摘要： 如果用“火焰”來(lái)形容今年中山樓市成交的走高的話，那么海水則注定屬于中山土地市場(chǎng)。據(jù)記者觀察，相比商品房市場(chǎng)的節(jié)節(jié)上升，近年來(lái)中山土地拍賣市場(chǎng)可謂持續(xù)低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年中山僅有17宗住宅及商住土
如果用“火焰”來(lái)形容今年中山樓市成交的走高的話，那么海水則注定屬于中山土地市場(chǎng)。據(jù)記者觀察，相比商品房市場(chǎng)的節(jié)節(jié)上升，近年來(lái)中山土地拍賣市場(chǎng)可謂持續(xù)低迷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全年中山僅有17宗住宅及商住土地成交，且大多集中在民眾鎮(zhèn)及南頭鎮(zhèn)，城區(qū)僅有兩宗住宅用地成交，本年度的住宅“地王”出現(xiàn)在東區(qū)，但樓面地價(jià)依然不超過(guò)3000元/平方米。商業(yè)用地方面本年度僅有5宗成交，其中只有一宗位于城區(qū)，“地王”出現(xiàn)在沙溪鎮(zhèn)，樓面地價(jià)1679元/平方米。
全年成交低位運(yùn)行
沙溪商業(yè)地王成為數(shù)不多亮點(diǎn)
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，中山的土地交易自2011年達(dá)到了287宗、874.9萬(wàn)平方米的高峰值后就開(kāi)始走下坡路。而這在剛過(guò)去的2015年可謂得到了徹底的體現(xiàn)。
據(jù)市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全市土地交易量共32宗，其中成交為24宗，流拍8宗，值得一提的是流拍的這8宗全部為商住類地塊。成交宗數(shù)比去年同期暴跌近5成。成交面積79.86萬(wàn)平方米，同比去年下跌4成；成交金額7.93億元，比去年同期暴跌超過(guò)5成。由此也可以看出，無(wú)論是供應(yīng)還是成交，2015年上半年的數(shù)據(jù)均只有去年同期一半左右，而去年上半年數(shù)據(jù)已經(jīng)被指為自2011年以來(lái)最差的一個(gè)上半年。
進(jìn)入下半年，雖然全市商品房成交呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上升的勢(shì)頭，但土地市場(chǎng)依舊維持著低位運(yùn)行。以去年傳統(tǒng) “金九銀十”行情為例，9、10月份期間，全市僅錄得火炬區(qū)、民眾、東鳳等三宗工業(yè)地成交記錄，成交金額不到7000萬(wàn)元。另外，商住地則連續(xù)兩月錄得零成交記錄，延續(xù)了下半年土地成交相對(duì)冷清的勢(shì)頭。這與今年來(lái)中山大幅反彈的商品房成交形成了強(qiáng)烈反差。
而在這種表現(xiàn)黯淡的行情中，高價(jià)與溢價(jià)成交自然成為了市場(chǎng)為數(shù)不多的亮點(diǎn)。去年1月底，中山富元集團(tuán)用2.97億元拿下的星寶商圈93畝商業(yè)地，并一舉成為2015年中山商業(yè)地王。該地塊起始總價(jià)為2.57億元，成交總價(jià)為2.968億元，溢價(jià)率為15.4%，折合319.8萬(wàn)元/畝。
據(jù)介紹，該用地分為兩個(gè)地塊，地塊一面積43990.9平方米，容積率2.8，建筑高度控制在100米；地塊二面積17882.1平方米，容積率3.0，建筑高度控制在60米。建筑密度上限均為 50%。按照建設(shè)期限要求，地塊須在2017年2月14日之前開(kāi)工，在2019年2月14日之前竣工。根據(jù)《中山市沙溪鎮(zhèn)星寶片區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃》，地塊一需配套設(shè)置文化活動(dòng)站，建筑面積1000至2000平方米；地塊二需配套設(shè)置超市，建筑面積500-1000平方米，儲(chǔ)蓄所建筑面積150平方米。
土地市場(chǎng)分化明顯
一線火熱難掩三四線低迷
