摘要：2015年12月27日，第十二屆全國人大常委會決定，授權(quán)國務(wù)院在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂清、青田、義烏和瑞安也被納入試點范圍。
2015年12月27日，第十二屆全國人大常委會決定，授權(quán)國務(wù)院在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂清、青田、義烏和瑞安也被納入試點范圍。
政策實施后不到10小時，12月28日上午，義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押，拿到30萬元貸款。成為全國首個利用宅基地抵押貸款的農(nóng)民。
農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能將宅基地抵押。
此次“暫時”調(diào)整相關(guān)法律，為有效盤活農(nóng)民資產(chǎn)，落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)開啟了政策大門，也預(yù)示著農(nóng)村土地改革正向深度探索。
義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單
破解農(nóng)村融資困局
第一個吃到“試點蛋糕”的義烏村民季建中，經(jīng)營一家小型吸塑包裝廠，年銷售額約百萬元。但因行業(yè)不景氣，收款難墊資多，最近又嘗試進(jìn)行網(wǎng)上銷售，季建中亟需資金度過“年關(guān)”。在得知中央將出臺宅基地貸款試點政策后，季建中就與義烏農(nóng)商銀行取得聯(lián)系，提前備齊所需材料。
季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算，該宅基地價值約在300萬元以上。而季建中只申請了30萬元貸款，月息4.5厘，相當(dāng)于年利率5.4%。
據(jù)季建中介紹，義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;需要村集體蓋章證明;并向國土部門申請“農(nóng)村宅基地抵押權(quán)”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說：“和其他貸款相比，宅基地抵押更方便，不需要擔(dān)保人，流程和商品房貸款差不多?！?
發(fā)出后第一單后，義烏農(nóng)商銀行很快又收到數(shù)十位當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的貸款申請，副行長傅照華說：“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達(dá)，許多農(nóng)戶經(jīng)營小工廠，但是融資比較困難。農(nóng)戶以前只能通過擔(dān)保人貸款、向親友借款，或者利用民間借貸?，F(xiàn)在放開宅基地抵押，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資，打開了新路。
中國人民銀行義烏支行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：義烏有八成農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款，三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求。人行義烏支行副行長王紅英也表示，農(nóng)村宅基地可以抵押貸款，直接效果就是盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)村金融注入活力。
“試點”需要更多配套政策
抵押物如何處置尚未明確
同時也有專家認(rèn)為，此次試點“破冰”，尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣，需要有更多配套政策出臺。
“59個縣市的經(jīng)濟(jì)都比較發(fā)達(dá)，農(nóng)戶對融資的需求量很大，所以試點才能搞起來。換做全國其他農(nóng)村，效果就不會這么好?！闭憬r(nóng)林大學(xué)法政學(xué)院教授馬永雙說，落實宅基地抵押，先要推進(jìn)城鎮(zhèn)化：“只有農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中獲取收益了，才能盡快還貸。如果農(nóng)民沒有收入來源，試點政策就失去了意義?！?
而在銀行層面，發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著不少困難。義烏農(nóng)商銀行副行長傅照華就表示，首先難在宅基地的價格評估：“商品房可以由第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有市場價做參考。但宅基地評估，沒有權(quán)威機(jī)構(gòu)。暫時只能由銀行根據(jù)地段、造價做估算，所以銀行相對慎重，不敢貸出很大金額。”
其次在抵押物的處置問題。盡管義烏農(nóng)商銀行制定了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款實施細(xì)則》，但關(guān)于抵押物的處置辦法，傅照華表示，尚未明確制定。
傅照華說：“按照目前細(xì)則，如果貸款逾期未還，銀行可以與貸款人協(xié)商，由貸款人尋找合法的宅基地買受人，進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不成功，再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣?暫時都沒有規(guī)定。”這就意味著，銀行很難直接處置被抵押的宅基地，進(jìn)而增加了貸款風(fēng)險。
目前義烏的應(yīng)對辦法是：繼續(xù)會同相關(guān)部門，研討抵押物的處置機(jī)制。建議建立試點貸款的風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。并適度放寬對不良貸款的容忍度。同時，義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示：使農(nóng)村宅基地“有條件”“有范圍“入市，也是試點改革的關(guān)鍵所在。
宅基地有償流轉(zhuǎn)“跨村進(jìn)鎮(zhèn)”
義烏試點或可面向“全市農(nóng)民”
按照國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》要求，目前大部分試點地區(qū)的宅基地有償流轉(zhuǎn)，都只在本村范圍內(nèi)進(jìn)行。
以季建中所在的義烏黃楊梅村為例，同村村民之間“有償流轉(zhuǎn)”宅基地，都由村民口頭協(xié)商價格，簽署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。
但抵押貸款政策破冰后，不少試點地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)了變化：福建省晉江市，已經(jīng)引入宅基地價格的第三方評估。江蘇省常州武進(jìn)區(qū)，正在建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織也建立了宅基地回購機(jī)制。有望將流轉(zhuǎn)范圍，擴(kuò)大到區(qū)鎮(zhèn)。
湖州德清縣則已經(jīng)實施宅基地跨區(qū)域置換模式，將流轉(zhuǎn)范圍限定在鎮(zhèn)一級。據(jù)溫州日報報道，樂清市的農(nóng)房抵押物處置范圍限定在“縣域內(nèi)”農(nóng)戶……宅基地流轉(zhuǎn)范圍似乎已在擴(kuò)大。
而義烏市國土系統(tǒng)的相關(guān)工作人員，向浙江在線記者透露：義烏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法正在制定當(dāng)中，有望將范圍和人群，從村鎮(zhèn)擴(kuò)大到全市農(nóng)村人口。即只要是義烏戶籍的農(nóng)民，即使不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也可“有條件”地有償流轉(zhuǎn)宅基地。政策預(yù)計在2016年內(nèi)出臺，但相關(guān)工作人員也表示，在試點新政落實前，一切都是未知數(shù)。
農(nóng)村土地改革潛在影響巨大
或帶動城市房價下降促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城買房
不少學(xué)者也認(rèn)為，盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點破冰，卻不能說明宅基地會在短時期內(nèi)“入市”。大范圍農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)也尚待時日。
“即使真的擴(kuò)大了流轉(zhuǎn)范圍，也不等于就能自由買賣，兩者的距離還相當(dāng)遠(yuǎn)?！闭憬r(nóng)林大學(xué)農(nóng)村發(fā)展研究所副所長李勇華判斷：“其實想在市級范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)宅基地，難度也相當(dāng)大?！?
而推進(jìn)農(nóng)村土地改革，未來將為國家經(jīng)濟(jì)帶來的巨大影響，卻已經(jīng)可以預(yù)見。
首先，據(jù)中科院2013年測算，全國共有宅基地2.7億畝，但目前空置未利用的卻高達(dá)1.14億畝，幾乎占到四成。空置宅基地相當(dāng)于5個北京市的面積，無疑造成巨大浪費。這些宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)、回購，合理利用或變回高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，就等于開啟了一座富礦。
其次，有學(xué)者分析，如果未來農(nóng)村宅基地可以入市，或許將帶動地價下降，改變土地供求關(guān)系，進(jìn)而帶動房價下降。通過流轉(zhuǎn)土地獲得收益的農(nóng)民，也將掌握更多資金，為進(jìn)城務(wù)工買房、安家落戶提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
我國農(nóng)村改革已經(jīng)步入深水區(qū)，宅基地制度改革是必須蹚過的河。不過，無論改革如何推進(jìn)，必須遵守的是：堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線。
