前期
試點(diǎn)過(guò)程中，一些金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)推出了
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。但出于對(duì)現(xiàn)有法律禁止
土地抵押的顧慮，這一貸款的規(guī)模非常小。“銀行真正擔(dān)心的是抵押處置功能。由于
農(nóng)村土地權(quán)屬不清，貸款出現(xiàn)逾期時(shí)，抵押物不能真正變現(xiàn)，所以銀行缺乏積極性?！蹦呈?a href="http://www.zxgdst.com/tags/354/">農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所的一位高級(jí)經(jīng)理表示。
上述高級(jí)經(jīng)理表示，解決權(quán)屬不清的問(wèn)題需要從法律上明確界定農(nóng)村
土地所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)于交易所而言，如果貸款出現(xiàn)逾期，可以通過(guò)把
土地經(jīng)營(yíng)權(quán)再次轉(zhuǎn)租出去，用租金來(lái)償還貸款。不過(guò)，實(shí)際操作起來(lái)還是會(huì)遇到各種各樣的困難。
2014年，山東省濰坊市獲批成為全國(guó)唯一的
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合改革試點(diǎn)市。據(jù)了解，為了推進(jìn)改革，在
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押方面有所突破，濰坊市政府在推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押方面下發(fā)了文件，同時(shí)在原濰坊市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)基礎(chǔ)上專門成立了齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，為產(chǎn)權(quán)抵押辦理證書。
“有了抵押登記部門，我們銀行辦理抵押貸款也有底氣了。市政府又協(xié)調(diào)了法院等相關(guān)部門，如果產(chǎn)權(quán)抵押出了問(wèn)題，會(huì)給銀行提供解決問(wèn)題的途徑?！鄙綎|濰坊農(nóng)商銀行農(nóng)村業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示。
濰坊農(nóng)商銀行還擴(kuò)大了貸款范圍，對(duì)轄內(nèi)已獲得《
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》的農(nóng)戶發(fā)放貸款。該行采取了兩種方式進(jìn)行推廣，一是在信用工程的基礎(chǔ)上，用土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押追加授信，另一種是對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值大，以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為主再加上兩個(gè)擔(dān)保人的抵押方式。截至2015年4月3日，該行已經(jīng)做了17筆經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款，金額達(dá)1100萬(wàn)元，單筆貸款額高達(dá)530萬(wàn)元。
上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，“貸款牽涉到
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放問(wèn)題，轄內(nèi)大部分
農(nóng)民還沒(méi)有拿到證書。而頒證跟
確權(quán)有關(guān)，開展起來(lái)不容易?！?/div>
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工商資本進(jìn)入如何監(jiān)管
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想要轉(zhuǎn)租土地的農(nóng)戶或村級(jí)組織在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所登記之后，交易所會(huì)把轉(zhuǎn)租信息公示，他們只需等待掛牌交易即可。
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“來(lái)承租土地的有個(gè)人和企業(yè)，也有本地和外地的。掛牌之后，有的單子幾天之內(nèi)就交易了。也有租價(jià)高的，掛牌好幾個(gè)月了也沒(méi)成交?！鄙鲜龈呒?jí)經(jīng)理表示，由于近幾年政策利好，他所在的交易所交易規(guī)模逐年增加，去年農(nóng)地交易額達(dá)6億元。
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隨著
土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，工商資本進(jìn)入到農(nóng)業(yè)的規(guī)模也逐漸增大。在鼓勵(lì)工商資本進(jìn)入的同時(shí)，也帶來(lái)了一系列的隱患，如改變
土地用途，
流轉(zhuǎn)來(lái)的土地出現(xiàn)“非糧化”、“非農(nóng)化”，以及簽約后不能按時(shí)赴約等。
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記者近日在采訪中了解到，中部地區(qū)某縣一家
房地產(chǎn)公司和當(dāng)?shù)卮寮?jí)組織簽訂合同，承包了四五千畝山地，打算種植車?yán)遄?、紅豆杉等作物，希望通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的同時(shí)，帶動(dòng)
鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展。該公司已向農(nóng)戶支付了租金，并把流轉(zhuǎn)來(lái)的土地重新整理。但卻遇到了地還沒(méi)有修好，資金卻出現(xiàn)了短缺的困難。這家公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，原來(lái)規(guī)劃得特別好，但是無(wú)奈攤子太大，運(yùn)作起來(lái)很困難。公司目前正在跟溫州的投資商洽談合作，借以解決資金困難。
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諸如此類問(wèn)題已引起了政府部門的關(guān)注。去年底，
農(nóng)業(yè)部就從各地密集征集加強(qiáng)工商資本準(zhǔn)入監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題的建議，并有望出臺(tái)規(guī)范工商資本下鄉(xiāng)的具體細(xì)則。在此次修改
農(nóng)村土地承包法中，建立工商資本租賃農(nóng)地的準(zhǔn)入和監(jiān)管制度也是重要內(nèi)容之一。
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目前，備受爭(zhēng)議的是如何確定租賃的時(shí)間和面積的上限，即企業(yè)下鄉(xiāng)租地，到底能租多長(zhǎng)時(shí)間，最大面積能租多少。而且，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)的方式比較多，租賃只是其中的方式之一?！坝幸环N方式是作價(jià)入股，這種方式會(huì)不會(huì)納入到監(jiān)管中?”上述高級(jí)經(jīng)理表示，政策不落地，在實(shí)際中很難把握方向。
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資金該往哪些主體傾斜
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一位地方政府官員表示，有些經(jīng)營(yíng)主體把土地流轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，不想怎么搞種植或搞好經(jīng)營(yíng)，一開始就奔著政策來(lái)，也沒(méi)有好的、附加值高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。到底是為融資而圈地，還是為生產(chǎn)而流轉(zhuǎn)呢?
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因此，他建議政策和資金扶持應(yīng)該向那些產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、示范帶動(dòng)強(qiáng)的新型經(jīng)營(yíng)主體傾斜，對(duì)于剛開始就奔著政策來(lái)的經(jīng)營(yíng)主體，原則上應(yīng)該不支持或少支持。
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除了政策資金補(bǔ)貼，信貸支持是流轉(zhuǎn)主體獲取資金的主要渠道之一。土地流轉(zhuǎn)使
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步規(guī)?；同F(xiàn)代化，
農(nóng)村金融需求主體也由傳統(tǒng)農(nóng)戶逐步向種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、
農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)?；a(chǎn)的新型經(jīng)營(yíng)主體轉(zhuǎn)化。那么，需要且能獲得信貸支持的新型經(jīng)營(yíng)主體比例占多大?目前還有多少資金缺口?
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林地流轉(zhuǎn)跟著土地走，更多的福利政策帶動(dòng)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
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