記者了解到，其實(shí)除了中山外，去年國(guó)內(nèi)不少三四線城市同樣出現(xiàn)了土地出讓金下滑的情況。對(duì)此，中原地產(chǎn)分析指出，如今一線房企選擇進(jìn)駐城市的標(biāo)準(zhǔn)，主要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、樓市供需狀況、人口流動(dòng)趨勢(shì)。由于二三線城市普遍存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，投入到這些城市的資金規(guī)模也在減少。因此除個(gè)別核心二線城市外，其他城市的土地市場(chǎng)相對(duì)平淡?？傮w來(lái)看，二三四線城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)弱于往年。
至于中山市場(chǎng)方面，記者在去年的采訪中了解到，一方面，由于大型房企在過(guò)去3年以來(lái)一直保持回歸一線市場(chǎng)的勢(shì)頭，前者在全國(guó)三四線市場(chǎng)拿地的動(dòng)作已經(jīng)在不斷減少，中山也不例外。另一方面，基于多年來(lái)中山民間存量土地、閑置土地?cái)?shù)量一直較為龐大，在過(guò)去兩年市政府強(qiáng)力推行閑置地動(dòng)工的背景下，大量存量土地的入市也造成了一二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，這也直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商在中山拍賣市場(chǎng)拿地的意欲。
不過(guò)早前多位受訪業(yè)內(nèi)人士指出，考慮到去年中山樓市庫(kù)存得到了有效下降，尤其以火炬區(qū)、東區(qū)為首的東部樓市成交持續(xù)火熱，不少項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了斷貨期。如果今年上半年成交能維持在高位運(yùn)行的話，那么博愛(ài)路、中山路、科技新城等片區(qū)商住地將逐步受到外來(lái)開(kāi)發(fā)商的青睞，一些早前遭流拍的商住地也有望借此重新入市。
新年新氣象：
富元地產(chǎn)拿下港口鎮(zhèn)92畝商住地
1月6日，中山富元集團(tuán)有限公司以總價(jià)約2.5億元的價(jià)格競(jìng)拍得編號(hào)為W11-15-0191，位于中山港口鎮(zhèn)世紀(jì)新路3號(hào)，總面積61504.7平方米（折合92.267畝）的商業(yè)住宅用地使用權(quán)。此項(xiàng)目位于中山港口鎮(zhèn)商業(yè)住宅核心區(qū)域，目前集合了多個(gè)商業(yè)、商住在建項(xiàng)目。而這也是繼去年1月份高價(jià)拿下沙溪星寶商圈地塊后，富元地產(chǎn)新一年初再次拿下中山年度首塊大宗商住用地。預(yù)計(jì)未來(lái)將成為富元地產(chǎn)打造的又一重點(diǎn)項(xiàng)目。目前，富元地產(chǎn)在中山的商業(yè)開(kāi)發(fā)以專業(yè)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)涵蓋了服飾、建材等。
據(jù)介紹，本次上網(wǎng)競(jìng)價(jià)出讓用地按樓面地價(jià)進(jìn)行競(jìng)價(jià)，上網(wǎng)競(jìng)價(jià)起始樓面地價(jià)為人民幣1600元/平方米，即起始總價(jià)為 246,018,800元、即266.7 萬(wàn)元/畝，每次最小競(jìng)價(jià)增幅（樓面地價(jià)）為10元/平方米。本次上網(wǎng)競(jìng)價(jià)出讓不設(shè)保留價(jià)。上網(wǎng)競(jìng)價(jià)成交后，競(jìng)得人將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交總出讓價(jià)款于簽訂《出讓合同》之日起30 天內(nèi)一次性支付完畢（含保證金結(jié)轉(zhuǎn)出讓價(jià)款）。
在建設(shè)用地交付時(shí)間方面，按現(xiàn)狀于2016年3月13日之前交付。在建設(shè)期限要求上，地塊需在2017年3月13日之前開(kāi)工，在2020年3月12日之前竣工。
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