依據《土地管理法》和《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，《土地管理法》第五十八條、《城市房地產管理法》第二十條國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。
收回出讓國有建設用地使用權的，應當根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應補償，具體按原交納的土地出讓金，扣除已使用土地年限折算的土地出讓金，再考慮銀行利息予以補償，如取得土地后進行道路等基礎設施投入的，還應當按開發(fā)的實際給予補償。
鑒于城市改造中收回土地使用權大部分是零星土地，且出讓金利息和開發(fā)投入補償的標準難以確定，建議收回零星土地使用權時,按 各地 慣例做法將原交納的土地出讓金全額退還，利息和開發(fā)投入不再補償。
土地出讓金的的返還流程
土地在具備出讓條件后,由國土評估機構對土地招拍掛的基價進行評估確定,以價高者得的原則進行招拍掛，國有土地使用權出讓合同簽訂后，土地受讓方憑市國土資源管理局開具的“國有土地資金繳款通知單”按規(guī)定的時間將土地出讓金直接交市財政局收費中心。市財政局收費中心在征收款項的同時，向土地受讓方開具“土地出讓金專用收據”。市國土資源管理局憑“土地出讓金專用收據”辦理土地使用權證。市財政局收費中心將土地出讓金劃轉到“財政局土地出讓金專戶”.
土地出讓金的返還由兩部分組成：一、土地的脫鉤費用、拆遷補償費、管理費及土地流轉的費用;二、土地的增值溢價部分。一、成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費用，經由評估機構核實、國土部門認可后提出申請，由財政部門返還。二、土地的增值溢價部分的返還根據框架性協(xié)議，本級財政留成部分向政府提出申請，由財政部門返還。
企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式
第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設 。
第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館）。
第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業(yè)或個人。
第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。
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